Haus kaufen ohne Eigenkapital: Warum Experten davor warnen

Haus kaufen ohne Eigenkapital? Experten warnen vor Risiken bei Immobilie und Finanzen. Der Hauskauf kann schnell teuer und die Finanzierung untragbar werden.

Wer ein Haus oder eine Wohnung ohne eigenes Geld kaufen möchte, nimmt meist ein Darlehen auf, das nicht nur den Preis der Immobilie, sondern auch die zusätzlichen Kosten abdeckt. Abhängig vom gewählten Finanzierungsmodell spricht man hierbei von einer sogenannten Vollfinanzierung oder sogar von einer Finanzierung über 110 Prozent. Das bedeutet, dass der Kredit entweder nur den Kaufpreis plus die Nebenkosten (100 Prozent) oder sogar noch mehr als den gesamten Kaufpreis (110 Prozent) abdeckt.

Fachleute raten meistens davon ab, eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital zu erwerben. Dennoch kann sich eine solche Finanzierung in bestimmten Fällen lohnen.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Was man beachten sollte

Der Traum vom Eigenheim ist teuer und nicht jeder hat so viel Geld angespart, um einen Teil vom Haus bereits beim Kauf zu bezahlen. Wer gar kein Eigenkapital hat, kann theoretisch die neue Immobilie vollfinanzieren. Das klingt zunächst verlockend, weil du nicht jahrelang sparen musst. In der Praxis bedeutet das aber, dass die Bank das volle Risiko trägt. Deshalb prüft sie deine finanzielle Lage besonders streng und verlangt in der Regel bessere Voraussetzungen als bei einer klassischen Finanzierung mit Eigenmitteln.

Experten raten zur Vorsicht, weil diese Form der Finanzierung wenig Puffer lässt. Schon kleine Probleme wie sinkendes Einkommen, steigende Lebenshaltungskosten oder unerwartete Ausgaben können schnell zur Belastung werden. Ein Hauskauf ohne Rücklagen ist möglich, aber nur unter sehr engen Bedingungen sinnvoll. Damit eine Bank eine Vollfinanzierung überhaupt in Betracht zieht, benötigst du hauptsächlich finanzielle Stabilität.

Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis und ein solides, eher überdurchschnittliches Nettoeinkommen sind dabei fast immer Pflicht. Als grobe Orientierung sollte die monatliche Rate möglichst nicht mehr als 35 bis 40 Prozent deines Nettoeinkommens ausmachen. Ebenso wichtig ist die Qualität der Immobilie selbst. Das Objekt sollte in einer wertstabilen Lage liegen und sich im Markt einfach verkaufen lassen, falls es zu Problemen kommt. Hinzu kommt eine einwandfreie Bonität. Eine saubere Schufa, keine laufenden Zahlungsschwierigkeiten und möglichst wenig weitere Kredite verbessern deine Chancen deutlich.

Worin unterscheiden sich 100 und 110 Prozent?

Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird nur der Kaufpreis der Immobilie gedeckt. Die Kaufnebenkosten musst du aus eigener Tasche bezahlen oder über einen zusätzlichen Kredit stemmen. Gerade in Deutschland kann das schnell teuer werden, weil sich diese Kosten auf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen.

Die 110-Prozent-Finanzierung geht noch einen Schritt weiter. Hier werden auch die Nebenkosten direkt in den Immobilienkredit eingebaut. Das erleichtert den Einstieg, erhöht aber die Schuldenlast und damit die monatliche Belastung deutlich. Für dich ist der Unterschied primär in der Praxis wichtig: Je höher der finanzierte Anteil, desto stärker steigt das Risiko.

Besonders heikel ist die Anfangsphase der Finanzierung. In den ersten Jahren tilgst du oft vorwiegend Zinsen, während die eigentliche Restschuld nur langsam sinkt. Wenn der Immobilienwert in dieser Zeit fällt und du verkaufen musst, kann es passieren, dass der Erlös nicht einmal die Restschuld deckt. Weil die Bank ein höheres Ausfallrisiko trägt, verlangt sie laut LBS zudem meist spürbar höhere Zinsen. Dadurch steigt die Monatsrate, und du zahlst über die Laufzeit insgesamt wesentlich mehr zurück.

Wann kann sich die Vollfinanzierung trotzdem lohnen?

Trotz aller Warnungen kann eine Vollfinanzierung in Einzelfällen sinnvoll sein. Das gilt hauptsächlich dann, wenn du ein sehr sicheres Einkommen, eine hervorragende Bonität und eine Immobilie mit stabilem Wert hast. In solchen Fällen kann der Verzicht auf Eigenkapital strategisch sinnvoll sein, etwa um liquide Reserven zu behalten.

Auch wenn du bereits viel Vermögen in anderer Form besitzt, kann ein kreditfinanzierter Kauf interessant sein. Dann musst du abwägen, ob du dein Geld lieber in die Immobilie steckst oder als Rücklage behältst. Gerade bei Selbstständigen oder gut verdienenden Angestellten kann dies eine interessante Abwägung sein.

Trotzdem solltest du die Finanzierung nie nur auf die Machbarkeit reduzieren. Entscheidend ist, ob du die Rate auch bei Belastungen langfristig tragen kannst. Eine Vollfinanzierung ist daher eher die Ausnahme als die Regel und sollte nur nach sorgfältiger Prüfung in Betracht gezogen werden.