Steuern sparen und Haus vor dem Tod verschenken: Wann der richtige Zeitpunkt ist, Grundbesitz zu überschreiben

• Steuerersparnis: Grundbesitz schon zu Lebzeiten verschenken
• Wann ist der richtige Zeitpunkt, um sein Haus den Erben zu überschreiben?
• Das sind die Vor- und Nachteile einer Schenkung.
• Geschenkt ist geschenkt: Was es bei dieser Entscheidung noch zu bedenken gilt.

Eines ist wohl den meisten Menschen klar: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren besonders in den Ballungszentren rasant gestiegen. Ganz besonders in den guten Lagen der Innenstädte wechseln Häuser nicht nur zu einstelligen Millionen-Euro-Beträgen die Besitzer, sondern die Verkaufspreise überschreiten teilweise sogar locker die 10-Millionen-Euro-Marke. Darüber sind zwar die Verkäufer und Verkäuferinnen sicherlich erfreut, im Falle einer Erbschaft führt es aber oftmals zu großen Problemen mit der Erbschaftssteuer. Diese liegt je nach Erbschaftssteuerklasse irgendwo zwischen 7,5 und 50 Prozent des Erbes. Bei einer Erbschaft im Wert von beispielsweise zwei Millionen Euro sind das schon zwischen 150.000 und einer Million Euro Erbschaftssteuer. Gibt es dazu Alternativen?

Explodierende Immobilienpreise: Ein vererbtes Haus muss man sich erstmal leisten können

Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnen kann oder will, sich aber vom elterlichen Wohnhaus mit all seinen Kindheitserinnerungen nicht trennen möchte, der muss meist tief in die Tasche greifen. Dennoch gibt es auch hiervon eine Ausnahme: Wenn Kinder Wohnraum erben, der nicht mehr als 200 Quadratmeter umfasst und sie bereit sind, diesen bis spätestens vor Ablauf eines halben Jahres für mindestens zehn Jahre selbst zu nutzen, dann müssen sie dafür keine Erbschaftssteuer zahlen.

In den meisten anderen Fälle kann es jedoch teuer werden. Die Freibeträge bei einer Erbschaft liegen bei 500.000 Euro für Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie bei 400.000 Euro pro Kind und 200.000 Euro für Enkelkinder. Wenn allerdings absehbar ist, dass diese Summen deutlich überschritten werden, kann es sich lohnen, über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken.

Zwar möchte auch hier das Finanzamt gerne davon profitieren, weshalb die Beschenkten dann Schenkungssteuer zahlen müssen, aber auch bei dieser gelten fast identische Freibeträge. Der Vorteil liegt jedoch darin, dass man so eine Schenkung in Raten vollziehen kann. Wenn also eine Immobilie verschenkt statt vererbt wird und die Beschenkten ihre Freibeträge ausnutzen, kann dies nach zehn Jahren erneut erfolgen. Auf diese Weise verdoppeln sich dann die Freibeträge, was zu einer deutlichen Verringerung der Steuerlast führen kann. Eine Schenkung muss allerdings notariell beglaubigt werden, weshalb die Kosten für einen Notar anfallen. 

Nicht alles ist Gold, nur weil es glänzt: Wenn es nach der Schenkung Ärger gibt

Wer vor allem seinem Ehepartner oder eingetragenem Lebenspartner ein Steuergeschenk machen möchte, der kann diesem oder dieser seine Immobilie sogar steuerfrei überschreiben, selbst wenn der Freibetrag von 500.000 Euro überschritten werden sollte. Voraussetzung dafür ist lediglich, dass es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Werden Haus oder Wohnung dem Ehepartner vererbt, gilt diese Regelung ebenfalls unter der Voraussetzung, dass dieser dann mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt. Bei einer Schenkung an die Kinder gilt wie bei einer Erbschaft die steuerfreie Höchstgrenze von 400.000 Euro, weshalb sich bei höheren Beträgen die ratierliche Schenkung mit zehnjährigem Abstand empfiehlt.

Doch wo Licht ist, ist auch Schatten: Was kann man tun, damit nach einer Schenkung nicht die eigenen Kinder das Häuschen verkaufen und einen selbst auf die Straße setzen oder in ein Heim abschieben? Um solch eine Situation zu vermeiden, kann der Schenker oder die Schenkerin im Schenkungsvertrag zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht oder auch eine besondere Unterstützung im Pflegefall vereinbaren. Wenn nicht im Notarvertrag etwas anderes festgelegt ist, dann darf im Falle des gewährten Wohnrechts der Eigentümer das Haus nicht anderweitig vermieten. Jedoch sollte ganz klar bestimmt sein, ob sich dieses Recht auf die gesamte Immobilie bezieht oder nur auf bestimmte Räume sowie etwa auch die Nutzung von Garten und Garage.

Dennoch sollte eine mögliche Schenkung wohlüberlegt sein, denn nicht selten kommt es nach geschaffenen Tatsachen zu Unstimmigkeiten innerhalb der Familie. Auch die Häufigkeit von häuslichen Besuchen bei Mama oder Papa nimmt gelegentlich ab, wenn schon (fast) alle Werte zu Lebzeiten überschrieben wurden. Der steuerliche Aspekt ist in jedem Fall nur die eine Seite der Medaille.

Wichtig ist, sich vor einer möglichen Schenkung anwaltlich beraten zu lassen. Ein erstes Informationsgespräch ist fast immer kostenlos. 

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