Mietvertrag nach Tod: Rechte und Pflichten für Erben und Vermieter

Nach dem Tod eines Mieters läuft der Mietvertrag weiter. Erben und Angehörige müssen wichtige Entscheidungen zur Wohnung treffen.

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Angehörige und Erben müssen deshalb klären, wer in das Mietverhältnis eintritt, wer kündigen darf und wie lange die Miete weiterzuzahlen ist. Dieser Überblick zeigt, wie es mit der Mietwohnung weitergeht und welche Rechte und Pflichten dabei bestehen. Zusätzlich wirkt sich die aktuelle Inflationsentwicklung auf die Wohnkosten aus, weshalb auch die Frage relevant ist, wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Mietvertrag bei Tod des Mieters: Gesetzliche Regeln im Überblick

Dass ein Mietvertrag im Todesfall mit dem Tod des Mieters automatisch endet, ist eine weitverbreitete Annahme, die jedoch nicht zutrifft (vgl. § 563 BGB zum Eintritt in den Mietvertrag). Entscheidend ist nicht der Tod, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vertrag gekündigt wird. Das Mietverhältnis läuft zunächst unverändert weiter, weshalb auch die Pflicht zur Mietzahlung bestehen bleibt. Lebte der verstorbene Mieter allein, stehen den Erben im Mietrecht grundsätzlich zwei Optionen offen:

Sie können den Mietvertrag und die Kündigung außerordentlich kündigen.
Sie können das Mietverhältnis übernehmen und damit in die bestehenden Rechte und Pflichten eintreten.

Der Vermieter besitzt im Todesfall kein eigenständiges Sonderkündigungsrecht. Er darf nur kündigen, wenn die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsgründe, zum Beispiel ein Mietrückstand, vorliegen (der Berliner Mieterverein zum Tod des Mieters: Tod des Mieters – Rechte der Erben, Ehegatten und Familienangehörigen). Wer mit dem verstorbenen Mieter zusammenlebte und dessen Tod jahrelang verschweigt, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein. Eine solche aktive Täuschung über die Identität des Vertragspartners zerstört die Vertrauensgrundlage nachhaltig und stellt einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter dar (Urteil des Kammergerichts Berlin zur fristlosen Kündigung, Urteil vom 20.10.2025, Az.: 12 U 52/25).

Eintrittsrecht und Sonderkündigung für Ehepartner, Lebenspartner und Angehörige

Haben beide Partner die Wohnung gemeinsam bewohnt und den Mietvertrag im Todesfall unterschrieben, wird der Hinterbliebene automatisch alleiniger Mieter (§ 563a BGB zur alleinigen Fortsetzung des Mietverhältnisses). Neben Ehe- und Lebenspartnern können auch Kinder oder andere im Haushalt lebende Familienangehörige ein sogenanntes "gesetzliches Eintrittsrecht (§ 563 BGB zum Eintrittsrecht)" nutzen. Sie können also dem Mietvertrag im Todesfall beitreten.

Möchte der überlebende Partner nicht in der Wohnung bleiben, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Innerhalb eines Monats, nachdem der Hinterbliebene vom Tod erfahren hat, kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 563a BGB zur Kündigung durch Hinterbliebene).

Ohne Kündigung bleibt der Mietvertrag im Todesfall bestehen. Der Vermieter darf in dieser Situation nur dann außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (§ 563 Abs. 4 BGB zum Kündigungsrecht des Vermieters). Nach Einschätzung der Kanzlei Kotz aus Kreuztal verfolgt das Gesetz damit einen "ausgewogenen Interessenausgleich zwischen dem Schutz der Hinterbliebenen und den berechtigten Interessen des Vermieters an." (Kanzlei Kotz, Siegen: Nach dem Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?).

Erben im Mietrecht: Wohnung übernehmen oder Mietvertrag kündigen

Erben außerhalb des Haushalts, die außerhalb des Haushalts des verstorbenen Mieters leben, kommen erst dann ins Spiel, wenn niemand eintrittsberechtigt ist oder der Eintritt in den Mietvertrag im Todesfall abgelehnt wird. Wollen sie die Wohnung behalten, können sie das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB zur Kündigung durch Erben mit den Erben im Mietrecht fortsetzen. Diese treten dabei in alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters ein.

Wollen die Erben im Mietrecht die Wohnung dagegen aufgeben, steht ihnen ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB und das Sonderkündigungsrecht) zu. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod erklärt werden.

