Der Immobilienmarkt ist im Wandel

Wie Experten die Situation in der Region Kulmbach einschätzen

Der Wohnimmobilienmarkt in Bayern und Deutschland hat sich nach dem Ende der Niedrigzinsphase spürbar verändert. Nach Jahren stark steigender Preise und dem anschließenden Zinsanstieg bewegt sich der Markt inzwischen auf ein neues Gleichgewicht zu – allerdings auf einem weiterhin hohen Preis- und Zinsniveau. Das wurde auch im Pressegespräch der Sparkasse Kulmbach-Kronach deutlich. Neben dem Vorstandsvorsitzenden der Sparkasse , Steffen Potstada, und Vorstandsmitglied Sandra Wehrend nahm auch Marion Mai, Vorstandsmitglied der LBS Süd, an der Einordnung der aktuellen Entwicklungen teil.

Auf dem bayerischen Immobilienmarkt zeigen sich inzwischen wieder stabilere Tendenzen. Die Immobilientransaktionen beliefen sich 2025 auf rund 54,4 Milliarden Euro – deutlich weniger als noch 2021 mit 72,0 Milliarden Euro, aber zugleich ein Zeichen der Normalisierung nach der Zinswende. Auch die Bauzinsen haben sich zuletzt beruhigt. Aktuell liegen sie bei rund 3,93 Prozent.

Progose der LBS Süd

Für die kommenden Jahre erwartet die LBS Süd keine größeren Ausschläge mehr. „Wir sehen derzeit eher ein Einpendeln auf diesem Niveau, größere Ausschläge nach oben oder unten sind aktuell nicht wahrscheinlich“, sagt Marion Mai.

Gleichzeitig bleibe der strukturelle Druck auf dem Wohnungsmarkt hoch. Bis 2044 werde für Bayern ein Bevölkerungszuwachs von rund 278.000 Menschen erwartet – verbunden mit einem deutlich steigenden Bedarf an Wohnraum. „Der Bedarf an Wohnraum wächst unabhängig von kurzfristigen Marktbewegungen weiter“, so Mai.

Ein langfristiger Trend verstärkt diese Entwicklung zusätzlich: der steigende Wohnflächenverbrauch pro Kopf. Während 1991 noch rund 35 Quadratmeter pro Person genutzt wurden, seien es heute etwa 50 Quadratmeter. Einpersonenhaushalte lägen im Schnitt sogar bei rund 75 Quadratmetern. „Der Bedarf an Wohnfläche ist deutlich gestiegen – und das verändert den gesamten Markt nachhaltig“, erklärt Mai.

Damit werde deutlich, dass nicht nur die Bevölkerungsentwicklung, sondern auch veränderte Lebensstile den Wohnraumbedarf weiter erhöhen.

Zu wenig Neubauten

Trotz einer leichten Belebung im Neubau reiche die Bautätigkeit weiterhin nicht aus, um den Bedarf zu decken. 2025 wurden in Bayern rund 54.000 Baugenehmigungen erteilt, notwendig wären nach Einschätzung der LBS etwa 70.000 Wohnungen pro Jahr. Die Fertigstellungen lagen mit rund 46.000 Einheiten noch darunter.

Als zentrale Gründe gelten hohe Baukosten sowie regulatorische Anforderungen. „Die Baukosten sind nach wie vor ein großer Hemmschuh – auch aufgrund der hohen Standards“, sagt Marion Mai. Diskutiert werde daher zunehmend über einfachere Bauweisen und mehr Flexibilität beim Bauen, mit dem „Gebäudetyp E“ sei man auf dem richtigen Weg.

Stabil, aber differenziert

In der Region Kulmbach-Kronach bleibe der Markt stabil, aber stark lageabhängig. Die Sparkasse Kulmbach-Kronach vermittelte 2025 insgesamt 156 Immobilien, besonders gefragt sei weiterhin das Einfamilienhaus. „An erster Stelle stehen bei uns ganz klar die Bestandsimmobilien“, sagt Sparkassen-Vorständin Sandra Wehrend. „Neubauten finanzieren wir nur noch selten – die größten Hürden sind die hohen Baukosten und die zunehmenden regulatorischen Anforderungen.“ Diese Entwicklung spiegle sich auch in der regionalen Bautätigkeit wider. 2025 wurden im Landkreis Kulmbach 280 Baufertigstellungen gezählt, im Landkreis Kronach 79.

Bei den Grundstückspreisen zeige sich ein deutliches Stadt-Land-Gefälle: Stadt Kronach : rund 160 Euro/m²; Stadt Kulmbach : rund 150 Euro/m²; Landkreis Kronach: 45 bis 80 Euro/m²; Landkreis Kulmbach: 70 bis 100 Euro/m².

Auch der Bestandsmarkt zeige sich stabil, allerdings mit großen regionalen Unterschieden. In der Stadt Kronach koste ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt rund 350.000 Euro, in Kulmbach etwa 300.000 Euro.

Langfristig investieren

„Der Immobilienmarkt in der Region ist attraktiv – wir haben starke Industriearbeitsplätze, eine Hochschule und keine Überhitzung wie in Metropolregionen“, sagt Sparkassen-Vorstand Steffen Potstada. Das Preisniveau sei stabil bis leicht steigend und damit auch für langfristige Investitionen interessant. Gleichzeitig werde der Markt selektiver. Lage, Zustand und Energieeffizienz entscheiden zunehmend darüber, ob ein Objekt tatsächlich nachgefragt wird.

Gesellschaftlicher Wandel

Neben den wirtschaftlichen Faktoren spiele auch die gesellschaftliche Entwicklung eine zentrale Rolle für den Wohnungsmarkt . Haushalte würden kleiner, gleichzeitig steigen die Ansprüche an Wohnfläche und Ausstattung – bei weiterhin begrenztem Angebot und hohen Kosten. „Steigende Ansprüche an Wohnfläche und Ausstattung treffen auf begrenzte Flächen und hohe Kosten“, fasst Steffen Potstada zusammen.

Anderes Sparverhalten

Auch das Sparverhalten habe sich verändert – mit direkten Auswirkungen auf den Immobilienerwerb. Nur 5,7 Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte in Bayern verfügen über ausreichend Eigenkapital, um die Einstiegshürde zum Wohneigentum zu überwinden. „Es wird heute deutlich mehr konsumiert – Reisen, Freizeit, Lebensstandard. Das Geld wird weniger konsequent zurückgelegt“, sagt Marion Mai. Auch Sandra Wehrend beobachtet diesen Trend deutlich: „Der Wille zum Konsumverzicht ist bei vielen einfach nicht mehr so stark ausgeprägt.“ Trotz dieser Entwicklungen bleibe der Wunsch nach den eigenen vier Wänden hoch: Rund 74 Prozent der Menschen sehen Wohneigentum als wichtige Altersvorsorge, während nur 22 Prozent die Miete als günstigere Alternative bewerten.

Bausparen rückt in den Blick

Vor diesem Hintergrund rückt auch das Thema Bausparen wieder stärker in den Blick. Die Zahl der Neuabschlüsse ist jedoch rückläufig: von 1402 Verträgen im Jahr 2020 auf 895 im Jahr 2025 und 589 im Jahr 2026. „Ein Bausparvertrag ist vor allem ein Instrument zur Eigenkapitalbildung und Planungssicherheit“, erklärt Steffen Potstada.

„Er zeigt auch gegenüber Banken, dass jemand strukturiert spart und Eigenmittel aufbaut.“

Besonders sinnvoll sei ein früher Einstieg (z. B. für die eigenen Kinder) – auch mit kleinen Beträgen. Schon 20 Euro monatlich könnten langfristig den Grundstein für späteres Wohneigentum legen und gleichzeitig Zins- und Planungssicherheit schaffen.

Phase der Neuordnung

Fazit der Experten: Der Wohnimmobilienmarkt in Bayern und der Region Kulmbach-Kronach befinde sich in einer Phase der Neuordnung. Nach Jahren starker Ausschläge stabilisierten sich Zinsen und Preise, während strukturelle Herausforderungen bleiben: zu wenig Neubau, steigender Wohnflächenbedarf und eine wachsende Lücke beim Eigenkapital.

Wohnen bleibe eines der zentralen Themen unserer Zeit – und die entscheidende Frage ist, wie Eigentum künftig überhaupt noch erreichbar bleibt, lässt sich aus dem Gespräch zusammenfassend sagen.