- Hypovereinsbank
- Qualitätsurteil: "Gut" (2,3)
- Interhyp
- Qualitätsurteil: "Gut" (2,4)
- Dr. Klein
- Qualitätsurteil: "Gut" (2,5)
Außerdem gab es für weitere 14 Anbieter von Hypotheken die Note "befriedigend". Das waren: Commerzbank, Sparda West, Berliner Volksbank, PlanetHome, Berliner Sparkasse, Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam, Sparda München, Deutsche Bank, Hamburger Sparkasse, BW Bank, Sparda Berlin, Sparkasse KölnBonn, Postbank. Die Frankfurter Sparkasse musste sich mit einem schwachen "ausreichend" zufriedengeben. Die Mängel im Beratungsgespräch waren: ein nicht passender Finanzierungsvorschlag. Mal hätte der Kredit nicht gereicht, um das angepeilte Objekt zu finanzieren, mal waren die Kreditraten zu hoch und bei einigen Anbietern war das Darlehn zu teuer.
Bei diesen Fragen liegen die Berater oftmals daneben
Die Liste der Mängel, die die Stiftung Warentest bei der Beratung von Immobilienkrediten ans Tageslicht förderte, war doch länger als ursprünglich erwartet. Bei der zentralen Frage: Passt das Finanzierungskonzept zu den vorgelegten Anforderungen, überzeugten viele Berater nicht. Zu den häufigsten Fehlern zählt die Stiftung folgende sieben Punkte:
Die Kreditsumme ist zu niedrig: Besonders ärgerlich - ist der Betrag für den Kredit zu gering, ist eine Nachfinanzierung notwendig. In fast jedem vierten Fall fehlten 10.000 Euro Kreditsumme und dies selbst dann, wenn die Immobilienkäufer auch die letzten Reserven mobilisiert hätten. Ob und zu welchen Konditionen die Bank den zusätzlichen Kredit dann vergibt, ist unklar und ist in jedem Fall zu klären. Meistens entstehen dadurch zusätzliche Kosten.
Die Kreditsumme ist zu hoch: Ist die Kreditsumme zu hoch, ist das Darlehn teurer. Das ist unnötig und einfach nur ärgerlich. Der Zinssatz steigt durch die hohe Beleihung der Immobilie. Die Monatsrate ist dann zu hoch. Wenn die Baufinanzierung nur unter Einschränkung des Lebensstandards möglich ist, wird die Finanzierung zu einer großen Belastung. In vielen Fällen scheitern dann die Darlehnsnehmenden.
Kredit ist überteuert
Der Kredit ist überteuert: Der Rat, den günstigsten Kredit zu finden, lässt sich leicht aufschreiben. Ihn in der Praxis zu finden, ist ausgesprochen wichtig, aber nicht ganz einfach. Deshalb unbedingt ausreichende Zeit einplanen und gründlich suchen. Die Zinsbelastung bei "schlechten Krediten" ist für die Kreditnehmenden oftmals um Zehntausende Euros zu hoch. Die Stiftung rechnet die Unterschiede, um die es geht, konkret vor: Ein 400.000 Euro Darlehn kostet bei einem Zinssatz von 3 % im Lauf von 20 Jahren 151.698 Euro Zinsen. Liegt der Zinssatz bei 4 %, kostet das Darlehn 235.484 Euro Zinsen. Eine Differenz von 83.786 Euro. Ist der Kredit zu teuer, solltest du diesen Anbieter gnadenlos aussortieren.
Die Monatsrate ist zu niedrig oder zu hoch: Beim Punkt, leistbare monatliche Kreditrate, lagen eine Reihe von Beratern daneben. Das ist umso ärgerlicher als Einnahmen und Ausgaben genau abzuschätzen waren. In fast jedem fünften Beratungsfall lag die monatliche Belastung um 200 Euro zu hoch.
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Die voraussichtliche Gesamtlaufzeit ist nicht angegeben: Kreditnehmende erfahren nicht, wie lange sie ihren Kredit abzahlen müssen und ob sich die Finanzierung bis ins Rentenalter erstreckt. Die Kreditinformationen sind schlecht: Interessierte können das Angebot nicht prüfen und mit anderen vergleichen. Deshalb immer klar und vollständige Angaben zum Kredit verlangen. Beim Anschlusskredit gibt es Risiken: Ein Forwarddarlehen ermöglicht es Kreditnehmenden, sich die aktuellen Hypothekenzinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung zu sichern.
So bereitest du dich auf das Beratungsgespräch vor
Vor der Beratung kann es hilfreich sein, die folgende Checkliste durchzugehen:
- Eigenkapital: Wie viel Geld ist verfügbar? Welche weiteren Mittel sind verfügbar und wann sind diese verfügbar?
