Druckartikel: Haus bauen: Baukredite vergleichen - Die besten Anbieter und Tipps

Haus bauen: Baukredite vergleichen - Die besten Anbieter und Tipps


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Freitag, 31. Januar 2025

Steigende Zinsen erschweren den Hauskauf, jedoch gibt es immer noch günstige Anbieter auf dem Markt. Ein Vergleich der Konditionen ist jetzt wichtiger denn je, um den Traum vom Eigenheim finanzierbar zu halten.
Ein Haus kostet heutzutage viel Geld, ohne einen Kredit geht es meist gar nicht.


Laut Stiftung Warentest lagen im Jahr 2022 die Bauzinsen noch durchschnittlich bei einem Effektivzins von 1,62 %, jetzt müssen Häuslebauer oder Käufer bereits 3,86 % zahlen. Das ist zwar noch weit entfernen von Zeiten, in denen der Hypothekenzins bei über 10 % lag, aber die Steigerungen machen vielen zu schaffen. Für 450.000 Euro Darlehnssumme liegt die monatliche Rate im Schnitt bei 2.300 Euro. Noch vor einem Jahr waren es 770 Euro weniger. Trotz dieser Kostensprünge empfiehlt die Stiftung Warentest: Nicht abwarten, sondern jetzt kaufen oder bauen. Bedingung: Du musst dir die hohen Monatsraten leisten können und einen günstigen Darlehnsvertrag abschließen. Wer mehr wissen will, über alle untersuchten Anbieter und vor allem über alle Darlehnsbedingungen im Detail, kann den Report der Stiftung Warentest downloaden (kostenpflichtig: 4,90 Euro). Erfahre, wie du clever umschulden kannst und welchen Einfluss das auf deinen Schufa-Score hat.

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Angebotsvergleich mit klaren Vorgaben

Kreditrahmen abstecken: Bevor du eine Immobilie erwirbst, steht eine ehrliche und schonungslose Bilanz deines Vermögens an. Es geht um die Kernfrage: Wie groß ist dein finanzieller Spielraum? Als Faustformel empfiehlt die Stiftung Warentest allen, die sich nicht auf ein absolut sicheres und gutes Einkommen verlassen können: Vom Ersparten sollen alle Nebenkosten und wenigstens 10, besser 20 %, des Kaufpreises zu finanzieren sein. Übersteigt der Kreditanteil des zu finanzierenden Objekts die Marke von 80 oder 90 % sind üblicherweise Aufschläge fällig. Die zentrale Frage lautet: Welche Monatsrate kannst du dir leisten? Ein Indikator dabei ist die bisherige Netto-Kaltmiete. Wer seinen Spielraum genau berechnen will, sollte den Rechner der Stiftung Warentest ("So teuer darf ihr Haus werden“) nutzen.

Förderung prüfen: Neben den Programmen der KfW (Wohneigentum für Familien, Programm 300, außerdem die Programme 124, 159 und 261) solltest du zusätzlich nach Länderprogrammen zur Förderung suchen. Zuständig für die Vergabe der regionalen Förderkredite sind die Förderbanken der Bundesländer. Als Förderungen beim Hausbau und Hauskauf 2023 kommen infrage: BAFA-Förderung, BEG-Förderung, Wohn-Riester, Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage.

Klare Vorgaben machen: Um einen Angebotsvergleich der Kreditkonditionen zu machen, müssen die Eckdaten festliegen. Sie sind dann einheitlich anzuwenden, um ein brauchbares Ergebnis zu bekommen. Festzulegen sind die Dauer der Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre), ob eine Sondertilgungen möglich sein soll und die Höhe der Tilgung. Insgesamt ist zu empfehlen, möglichst viel Flexibilität einzubauen. Bei der Tilgungsrate empfiehlt sich mindestens zwei Prozent. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass jedes Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündbar ist.

Konditionenvergleich zeigt extreme Unterschiede

Angebote einholen und vergleichen: Maßstab für den Vergleich ist der Effektivzins. Deshalb sind die gleichen Ausgangsbedingungen wichtig. Prüfe die Angebote, ob diese auch wirklich eingehalten sind. Die Stiftung hat bei ihren Praxistests herausgefunden, dass oftmals Fehler passieren. Wichtig sind ebenfalls gleiche Stichtage, weil sich die Konditionen für Immobilienkredite relativ schnell verändern. Vor allem im letzten Jahr stiegen die Hypothekenzinsen, seit Januar 2023 sind sie relativ stabil. Der Durch­schnitt für eine 80-%-Finanzierung mit 15 Jahren Zins­bindung lag an unserem Stichtag, dem 1. August 2023, bei 4,05 %. Obwohl der Kreditkostenvergleich der Stiftung Warentest aus dem Februar 2023 stammt, ist er weiterhin aussagekräftig. Trotzdem kannst du auf eine eigene Recherche nicht verzichten.

Ist der Traum von den eigenen vier Wänden noch zu verwirklichen? Um diese Frage zu beantworten, hat die Stiftung Warentest bei 84 Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherungen ihre Zinskonditionen für vier verschiedene, aber typische Finanzierungsfälle abgefragt. Die Recherche fand im Februar 2023 statt. Der Durchschnittzins ist in allen vier Fällen ähnlich und reicht von 3,82 % bis 4,23-%-Effektivzins.

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Wie viel du mit einem solide durchgeführten Konditionenvergleich sparen kannst, zeigt das Beispiel von Modellfall 3. Das günstigste Angebot machte hier der Kreditvermittler Creditweb. Für einen 450.000-Euro-Kredit verlangte er 3,82-%-Effektivzins. Den gleichen Kredit gab es bei der Frankfurter Volksbank Rhein/Main für 5,27-%-Effektivzins. Statt monatlich 2.135 Euro beim Vermittler Creditweb müsste eine Familie bei der Volksbank 2.647 Euro im Monat zahlen. Stiftung Warentest hat ermittelt, was das für die gesamte Laufzeit bedeutet: Nach 20 Jahren hätte die Familie der teuren Volksbank fast 140.000 Euro Zinsen mehr überwiesen als dem günstigeren Kreditvermittler Creditweb.

Typischer Finanzierungsfall: Eigentumswohnung für 400.000 Euro

Eine Familie will eine Eigentumswohnung kaufen. Preis: 400.000 Euro. Da wenig Eigenkapital vorhanden ist, reicht es nicht, um die Nebenkosten und mindestens 20 % des Kaufpreises zu bezahlen. Entsprechend hoch ist die Hypothek. Die aufzunehmende Hypothek soll sich auf 320.000 Euro belaufen. Der Kredit ist komplett in 20 Jahren abzutragen (Volltilgerdarlehen). Dadurch weiß die Familie, welche Raten und in welcher Höhe bis zum Ende der Finanzierungszeit zu bezahlen sind. Die monatliche Rate beträgt 1.900 Euro.

Der durchschnittliche Zins im Test liegt bei effektiv 3,87 %. Die monatliche Durchschnittsrate liegt bei 1.902 Euro. Folgende fünf überregionalen Anbieter ohne Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Geld & Plan
  • Effektivzins: 3,48 %

 

  • Creditweb
  • Effektivzins: 3,52 %

 

  • MKiB Finanzvermittler
  • Effektivzins: 3,57 %

 

  • PSD Bank Nürnberg
  • Effektivzins: 3,57 %

 

  • Check 24
  • Effektivzins: 3,61 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • PSD Bank Hannover
  • Effektivzins: 4,58 % 

Folgende fünf überregionale Anbieter mit Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Hypovereinsbank
  • Effektivzins: 3,54 %

 

  • Baugeld Spezialisten
  • Effektivzins: 3,55 %

 

  • Dr. Klein
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Baufi24
  • Effektivzins: 3,61 %

 

  • Hüttig & Rompf
  • Effektivzins: 3,63 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Deutsche Bank
  • Effektivzins: 4,28 % 

Folgende fünf regionalen Anbieter bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Spardaka-Bank Nürnberg
  • Effektivzins: 3,43 %

 

  • Freie Finanzierer München
  • Effektivzins: 3,57 %

 

  • Volksbank Düsseldorf Neuss
  • Effektivzins: 3,67 %

 

  • Ostsächsische Sparkasse Dresden
  • Effektivzins: 3,75 %

 

  • Volksbank Münsterland Nord
  • Effektivzins: 3,78 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Frankfurt Voba Rhein/Main
  • Effektivzins: 4,79 

Stand der Erhebung durch die „Stiftung Warentest“: 1. Februar 2023

Typischer Finanzierungsfall: Eigentumswohnung für 600.000 Euro

Ein Pärchen will eine Eigentumswohnung zum stolzen Preis von 600.000 Euro kaufen. Eigenkapital ist in Höhe von 180.000 Euro vorhanden. Trotzdem will das Paar einen Kredit in Höhe von 480.000 Euro aufnehmen, mit einer 15-jährigen Zinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. So ist der Kauf, Nebenkosten und die Ausstattung der Wohnung zu stemmen. Die monatliche Rate von 2.296 Euro ist üppig und nach 15 Jahren beträgt die Restschuld immer noch 287.000 Euro.

