Immobilienpreise steigen - aber Rückgänge in Metropolen

Immobilien verteuern sich, wenn auch nicht mehr so stark. In Metropolen wurden Eigentumswohnungen zuletzt sogar etwas günstiger. Hohe Baukosten und Zinsen werden für Käufer und Bauherren zur Bürde.

Wohneigentum in Deutschland verteuert sich, doch der Preisanstieg schwächt sich immer mehr ab. Häuser und Wohnungen kosteten im zweiten Quartal im Schnitt 0,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, wie das Statistische Bundesamt auf vorläufiger Basis mitteilte.

Dies war der siebte Anstieg der Immobilienpreise in Folge, den Wert für das erste Quartal revidierten die Statistiker allerdings von 1,4 Prozent auf 1,2 Prozent nach unten. Im Vergleich zum ersten Quartal war Wohneigentum von April bis Juni um 0,3 Prozent teurer.

Grund für die zuletzt nur kleinen Preisanstiege sind hohe Baukosten und gestiegene Zinsen infolge des Iran-Kriegs, die Immobilienkredite verteuern - Entspannung ist laut Experten vorerst nicht in Sicht.

Preise in Metropolen sinken leicht

In den sieben größten deutschen Städten - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - gaben die Preise für Eigentumswohnungen von April bis Juni sogar leicht nach: Sowohl im Vergleich zum Vorjahresquartal (minus 0,4 Prozent) als auch zum Vorquartal (minus 0,5 Prozent).

Für Käufer ist das ein schwacher Trost, denn das Preisniveau in Ballungsräumen ist hoch. Bereinigt um den Anstieg der Verbraucherpreise haben sich Immobilien in Frankfurt und München aber nach dem langen Niedrigzins-Boom erheblich verbilligt, wie kürzlich Maximilian Kunkel erklärte, Chefanlagestratege der Schweizer Bank UBS in Deutschland: «Inflationsbereinigt liegen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022.»

Große regionale Unterschiede

Auch in dicht besiedelten ländlichen Kreisen mussten Käufer von Eigentumswohnungen laut Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal im Schnitt weniger zahlen: Die Preise sanken binnen Jahresfrist (minus 1,8 Prozent) und gemessen am ersten Quartal (minus 1,3 Prozent). In kreisfreien Großstädten außerhalb der Top-7-Metropolen verteuerten sich Wohnungen dagegen um 2,0 Prozent zum Vorjahresquartal und um 0,5 Prozent zum Vorquartal.

In Deutschland fehlen geschätzt mehr als eine Million Wohnungen. Vor allem in Ballungsräumen ist bezahlbarer Wohnraum knapp, das hält die Preise hoch und lässt die Mieten steigen. 2025 wurden hierzulande so wenige Wohnungen fertig wie seit 2012 nicht: 206.600 oder 18 Prozent weniger als im Vorjahr.

Mit dem «Bau-Turbo» gegen Wohnungsmangel

Mehr neue Wohnungen sind Ziel der schwarz-roten Bundesregierung. Die SPD-geführte Vorgängerregierung hatte 400.000 neue Wohnungen in Deutschland pro Jahr versprochen, das aber nie erreicht. Die amtierende Bundesregierung will mit einem «Bau-Turbo» über schnellere Genehmigungen und weniger Vorschriften den stockenden Wohnungsbau voranbringen; sie hat zudem Förderprogramme für energieeffizientes Bauen reaktiviert.

Zwar stiegen die Baugenehmigungen in den vergangenen Monaten deutlich. Doch mit dem Iran-Krieg ist Bauen noch einmal teurer geworden und die zehnjährigen Bauzinsen sind mit Inflationssorgen über die Marke von vier Prozent gestiegen. «Wir nähern uns bei den Bauzinsen langsam den möglichen 4,5 Prozent», schrieb jüngst Max Herbst, Gründer der FMH-Finanzberatung.

Experten fürchten, dass der Aufschwung im Wohnungsbau versiegt, bevor er richtig begonnen hat. «Die gestiegenen Zinsen machen den Wohnungsbau weniger bezahlbar, und das dürfte absehbar zu einem Dämpfer für die Baugenehmigungen führen», meint Ökonom Sebastian Dullien vom Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK).

Immobilienverband: Eigentum für viele nicht leistbar

Ähnlich sieht das der Immobilienverband IVD, der Makler, Sachverständige und Verwalter vertritt. Von einem Aufschwung am Wohnungsmarkt könne keine Rede sein, heißt es in einem Bericht zu Kauf- und Mietpreisen in etwa 500 Städten und Gemeinden, den der IVD in Berlin vorlegte.

Zugleich könnten sich viele Menschen die eigenen vier Wände nicht leisten: «Hohe Finanzierungshürden erschweren den Eigentumserwerb, während auf dem Mietmarkt das knappe Angebot den Druck weiter erhöht.» Gerade in der Gruppe der 25- bis 45-Jährigen sei die Eigentumsquote gering, die große Mehrzahl wohne zur Miete.

Zwar lägen die Preise für Einfamilienhäuser bereinigt um die Inflation rund ein Fünftel unter dem Rekord von Ende 2021, als sich der zuvor lange Immobilienboom dem Ende zuneigte. Ähnlich sehe es bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen aus.

Für Käufer folge daraus aber nicht automatisch mehr Erschwinglichkeit, erklärt der IVD. Denn gestiegene Zinsen und teils gestiegene Grunderwerbsteuern zehrten den Preisvorteil auf, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Wenn ein Kauf scheitere, liege es meist am fehlenden Eigenkapital und an höheren Zinsen. Das Preisniveau folge erst mit Abstand.

Zugleich wünsche sich die große Mehrheit der Mieter Wohneigentum, sagt Kippes: «Wenn gerade jüngere Haushalte trotz Erwerbseinkommen am fehlenden Eigenkapital scheitern, hat das langfristig auch Folgen für Vermögensbildung und private Altersvorsorge.»