Wann ist eine Mieterhöhung berechtigt?

Eine Mieterhöhung flattert ins Haus und verunsichert. Ist sie berechtigt oder unberechtigt? Welche formalen Pflichten muss der Vermieter erfüllen? Welche Rechte hast du als Mieter? Viele Fragen, die in Zeiten von Wohnungsmangel immer wichtiger sind.

Gibt es einen irgendwie gearteten Automatismus bei der Miete?
Was ist die häufigste Begründung für eine Mieterhöhung?
Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?
Welche Besonderheiten gibt es bei der Staffel- und Indexmiete?
Wann kannst du die Mieterhöhung ablehnen?

Eine Mieterhöhung ist für viele ein heikler Moment. Für bestehende Verträge kommen vor allem vier Gründe dafür in Betracht: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, eine Erhöhung nach einer Modernisierung, die Anpassung bei einer Indexmiete sowie Veränderungen bei Betriebskosten. Wann ist eine Erhöhung angemessen und wann nicht?

Gibt es einen irgendwie gearteten Automatismus bei der Miete?

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist wie ein Hauptgewinn im Lotto. Bei Neubauten sind Angebote unter 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter absolute Raritäten. Aber musst du in Zeiten von Wohnungsnot jede Erhöhung deiner Bestandsmiete akzeptieren?

Gut zu wissen: Ein pauschales Recht, nach dem Motto "Der Vermieter darf die Miete in regelmäßigen Abständen erhöhen", ist im Mietrecht nicht vorgesehen. Der Aufschlag muss immer begründet sein. Das gilt allerdings nicht bei der Staffel- und Indexmiete.

Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte nicht vorschnell handeln, sondern zunächst einmal die Berechtigung prüfen. Wenn du dafür kompetente Beratung brauchst, wende dich an einen der Mietervereine (Deutscher Mieterbund (DMB) mit 300 örtlichen Vereinen oder an die Mieterhilfe etc.) oder an einen Fachanwalt für Mietrecht. Maßgeblich ist zunächst die Frage, um welche Art von Erhöhung es sich handelt.

Was ist die häufigste Begründung für eine Mieterhöhung?

Eine oft angeführte Begründung für die neue Miete: Anstieg bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558, Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Diese verändert sich regelmäßig. Sie wird dokumentiert im Mietspiegel deiner Kommune. Den solltest du als Mieter kennen und ihn beobachten. Der Vermieter darf also nicht einfach einen beliebigen Betrag festsetzen. Maßgeblich ist der Mietspiegel mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ist deine Miete unterhalb des Mietspiegels, darf der Vermieter sie anheben, und zwar bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Voraussetzung ist allerdings, dass der bisherige Mietzins seit 15 Monaten unverändert ist. Außerdem darf der Vermieter seinen neuen Mietzins frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend machen. Schon an diesen formalen Punkten scheitern viele Mieterhöhungen.

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete, und zwar in allen Regionen, innerhalb von drei Jahren, nicht um mehr als 20 Prozent (sogenannte Kappungsgrenze) steigen. Zudem gilt: In Regionen mit einem "angespannten Wohnungsmarkt" (welche Städte und Landkreise das in Bayern sind, listet dieser Link auf) gilt die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Ist die verlangte Mieterhöhung höher, ist sie nicht durchsetzbar. Die Online-Seite Gegen-Hartz IV.de hat die Regeln und Tücken einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete übersichtlich zusammengefasst.

Ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig?

Besonders konfliktträchtig sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen für deine Wohnung. Das Gesetz erlaubt dem Vermieter grundsätzlich, die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten (minus Zuschüsse) zu erhöhen (§ 559 BGB). Es gibt aber eine Höchstgrenze: Sie liegt bei maximal drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Gestritten wird häufig darüber, was eine Modernisierung eigentlich ist. Nicht jede Baumaßnahme ist eine umlagefähige Modernisierung. Wichtig ist die Unterscheidung von Modernisierung und reiner Instandhaltung. Zur Instandhaltung, die keine Mieterhöhung auslöst, gehören: Reparatur einer tropfenden Armatur, Austausch defekter Steckdosen, Behebung von Feuchtigkeitsschäden, Wartung der Heizungsanlage, Aufzugskontrolle, Prüfung von Rauchwarnmeldern. Bei kleinen Instandhaltungen wie den Reparaturen von Lichtschaltern, Steckdosen, oder Heizkörperventilen kann der Mietvertrag vorsehen, dass der Mieter die Kosten (meistens 75 bis 150 Euro) übernimmt.