Wichtig: Auch beim Sonderkündigungsrecht gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten ab dem Kündigungszeitpunkt. Deshalb verlangen Vermieter in der Regel noch bis zu drei Monatsmieten, und zwar nicht aufgrund einer besonderen Vertragsklausel, sondern weil das Gesetz diese Frist vorgibt. Das Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn die Erben im Mietrecht die Wohnung nicht übernehmen möchten. Verstreicht die einmonatige Frist, ohne dass gekündigt wird, gelten die normalen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen.

Mietkaution beim Tod des Mieters: Rückzahlung an Erben und Angehörige

Die Mietkaution gehört nicht zum Nachlass des verstorbenen Mieters, da sie erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird (Fälligkeitsprinzip). Die Rückzahlung erhält derjenige, der das Mietverhältnis am Ende abwickelt, genauer gesagt beendet. Das kann ein eintrittsberechtigter Angehöriger oder der Erbe als Anspruchsberechtigter sein. Dabei gilt Folgendes:

Wird das Mietverhältnis durch den Eintritt eines Berechtigten fortgesetzt, bleibt die Kaution unverändert bestehen.
Der Vermieter muss sie erst bei endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses an den eingetretenen Mieter zurückzahlen.
Er darf sie nur mit berechtigten Forderungen verrechnen, zum Beispiel wegen ausstehender Schönheitsreparaturen.

Dass der Vermieter die Kaution nicht willkürlich verwenden darf, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof/Kreuzberg (Urteil zur Mietkaution nach dem Tod des Mieters, Urteil vom 24.11.2020, Az.: 15 C 59/20). Ein Mieter wurde erst Tage nach seinem Tod in der Wohnung aufgefunden. Als Kaution waren 2.000 Euro hinterlegt. Bei der Rückgabe bestätigte die Vermieterin zwar einen "ordnungsgemäßen Zustand". Trotzdem behielt sie die Kaution ein, um Wände und Decke des Zimmers, in dem der Tote gefunden wurde, streichen zu lassen und den Bodenbelag zu erneuern.

Erbengemeinschaft: Mietvertrag nur gemeinsam kündigen

Mit ihrer Klage auf Rückzahlung der Kaution hatten die Erben im Kautionsfall Erfolg: Das Versterben in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters für eine Renovierung der Wohnung, so das Amtsgericht.

Hinterlässt der Mieter mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Eine Kündigung sollte dann gemeinsam erfolgen: Das Kündigungsschreiben muss von allen Erben unterschrieben und an alle Erben gerichtet werden. Sind mehrere Personen im Mietvertrag eingetragen, gilt dasselbe für die verbliebenen Bewohner. So lassen sich formelle Fehler vermeiden.

Haben die Erben den Mietvertrag fristgerecht gekündigt, müssen sie die Wohnung geräumt übergeben. Häufig gehören dazu eine Entrümpelung, die Wohnungsauflösung sowie gegebenenfalls eine Renovierung nach dem Auszug. Eine frühe Abstimmung zwischen den Erben hilft, Verzögerungen bei der Übergabe zu vermeiden.

Haftung der Erben für Mietschulden aus dem Nachlass

Erben sollten außerdem klar zwischen dem eigenen Vermögen und dem Nachlass trennen. Mietforderungen, die nach dem Tod entstehen, können zu den Nachlassverbindlichkeiten gehören. Sie werden damit grundsätzlich dem Nachlass zugerechnet und nicht automatisch zu einer persönlichen Schuld der Erben.

Um eine persönliche Haftung zu vermeiden, lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, ob und wie sich die Haftung auf den Nachlass beschränken lässt. Besonders sinnvoll ist eine rechtliche Beratung, wenn die finanzielle Lage des Nachlasses unklar ist oder Mietschulden, Renovierungsforderungen und weitere Verbindlichkeiten zusammenkommen.

Auch über den konkreten Todesfall hinaus verändert sich das Mietrecht: Ein aktueller Überblick erklärt die geplanten Regeln zu Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen sowie die bereits verlängerte Mietpreisbremse. Der Beitrag zeigt zusätzlich, welche Änderungen bisher nicht in Kraft sind und worauf Mieter bei neuen Verträgen oder Mieterhöhungen achten sollten. Ergänzend erklärt ein weiterer Beitrag, wann Mieterhöhungen nach einer Modernisierung berechtigt sind, und zeigt, welche Erhöhungen Mieter ablehnen dürfen.

Gut zu wissen: Nebenkostenabrechnungen enthalten oft Fehler und verunsichern viele Mieter. Ein eigener Artikel zeigt, welche Kosten Mieter übernehmen müssen, und erklärt typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung.