Zuletzt hieß es Balaton, früher Villa Hohmann und Kurheim Jung: Das ehemalige Theaterrestaurant mit Gästezimmern in der Von-der-Tann-Straße. Das Gebäude wurde vor exakt 165 Jahren errichtet. Viel Grund zum Feiern hat Waldemar Michaelis deshalb aber nicht. "Das Balaton befindet sich in einem kritischen statischen Zustand. Von außen schaut die Fassade zwar gut aus, ab dem ersten Obergeschoss ist es aber einsturzgefährdet", berichtet er. Das hat ein Gutachten ergeben. Das Gebäude ist im Erdgeschoss gemauert, in den oberen Geschossen wurde es in Holzbauweise errichtet. Vorbesitzer hätten an der Fachwerkkonstruktion starke Eingriffe vorgenommen, die die Standsicherheit beeinträchtigen. Das ist aber noch nicht alles. "Das Dachgeschoss hat außerdem noch einen starken Schädlingsbefall", sagt Michaelis.

Das Theaterrestaurant steht bereits seit vielen Jahren leer. Inzwischen gehört es Dmitry Mikhaylov, der auch das benachbarte frühere Kurheim Ross (Villa Gayde) erworben hat sowie das auf der Rückseite angrenzende leerstehende Hotel Rixen. Michaelis ist als Geschäftsführer dafür verantwortlich, nach und nach die drei Immobilien zu sanieren und ihnen wieder Leben einzuhauchen. Das Kurheim Ross baut er aktuell zu einem reinen Wohnhaus um, bis Mai sollen die Arbeiten abgeschlossen sein. Das Hotel Rixen soll nach der Sanierung als Aparthotel wieder an den Markt gebracht werden, das Projekt befindet sich in der Vorplanungsphase.

Gastronomische Nutzung fraglich

Mit dem denkmalgeschützten Theaterrestaurant nimmt Michaelis nun das dritte Gebäude in Angriff. "Wenn die Villa Ross und das Balaton saniert sind, bekommt der ganze Straßenzug ein neues Gesicht", sagt Michaelis. Das sei auch für die Stadt im Sinne ihrer Unesco-Weltkulturerbe-Bewerbung wichtig.

Die charakteristische Fachwerk-Fassade des Theaterrestaurants möchte der Bauherr gern erhalten. Bei den oberen Geschossen reicht seiner Meinung nach eine Kernsanierung nicht mehr aus, diese Etagen müssten komplett neu aufgebaut werden. "Aber die Fassade kann man stehen lassen und absichern", erklärt er.

Ob in das Gebäude nach der Sanierung noch einmal eine Gaststätte einzieht, steht nicht fest. In den beiden Obergeschossen plant Michaelis jedenfalls Eigentumswohnungen. Den denkmalgeschützten Gastraum im Erdgeschoss mit den alten Holzvertäfelungen möchte und muss er ebenfalls erhalten. Ob der Bereich am Ende als Wohnung oder als Café oder Restaurant genutzt wird, hält er noch offen. "Von der Planung her möchte ich da möglichst flexibel sein", sagt er. Eine gastronomische Nutzung direkt am Theater sei zwar schön, jedoch sei es in Bad Kissingen schwierig, jemanden zu finden, der diese betreibt. "Es bringt nichts, wenn ich es als Restaurant saniere und es dann leer steht", argumentiert der Bauherr.

Sanierungskonzept für Balaton mit Stadt und Denkmalschutz

Für Wohnungen hingegen ist in Bad Kissingen die entsprechende Nachfrage vorhanden. Deshalb war es für den Investor wichtig, dass die Stadt sowohl die Vila Ross als auch das Theaterrestaurant aus dem Kurgebiet herausgenommen haben. Michaelis: "Das gibt mir die Möglichkeit, zu sanieren." Die zentrale Lage am Theater sei sehr begehrt.