Der durchschnittliche Zins im Test liegt bei effektiv 3,82 %. Die monatliche Durchschnittsrate liegt bei 2.296 Euro. Folgende fünf überregionale Anbieter ohne Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Creditweb
  • Effektivzins: 3,49 %

 

  • Sparda-Bank West
  • Effektivzins: 3,57 %

 

  • 1822direkt
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Accedo
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Baufi Direkt
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • PSD Bank Hannover
  • Effektivzins: 4,62 %

Folgende fünf überregionale Anbieter mit Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Dr. Klein
  • Effektivzins: 3,55 %

 

  • BBBank
  • Effektivzins: 3,57 %

 

  • Baufi24
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Baugeld Spezialisten
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Commerzbank
  • Effektivzins: 3,58

 

  • Teuerster Anbieter
  • Deutsche Bank
  • Effektivzins: 4,28 % 

Folgende fünf regionale Anbieter bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Spardaka-Bank Nürnberg
  • Effektivzins: 3,42 %

 

  • Freie Finanzierer München
  • Effektivzins: 3,51 %

 

  • Ostsächsische Sparkasse Dresden
  • Effektivzins: 3,71 %

 

  • Volksbank Düsseldorf Neuss
  • Effektivzins: 3,72 %

 

  • Hamburger Sparkasse
  • Effektivzins: 3,75 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Frankfurt Voba Rhein/Main
  • Effektivzins: 4,64 % 

Stand der Erhebung durch die „Stiftung Warentest“: 1. Februar 2023

Typischer Finanzierungsfall: Einfamilienhaus für 500.000 Euro

Eine junge Familie will ein Haus kaufen. Preis: 500.000 Euro. Das geht aber nur mit einem Kredit von 90 %, also 450.000 Euro. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt zwei Prozent, die Laufzeit 20 Jahre. Angedacht ist ein flexibles Darlehen, dann kann die Familie die Rückzahlungsrate mal senken oder erhöhen. Es bleibt eine Restschuld von über 170.000 Euro. Es besteht die Möglichkeit, zweimal die Tilgungshöhe zu wechseln. Dadurch entstehen keine Kosten. Außerdem ist eine Sondertilgung von fünf Prozent pro Jahr möglich und im Zinssatz berücksichtigt.

Der durchschnittliche Zins im Test liegt bei effektiv 4,23 %. Die monatliche Durchschnittsrate liegt bei 2.299 Euro. Folgende fünf überregionale Anbieter ohne Filialnetz bieten die besten Konditionen: :

  • Günstigster Anbieter
  • Creditweb
  • Effektivzins: 3,82 %

 

  • MKiB Finanzvermittler
  • Effektivzins: 3,98 %

 

  • PSD Bank Nürnberg
  • Effektivzins: 3,98 %

 

  • Sparda-Bank Baden-Württemberg
  • Effektivzins: 3,98

 

  • Baufi Direkt
  • Effektivzins: 4,00 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Sparda-Bank West
  • Effektivzins: 4,89 % 

Folgende fünf überregionale Anbieter mit Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Baugeld Spezialisten
  • Effektivzins: 3,89 %

 

  • Dr. Klein
  • Effektivzins: 3,99 %

 

  • Commerzbank
  • Effektivzins: 4,04 %

 

  • Ergo Versicherung
  • Effektivzins: 4,04 %

 

  • Interhyp
  • Effektivzins: 4,04 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Deutsche Bank
  • Effektivzins: 4,55 % 

Folgende fünf regionale Anbieter bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Hamburger Sparkasse
  • Effektivzins: 3,88 %

 

  • Volksbank Düsseldorf Neuss
  • Effektivzins: 3,96 %

 

  • Freie Finanzierer München
  • Effektivzins: 3,98 %

 

  • Volksbank Münsterland Nord
  • Effektivzins: 4,30 %

 

