Mietrechtsreform 2026: Diese vier Änderungen treffen Vermieter

Die Mietrechtsreform kann Ihre Finanzen als Vermieter verändern. Erfahren Sie, was mit Ihrem Geld und Ihren Mieteinnahmen passieren könnte. Diese vier Änderungen betreffen die Vermietung besonders.

Die geplante Mietrechtsreform 2026 verändert zentrale Regeln für Vermieter: Möblierte Wohnungen, Indexmieten, Zahlungsverzug und Modernisierungen stehen im Fokus. Während das vereinfachte Modernisierungsverfahren entlasten soll, sehen Peter Feldmeier und Lucia Hatz von Haus&Grund Bayern in mehreren Punkten erhebliche Risiken für private Vermieter. Sie warnen insbesondere vor Bürokratie, Planungsunsicherheit und finanziellen Belastungen.

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Was ändert sich bei möblierten Wohnungen?

Künftig müssen Vermieter den Möblierungszuschlag bereits vor der Vertragserklärung des Interessenten unaufgefordert und gesondert ausweisen. Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren und monatlich höchstens ein Prozent dieses Werts betragen. Bei vollständig möblierten Wohnungen ist eine Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen – sofern kein Mietspiegel die Möblierung bereits berücksichtigt, erklären Peter Feldmeier und Lucia Hatz von Haus&Grund Bayern gegenüber inFranken.de.

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Die Experten halten diese Pauschale für praxisfern: Sie berücksichtige weder Qualität noch Verschleiß oder tatsächliche Ersatzkosten. Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete wären das 100 Euro monatlich und 12.000 Euro in zehn Jahren – ohne Garantie, dass Anschaffung und Austausch der Möbel dadurch gedeckt sind. Umgekehrt könne der Zuschlag bei einfachen Möbeln den realen Wert übersteigen.

Zusätzlich entsteht Dokumentationspflicht: Vermieter sollten Inventarlisten mit Anschaffungsdatum, Kaufpreis und Zustand führen. Fehlt die vorgeschriebene Auskunft, gilt die Wohnung nach dem Entwurf bis zu zwei Jahre nach Nachholung als unmöbliert vermietet – mit entsprechenden Folgen für die zulässige Miethöhe.

Wird die Schonfristzahlung gefährlich?

Die Schonfristzahlung soll ausgeweitet werden: Künftig kann auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn der Mieter die Rückstände nachträglich vollständig begleicht. Bislang gilt diese Möglichkeit im Wesentlichen für die fristlose Kündigung.

Für private Kleinvermieter bewerten Feldmeier und Hatz das als besonders problematisch. Viele sind auf verlässliche Mieteingänge angewiesen – etwa für die Alterssicherung oder zur Bedienung von Immobilienkrediten. Bleiben Zahlungen aus, könne das existenzielle Folgen haben.

Zugleich verlieren Vermieter einen wichtigen Anreiz für pünktliches Zahlen: Wer eine Kündigung durch spätere Nachzahlung beseitigen kann, erhält weniger Anlass, Zahlungsrückstände ernst zu nehmen. Die Reform stärkt damit den Mieterschutz, verschiebt aber das Ausfallrisiko deutlich in Richtung (Klein-)Vermieter.

Was bedeutet der Indexmieten-Deckel?

Indexmiete bedeutet, dass die Entwicklung der Miete an den Verbraucherpreisindex gebunden ist. Nach dem Reformvorschlag soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt der Anteil einer jährlichen Indexsteigerung, der über drei Prozent hinausgeht, nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden können.

Steigt der Index um 5 Prozent, zählen davon zunächst die vollen 3 Prozent. Von den übrigen 2 Prozent wird nur die Hälfte angerechnet – also 1 Prozent. Insgesamt könnte die Miete dadurch um 4 Prozent steigen. Eine pauschale Obergrenze von 3,5 Prozent ist laut Hausverwaltung GEO GmbH nicht mehr Teil des Regierungsentwurfs. Für Vermieter würde die Anpassung damit weniger direkt auf hohe Inflationsschübe reagieren.

Feldmeier und Hatz kritisieren, dass das Inflationsrisiko damit einseitig beim Vermieter landet. Gerade steigende Handwerker-, Energie- und Materialkosten sowie wachsende Klimaschutzanforderungen treffen Eigentümer ebenfalls. Das Problem verschärft sich, weil bei Indexmietverträgen Modernisierungsumlagen oder Mieterhöhungen nach Modernisierung häufig nicht möglich sind. Der Deckel nehme der Indexmiete damit ihre Funktion als planbares Refinanzierungsinstrument.

Wo gibt es Erleichterungen?

Eine spürbare Entlastung gibt es bei Modernisierungsmieterhöhungen: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Damit können auch größere Maßnahmen mit pauschalen Abzügen und weniger aufwendiger Kostenaufstellung abgerechnet werden.

Für Vermieter bedeutet das: Kleinere und mittlere Modernisierungen bleiben verwaltbar, obwohl Bau- und Handwerkerkosten gestiegen sind. Das ist aus Sicht von Haus&Grund Bayern ein sinnvoller Ausgleich für die gestiegenen Investitionskosten.

Insgesamt zeigt die Reform jedoch ein gemischtes Bild: Während das Modernisierungsverfahren vereinfacht wird, entstehen bei Möblierung, Kündigung und Indexmiete neue Pflichten und finanzielle Unsicherheiten. Vermieter sollten Verträge, Inventare und Miethöhen daher frühzeitig prüfen.