- Kosten: Wie viel kostet der Bau oder Kauf mit allen Nebenkosten (Renovierung oder Modernisierung)?
- Budget: Wie viel Geld bleibt dir monatlich nach Abzug aller Kosten monatlich für die Raten zur Abzahlung des Baukredits?
- Sondertilgung: Gibt es unregelmäßige Einkünfte, solltest du unbedingt die Möglichkeit der Sondertilgung vereinbaren und später dann auch nutzen.
- Aktuelles Zinsniveau: Informiere dich unbedingt über das aktuelle Zinsniveau bei Anbietern wie Dr. Klein oder FMH-Finanzberatung oder bei den Vergleichsportalen Check24 und Verivox.
- Unterlagen: Einkommens- und Vermögensnachweise sind unerlässlich. Ebenso Unterlagen – wenn schon vorhanden – über die Immobilie.
Besonders von Vorteil ist es, wenn du dir die Fragen schriftlich beantwortest und zum Beratungsgespräch mitbringst.
Bei diesen Punkten unbedingt nachfragen
Wenn in der Beratung essenzielle Fragen nach Fördermöglichkeiten, Zinsen oder dem Finanzierungsplan nicht ausreichend geklärt werden, solltest du unbedingt nachfragen. Diese Punkte sollten bei deinem Termin besprochen werden:
- Förderung: Bei der Beratung solltest du auf jeden Fall nach Fördermöglichkeiten fragen, wie z. B. KfW, BAFA-Förderung, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Wohneigentumsförderung des Bundeslands. Ob die Konditionen günstig sind, ist zu prüfen.
- Zinsbindung: Frage nach den Kosten für Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten: 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren gibt Sicherheit. Die notwendige Flexibilität ist durch die Möglichkeit von Sondertilgungen oder den variablen Tilgungssatz zu erreichen.
- Restschuld: Wie hoch ist deine Restschuld am Ende der Zinsbindung? Wann bist du schuldenfrei?
- Flexibilität: Gibt es die Möglichkeit von Sondertilgungen? Kannst du die Tilgungsrate ändern? Was kosten diese Varianten?
- Was kommt danach? Besprich mit dem Berater diesen Punkt: Wie hoch ist die Rate, wenn der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung steigt? Gibt es Möglichkeit für ein Forwarddarlehen?
- Finanzierungsplan: Zu jedem Angebot gehört ein Finanzierungsplan, aus dem alle Kosten hervorgehen, die monatliche Belastung und die Restschuld zum Ende der Kreditzeit.
Um keine wichtigen Details zu vergessen, kann es hilfreich sein, wenn du diese Checkliste beim Beratungsgespräch dabei hast.
Die Auswertung danach
Nach dem Beratungstermin kann diese Checkliste hilfreich sein:
- Prüfen: Am besten schaust du dir die Angebote zu Hause in Ruhe an. Wurde alles aufgelistet, was im Beratungsgespräch Thema war? Welche Fragen sind ungeklärt? Sind die Informationen vollständig?
- Vergleichen: Insgesamt solltest du dir drei Angebote von Banken und Vermittlern einholen und auswerten. Die Verbraucherzentrale vor Ort kann Auskünfte geben und sich die Angebote anschauen.
- Zweittermin: Hast du dich für ein Angebot entschieden, kannst du in einem Zweittermin alle Details und offene Fragen klären. Alle geforderten Unterlagen sollten zu diesem Gespräch bereitliegen. Erst nach der Kreditprüfung ist das Angebot verbindlich.
- Kreditzusage: Bevor du mit dem Bau startest oder den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreibst, solltest du die schriftliche Finanzierungszusage haben.
Nimm dir nach deinem Termin in jedem Fall ausreichend Zeit, um das Beratungsgespräch auszuwerten.
Fazit: Dem Berater nicht blind vertrauen
Die Auswertung der 131 Beratungsgespräche zeigt, dass du dem Berater bzw. der Beraterin nicht blind vertrauen solltest. "Auf sie ist oft kein Verlass", resümiert die Stiftung Warentest. Inzwischen gibt es zwar eine ausgeklügelte Beratungssoftware, die geholfen hat, den Prozess zu verbessern. Eine Software kann aber nur dann gut sein, wenn die Berater*innen sie richtig mit Informationen bestücken. Gibt es hier Lücken oder Fehler, ist das Ergebnis entsprechend. Für Laien ist es oft schwierig zu entscheiden, ob ein Angebot schlecht oder gut ist. Da hilft nur eine gute Vor- und Nachbereitung. Die Verbraucherzentrale kann helfen, ebenso die Erfahrung von Freund*innen, die eine Finanzierung genutzt haben.
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