  • Freie Finanzieren München
  • Effektivzins: 3,98

 

  • Teuerster Anbieter
  • Frankfurt Voba Rhein/Main
  • Effektivzins: 5,27

Stand der Erhebung durch die „Stiftung Warentest“: 1. Februar 2023

Typischer Finanzierungsfall: Modernisierungskredit in Höhe von 80.000 Euro

Ein geerbtes Haus instand zu setzen, dafür brauchen die Kreditnehmer 80.000 Euro Modernisierungskredit. Das Haus hat einen Wert von 400.000 Euro und ist frei von Hypotheken. Nach 15 Jahren soll das Darlehen komplett abbezahlt sein. Für die energetische Sanierung gibt es bei der KfW zinsvergünstigte Kredite, teilweise mit Tilgungszuschüssen. Wenn du das planst, also unbedingt diese Angebote einbeziehen. Wer weniger Geld benötigt, kann stattdessen einen Kredit ohne Grundschuld aufnehmen. Das ist zwar unkomplizierter, aber fast immer teurer. 

Der durchschnittliche Zins im Test liegt bei effektiv 3,95 %. Die monatliche Durchschnittsrate liegt bei 585 Euro. Folgende fünf überregionale Anbieter ohne Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Sparda-Bank Hessen
  • Effektivzins: 3,58 %

 

  • Sparda-Bank West
  • Effektivzins: 3,60 %

 

  • PSD Bank Hannover
  • Effektivzins: 3,62 %

 

  • Creditweb
  • Effektivzins: 3,63 %

 

  • Accedo
  • Effektivzins: 3,75 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • VR Bank Niederbayern-Oberpfalz
  • Effektivzins: 5,49 %

Folgende fünf überregionale Anbieter mit Filialnetz bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • BBBank
  • Effektivzins: 3,52 %

 

  • Baugeld Spezialisten
  • Effektivzins: 3,72 %

 

  • Debeka
  • Effektivzins: 3,79 %

 

  • LVM
  • Effektivzins: 3,80 %

 

  • Commerzbank
  • Effektivzins: 3,81 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Deutsche Bank
  • Effektivzins: 4,50 %

Folgende fünf regionale Anbieter bieten die besten Konditionen: 

  • Günstigster Anbieter
  • Spardaka-Bank Nürnberg
  • Effektivzins: 3,61 %

 

  • Stadtsparkasse Düsseldorf
  • Effektivzins: 3,70 %

 

  • Freie Finanzierer München
  • Effektivzins: 3,72 %

 

  • Stadtsparkasse München
  • Effektivzins: 3,72 %

 

  • Volksbank Düsseldorf Neuss
  • Effektivzins: 3,74 %

 

  • Teuerster Anbieter
  • Hamburger Volksbank
  • Effektivzins: 4,65 %

Stand der Erhebung durch die „Stiftung Warentest“: 1. Februar 2023

Kreditvermittler suchen die besten Angebote

Nicht immer erhielt die Stiftung Warentest Angebote von allen 84 Kreditvermittlern. Inzwischen haben die Kreditinstitute ihre Maßstäbe für die Vergabe verschärft. So senkte Comdirect die maximal Kredithöhe von 150 % auf maximal 100 % des Kaufpreises. Andere Banken wie die Hypovereinsbank oder PlanetHome haben die Mindesttilgung auf zwei Prozent angehoben.

Bei den vier Modellfällen fällt die Sparda-Bank Nürnberg zweimal mit einem Top-Angebot auf (Modellfälle 2 und 1). In den Genuss des Angebots der Nürnberger Bank kommt allerdings nur derjenige, der in der Region lebt oder dort eine Immobilie kauft. Die Spardaka-Bank ist ein Institut, das überregional keine Kredite vergibt. In der Darstellung die Modellfälle ist dem Rechnung getragen, in dem einerseits Anbieter mit bzw. ohne Filialnetz und anderseits regionale Institute angezeigt sind.

Kreditvermittler wie Dr. Klein, Creditweb und Geld & Plan sind deutschlandweit unterwegs und "sind meist eine gute Wahl", wie die Stiftung in ihrem Report feststellt. Sie liegen im Zinsvergleich der Modellfälle oftmals auf den vorderen Plätzen. Ihr Business besteht darin, die besten Angebote im Markt zu finden und ihren Kunden anzubieten.   

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