In Bayern verschärft sich der Wohnungsmangel weiter, weil immer weniger neue Wohnungen gebaut werden. Experten warnen, dass die Mieten steigen und bezahlbarer Wohnraum noch knapper wird.
Der gravierende Wohnungsmangel in vielen bayerischen Städten wird sich in den kommenden Jahren aus Sicht von Experten voraussichtlich verschärfen. Im Jahr 2025 erlebte der Bau neuer Wohnungen laut Zahlen des Statistischen Landesamts einen deutlichen Einbruch: Die Zahl der Fertigstellungen sank im Vergleich zu 2024 um fast 14 Prozent. 47.359 Wohnungen wurden fertiggestellt, das waren 7.654 beziehungsweise knapp 14 Prozent weniger als im Vorjahr.
Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) sieht für die absehbare Zukunft keine Trendwende zum Besseren, eher im Gegenteil. Diese Einschätzung deckt sich mit den Prognosen des Ifo-Instituts und anderer Baufachleute. "Wir haben einen Markt, der nicht mehr funktioniert, in vielen Regionen in Bayern", sagte Verbandschef Hans Maier. Nach Schätzung des VdW fehlen mittlerweile 200.000 Wohnungen im Freistaat.
Einbruch trifft vor allem den Süden - wo die meisten Wohnungen fehlen
Bauminister Christian Bernreiter (CSU) betonte, dass die Staatsregierung ihr Möglichstes tut: 2026 und 2027 werde der Wohnungsbau in Bayern einschließlich Bundesmitteln mit 3,6 Milliarden Euro gefördert, sagte der CSU-Politiker. "Das ist absoluter Rekord." Auch VdW-Direktor Maier hob hervor, dass die staatlichen Zuschüsse so hoch seien wie nie zuvor. Doch aufgrund hoher Baustandards und des Anstiegs der Baukosten ist der Effekt begrenzt: "Wir haben so viel Mittel wie nie zuvor, und bauen dafür umso weniger Wohnungen", sagte Maier.
Der Rückgang des Wohnungsbaus kam nicht überraschend, da zuvor bereits die Zahl der Baugenehmigungen eingebrochen war. Auffällig an den Zahlen ist das regionale Ungleichgewicht: Der Einbruch trifft vor allem den Süden Bayerns, wo auch der Wohnungsmangel besonders ausgeprägt ist. Im größten Regierungsbezirk Oberbayern wurden nur noch 15.575 Wohnungen gebaut, knapp 5.300 beziehungsweise ein Viertel weniger als 2024. VdW-Direktor Maier machte dafür hauptsächlich die exorbitant hohen Baulandpreise verantwortlich.
In Oberfranken verzeichnete das Landesamt ebenfalls einen Rückgang von 25 Prozent auf noch 2.996 neue Wohnungen. Negativ war die Bilanz auch in allen anderen Regierungsbezirken, mit Ausnahme der Oberpfalz: Dort wurden 5.101 Wohnungen gebaut, 272 mehr als im Jahr zuvor.
Wohnungsnot in ganz Bayern: Baurückgang auch in Franken deutlich spürbar
Wohnungsunternehmen werden mit Anfragen überflutet. Im VdW sind vor allem sozial orientierte Genossenschaften und kommunale Wohnungsgesellschaften zusammengeschlossen. Das Ausmaß der Wohnungsnot in Bayerns Städten lässt sich unter anderem an der Flut von Anfragen von Menschen auf der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung ablesen.
An der Spitze lag die Genossenschaft Fürth-Oberasbach, bei der 2025 insgesamt 74 Wohnungen frei wurden, aber 1.736 Anfragen eingingen - ein Verhältnis von 1 zu 23. Bei der Wohnbaugruppe Augsburg kamen demnach 10.771 Anfragen auf 521 freie Wohnungen. Sozial- und privater Wohnungsbau leiden gleichermaßen. Ohne grundlegende politische Weichenstellungen wird die Misere nach Einschätzung der Wohnungsunternehmen noch viele Jahre andauern.
Damit ausreichend gebaut wird, müssten alle drei Bereiche des Wohnungsbaus funktionieren, sagte Maier: geförderter und privater Bau von Mietwohnungen ebenso wie der Bau von Eigentumswohnungen. Ohne private Investitionen keine Trendwende. Auch private Unternehmen und Investoren bauen nach Maiers Worten nicht, weil die Kosten zu hoch seien.
"Mieten werden ganz, ganz sicher steigen" - düstere Prognose?
"Wenn es nicht gelingt, privates Kapital für den Wohnungsbau zu aktivieren, dann werden wir in den nächsten Jahren eine weitere Verschärfung auf den Wohnungsmärkten erleben", prophezeite der Verbandsdirektor. "Wenn weniger Player am Markt sind und weniger Wohnungen gebaut werden, was passiert denn dann? Die Mieten werden nicht sinken, die werden ganz, ganz sicher steigen."
Eine gewagte Prophezeiung ist das nicht: Nach Daten des Immobilienverbands IVD Deutschland Süd sind die Mieten in Bayern in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, obwohl die Immobilienkaufpreise zeitweise sanken.
Die Wohnungsunternehmen fordern deswegen etwa eine Reduzierung der Baustandards und bürokratischen Vorgaben sowie Investitionsanreize für private Unternehmen, um den Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen.
"Braucht deutlich mehr Unterstützung vom Freistaat": Politik muss handeln
"Wer das lösen will, muss mutig handeln", sagte Maier. "Da braucht es ein paar Weichenstellungen, und die sehen wir momentan, insbesondere auf Bundesebene, nicht." Auch Bauminister Bernreiter verlangte von der Bundesregierung - an der die CSU beteiligt ist - Entlastungen, weniger Bürokratie und Rechtssicherheit für neue Gebäudetypen, um die private Bauwirtschaft wieder in Schwung zu bringen.
Die Landtags-SPD hingegen nahm die Staatsregierung aufs Korn: "Damit der Wohnungsbau wieder Fahrt aufnimmt, braucht es deutlich mehr Unterstützung vom Freistaat", sagte die wohnungspolitische Sprecherin Sabine Gross.
Die Kritik bezieht sich unter anderem darauf, dass die Nachfrage der Wohnungsbauunternehmen nach staatlicher Förderung noch höher ist als die von der Staatsregierung bereitgestellten Milliarden.