Die Stadt steht nicht nur wegen Villa Ross und Hotel Rixen, sondern auch wegen des Theaterrestaurants in Kontakt mit dem Bauherrn. "Momentan wird in enger Abstimmung zwischen dem Landesamt für Denkmalschutz, der Stadt Bad Kissingen, dem Investor und den entsprechenden Fachplanern ein Sanierungskonzept erarbeitet", gibt Thomas Hack für das Rathaus Auskunft. Weil das Grundstück nicht mehr in der Kurzone liegt, ist eine reine Wohnnutzung erlaubt.

Für Stadtbild markantes Gebäude

Anders als beim Palais Erthal auf der gegenüberliegenden Straßenseite ist beim Balaton "eine gastronomische Nutzung nicht zwingend" vorgeschrieben. Das Palais Erthal hingegen muss gastronomisch betrieben werden. Diese Bedingung hatte die Stadt gestellt, als sie das Palais vor sechs Jahren an den heutigen Eigentümer Toni Schick verkauft hat.

Die Herausnahme aus der Kurzone ist eine Änderung, die Investitionen interessanter macht. Das Theaterrestaurant liegt zudem im erweiterten Altstadt-Sanierungsgebiet. Das bietet dem Eigentümer steuerliche Vorteile, wenn er saniert. "Außerdem wurde das kommunale Förderprogramm auf diesen Bereich ausgeweitet", berichtet Hack. Hier geht es um markante, stadtbildprägende Gebäude, wie eben das Balaton. Die Stadt bezuschusst Arbeiten, die das Stadtbildpositiv beeinflussen, mit bis zu 10 000 Euro.

Abstimmungen mit Denkmalschutz

Bis er einen Bauantrag für das Balaton stellt, wird es noch dauern. Michaelis möchte die Vorplanungen, besonders im Hinblick auf den Denkmalschutz, möglichst detailliert ausarbeiten. Das spare hinterher Zeit und Aufwand. "Die Erfahrung mache ich gerade bei der Villa Ross. Nachträgliche Abstimmungen sind aufwendig und dauern lang. Das macht uns jetzt viel Arbeit", sagt er. Beim Balaton gelte es, das zu vermeiden.

Infos zu Rixen, Ross und Balaton

Theaterrestaurant Zunächst stand an der Stelle des eine Scheune. Georg Krampf kaufte das Grundstück und erweiterte das Gebäude zu einem Wohn- und Gasthaus. In der Gestaltung wurde es dem alten Fachwerktheater angepasst. Theaterrestaurant sowie Theater waren im Schweizerhausstil gehalten. Das heutige staatliche Kurtheater wurde 1904 von Max Littmann errichtet und 1905 in Betrieb genommen. Zu dieser Zeit wurde das Theaterrestaurant als Villa Hohmann bezeichnet, in den 1980ern hieß es Kurheim Jung. (Quelle: Stadtarchiv Bad Kissingen )

Rixen Das Hotel steht seit 2004 leer. Nach den aktuellen Plänen soll ein Teil des Gebäudes zu einem reinen Übernachtungshotel (ohne Restaurant-, Bar-, Wellness- und Tagungsbereich) mit 53 Hotel-Apartments umgebaut werden. Im zweiten Gebäudeteil sollen Wohnungen entstehen. Auf dem an das Hotel anschließenden Schotterparkplatz ist außerdem ein Wohnhausneubau mit 14 Wohnungen vorgesehen. Unter anderem coronabedingt sind laut Michaelis die Vorplanungen in Verzug.

Ross In dem früheren Kurheim (1859 erbaut, auch unter dem Namen Villa Gayde bekannt) ist die Sanierung bereits vorangeschritten. Das Dach und die Haustechnik sind erneuert, aktuell wird ein neuer Aufzug installiert, neue Fußböden werden eingebaut und Trockenbauwände aufgestellt. "Bis Mai möchte ich die Immobilie fertigstellen", sagt Michaelis. Dann können die acht Eigentumswohnungen bezogen werden.