Zu den Modernisierungsaufwendungen (§ 559 BGB), die der Vermieter auf die Miete umlegen kann, gehören: Fassadendämmung, Isolierglasfenster, neue effiziente Heizungsanlage, Badmodernisierung, Erhöhung des Schallschutzes, Einbau einer Gegensprechanlage, Anbau eines Balkons oder Einbau eines Aufzugs etc. Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Staffel- und Indexmiete?

Die Vergleichsmiete und die Regeln der Modernisierung gelten nicht bei einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete. Da die Erhöhung und deren Zeitpunkt in der "jeweiligen Staffel" schriftlich im Mietvertrag vereinbart sind, bedarf es keiner weiteren Begründung für die Mieterhöhung. Die Indexmiete soll aber nach den Plänen der Bundesregierung zum "Mietrecht II" einen "Preisdeckel" erhalten. Der Referentenentwurf sieht nach den bislang veröffentlichten Informationen vor, Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten zu deckeln. Er soll nach den Plänen bei 3,5 Prozent liegen.

Bei einer Indexmiete (§ 557 b BGB) ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Die Miete richtet sich dann nach dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex (Inflationsrate). Für die Indexmiete bedarf es einer schriftlichen Vereinbarung. Sie ist üblicherweise für jeweils mindestens ein Jahr gültig. Die Anpassung ist ausführlich zu begründen: Die Indexveränderung und der neue Geldbetrag müssen nachvollziehbar angegeben sein. Fehlt eine plausible Berechnung, kann der Mieter die geforderte Erhöhung zurückweisen.

Mit dem Zugang der Mieterhöhung nach § 558 a BGB wird eine zweimonatige Überlegungsfrist in Gang gesetzt, innerhalb derer der Mieter entscheiden muss, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Verweigert der Mieter die Zustimmung, tritt die Erhöhung nicht automatisch in Kraft. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.

Wann kannst du die Mieterhöhung ablehnen?

Insbesondere Formfehler machen eine Mieterhöhung angreifbar. Das Gesetz verlangt, dass eine Erhöhung schriftlich (§ 558a Abs. 1 BGB) zu erklären und zu begründen ist. Es reicht also nicht, dass der Vermieter die neue Miete schlicht ankündigt oder mündlich mitteilt. Im Schreiben muss zu erkennen sein, warum die Erhöhung verlangt wird und auf welche Tatsachen sie sich stützt.

Gerade beim Verweis auf einen Mietspiegel gibt es häufig Fehler. Zu einem richtigen Wohnungsvergleich, der oftmals Grundlage für die Erhöhung herhalten muss, gehören Größe, Baujahr, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der anderen Mietwohnung. Gibt es hierbei falsche Angaben, etwa zur Wohnfläche oder zur Ausstattungsqualität, kann die Berechnung unzutreffend sein. Dann kann der Mieter die Zustimmung verweigern oder nur einem niedrigeren Betrag zustimmen.

Weitere Ablehnungsgründe gibt es, wenn die gesetzliche Wartefrist nicht eingehalten wird, wenn die Kappungsgrenze überschritten ist und wenn die verlangte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Und was ist, wenn deine Betriebskosten steigen?

Höhere monatliche Mietzahlungen kann es auch geben, wenn die Betriebskostenpauschale oder monatliche Vorauszahlungen (sog. 'zweite Miete') steigen. Doch auch hierfür braucht der Vermieter eine vertragliche (im Mietvertrag) und eine gesetzliche Grundlage (Betriebskostenverordnung).

Neben der Kaltmiete zahlt der Mieter monatlich Nebenkosten, vor allem für Wasser und Heizung. Mieter zahlen in der Regel monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten, die nach der jährlichen Abrechnung zu Nachzahlungen oder Rückerstattungen führen. Zu den Nebenkosten gehören die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Versicherungen, Hausmeister etc.

Mieter dürfen eine Anpassung ablehnen, wenn sie nicht auf einer ordnungsgemäßen Abrechnung beruht und wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Gerade hier lohnt sich eine genaue Prüfung, denn viele Fehler passieren bei der Nebenkostenabrechnung. Das Onlineportal Mineko.de hat ermittelt, dass 92 Prozent der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Die Wirtschaftszeitung WiWo kommt zu einem ähnlichen hohen Wert nach Auswertung von 80.000 Abrechnungen. Die Nebenkosten verändern sich regelmäßig, sind allerdings nicht mit einer Mieterhöhung zu verwechseln.