Sind Häuser in Bamberg für 360.000 Euro erschwinglich?

Der Wohnungsbau in Bamberg kommt nur schleppend in Gang, bezahlbare Domizile sind selten. Nun sollen auf dem ehemaligen Schaeffler-Areal 600 Wohnungen entstehen.

Jahrelang herrschten zwischen Lichtenhaide- und Jäckstraße Trostlosigkeit und Stagnation einer Industriebrache. Jetzt sollen auf dem ehemaligen Schaeffler-Areal schicke Lofts entstehen, so genannte Townhäuser und Studentenwohnungen in Backsteingebäuden. Das Großprojekt im Bamberger Norden ist ein Zeichen, dass der Wohnungsbau in Bamberg allmählich wieder Fahrt aufnimmt. 600 Wohneinheiten sollen hier in den nächsten Jahren entstehen, 20 davon "vergünstigt" für 2790 Euro pro Quadratmeter.

Für Matthias Günther vom Pestel-Institut in Hannover ist das nur "ein Tropfen auf dem heißen Stein". In Bamberg, so erklärt der Immobilienexperte, ist in den letzten Jahren viel versäumt worden. "Die größte Bausünde war, dass zu wenig neu gebaut wurde." Wegen der fehlenden öffentlichen Förderung, aber auch wegen der zu geringen Mieterlöse ging vor allem der Mietwohnungsbau zurück.

Gemessen am Wohnungsbestand wuchsen nur 0,64 Prozent neue Wohnungen im Jahr in die Höhe, hat das Institut bei einer Studie herausgefunden. Die Folge: Bezahlbare Wohnungen wurden in der Welterbestdt zur Mangelware. Das bekamen vor allem jene zu spüren, die nicht zu den Großverdienern gehören: Junge Familien, junge Arbeitnehmer, aber auch Alleinerziehende und Senioren.

Selbst Sozialhilfeempfängern geht es besser

Mit diesem Hemmschuh in der Stadtentwicklung ist auch die Stadtverwaltung konfrontiert. Immer wieder landen im Rathaus Beschwerden von Bürgern, die sich darüber beklagen, dass man in Bamberg keine Wohnungen mehr bekommt oder die Preise so stark angezogen haben, dass sie unerschwinglich geworden sind. "Für viele junge Familien und auch den unteren Mittelstand ist das ein Riesenproblem", bekennt Pressesprecherin der Stadt, Ulrike Siebenhaar. Ihr Fazit: Selbst Sozialhilfeempfängern geht es in Punkto Wohnen in Bamberg besser. Denn "die haben einen Anspruch auf Sozialwohnungen".

Doch was tut die Verwaltung, um diesem Missstand abzuhelfen? Für das mit großer Euphorie angegangene Neubauprojekt auf der Industriebrache des ehemaligen Glaskontors in der Wunderburg scheinen die Verhandlungen in einer Sackgasse zu stecken. Zwar gab es in der jüngsten Bausenatssitzung einen Umlegungsbeschluss, doch noch immer ist die Stadt nicht Eigentümerin der gesamten Fläche. Und auch die Verhandlungen mit der möglichen Projektentwicklerin Joseph Stiftung ziehen sich in die Länge. Was das Vorhaben über die Größe hinaus bemerkenswert macht: Für die innenstadtnahe Fläche hatte Oberbürgermeister Andreas Starke (SPD) das Ziel ausgegeben, "endlich einmal bezahlbare Wohnungen" in Bamberg zu schaffen. Als Messlatte wurde sogar eine Summe genannt: 250.000 Euro! Heute fragt man sich in der Verwaltung hinter vorgehaltener Hand bereits, wie groß ein Haus sein darf, das nicht mehr als eine viertel Million Euro kosten darf.

Wohnungsbau im Norden wird beflügelt

Die Probleme im Süden der Stadt scheinen den Wohnungsbau im Norden Bambergs geradezu zu beflügeln. Hier ist die Firma "denkmalneu" an der Lichtenhaidestraße dabei, 18 ehemalige Fabrikationsgebäude zu 600 Wohnungen umzuwandeln. Bis Ende 2014, so die ehrgeizigen Pläne, könnten einmal rund 1000 Menschen in dem Gebiet leben. Geplante Investitionssumme laut Geschäftsführer Thomas Scherer: 55 bis 65 Millionen Euro.

Für Bamberger, die auf der Suche nach einer bezahlbaren Bleibe sind, wird sich durch das Projekt "Schaeffler 2.0" vorerst allerdings wenig ändern. Die Masse der Wohnungen gegenüber dem Schlachthof soll zu einem Durchschnittspreis von 2800 bis 3500 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, was fast an die Kosten der Luxushäuser heranreicht, die auf der Erba-Insel entstehen. Immerhin: Der Status eines Sanierungsgebiets ermöglicht überdurchschnittliche Abschreibungen von bis zu 80 Prozent der Sanierungskosten. Außerdem sollen 20 Familienheime nach dem Vorbild der Bamberger Wohnbaulandmodelle mit 2790 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. Wirklich billig ist das jedoch immer noch nicht. Schon bei einer Fläche von 130 Quadratmetern fallen Kosten von 360.000 Euro an - ohne Stellplatz.

Bamberg boomt

Warum ist der Wohnstandort Bamberg in jüngster Zeit so teuer geworden? Für Heiner Kemmer sind es nicht nur die Eurokrise und die niedrigen Zinsen, die sich hier niederschlagen, weil sie Investoren deutschlandweit in Sachwerte drängen "Bamberg erlebt einen Hype", sagt der Chef der Stadtbau GmbH. Das ist auf den vollen Straßen abzulesen, aber nicht minder auf dem leer gefegten Wohnungsmarkt. Wichtigster Grund für den Platzmangel in Bamberg: Innerhalb weniger Jahre hat die Stadt zusätzlich 4000 Studenten aufgenommen, die Mieten schossen in die Höhe. Und auch die schon immer hohen Baulandpreise zogen kräftig an.

Schließlich bewirkt auch die Flut neuer Vorschriften, dass die Herstellungskosten beim Hausbau in die Höhe schnellen. Einen Neubau für unter 2500 Euro zu erstellen, sagt Kemmer, ist in Zeiten von Energiesparverordnungen kaum noch möglich. Mit Spannung wird deshalb erwartet, was die Stadtbau als städtische Immobilientochter für ihre 30 Wohnungen verlangt, die sie auf der Erba-Insel nach dem Ende der Gartenschau errichtet.

Trotz des nun schon mehrere Jahre anhaltenden Aufwärtstrends sind die Experten zuversichtlich, dass es in Bamberg nicht zu einem Einbruch bei den Immobilienpreisen kommt. "Von einer Immobilienblase in Bamberg kann keine Rede sein", sagt Thomas Winkler von der Sparkasse Bamberg. Auch der Abzug der Amerikaner und die Konversion schrecken den Marktführer in der Bamberger Immobilienbranche wenig. "Sie wird sich vor allem auf den ländlichen Bereich auswirken."

An fallende Preise glaubt auch Matthias Günther vom Pestel-Institut nicht. Der Grund: Bamberg hat derzeit einen Einpendlerüberschuss von 25.000 Personen am Tag. "Das ist ein unglaubliches Zuzugspotenzial."