Immobilien: Besser vererben oder verschenken?

Ein Haus im Familienbesitz, bestimmte Summen an Geld und bewegliche Güter: Was soll später damit passieren? "Wenn man Vermögen hat, sollte man durchaus auch schon als jüngerer Mensch über die Verteilung nachdenken", sagt Sophie Mecchia. Die Juristin bearbeitet bei Finanztest das Thema Erben und Vererben und gibt zu bedenken, dass sich die gesetzlichen Regelungen nicht unbedingt mit den persönlichen Wünschen decken. Im Falle eines Immobilienbesitzes könne es deshalb eine gute Lösung sein, das Haus zu verschenken statt es zu vererben. Was ist grundsätzlich besser: Eine Immobilie zu vererben oder zu verschenken? Sophie Mecchia hat für das September-Heft von Finanztest beide Optionen geprüft und sagt: Es gibt keine pauschale Antwort. Wenn es nur darum geht, Erbschaftsteuer zu sparen, lohnt sich ein Blick auf die persönlichen Freibeträge der Erben. Reichen diese nicht aus, um eine Immobilie steuerfrei zu übertragen, kann eine Schenkung die bessere Option sein." Wie hoch sind die persönlichen Freibeträge? Ehe- und eingetragenen Lebenspartnern steht ein allgemeiner Freibetrag von 500 000 Euro zu, Kindern ein Freibetrag von 400 000 Euro. Für beide gelten zudem ein Versorgungsfreibetrag (von bis zu 256 000 bzw. 10 300 bis 52 000 Euro) sowie Freibeträge für Hausrat (41 000 Euro) und andere Güter wie Autos (12 000 Euro).

Wenn das geerbte Vermögen die Freibeträge übersteigt, verlangt das Finanzamt Geld für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft. Die dann greifenden Steuersätze richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Partner und Kinder zum Beispiel fallen unter Steuerklasse I: Abhängig von der Höhe der Erbschaft werden sieben bis 30 Prozent Steuern fällig.

Geschwistern und deren Kindern steht ein allgemeiner Freibetrag von 20 000 sowie ein Freibetrag für Hausrat von 12 000 Euro zu. In Steuerklasse II fallen bei ihnen Erbschaftsteuern zwischen 15 und 43 Prozent an. Wie spart eine Schenkung Steuern? Bei einer Schenkung werden Steuern ebenso fällig wie bei einer Erbschaft, aber nur, wenn das geschenkte Vermögen die individuellen Freibeträge übersteigt. Die Schenkung hat aber einen entscheidenden Vorteil: "Der Begünstigte kann seinen Freibetrag alle zehn Jahre aufs Neue nutzen", erklärt Mecchia. "Um das Haus steuerfrei von der einen auf die nächste Generation zu übertragen, kann der Schenker alle zehn Jahre einen Teil des Hauses weitergeben, der wertmäßig innerhalb der Grenzen des Freibetrages bleibt ."

Wie und wann beginnt man mit einer Schenkung? Die Juristin empfiehlt, einen Plan zur Verteilung des Vermögens und ein Testament zu machen. Damit Beschenkte ihre persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre ausschöpfen - und somit Steuern sparen - können, sollte möglichst früh mit der Weitergabe eines Vermögens begonnen werden.

Ein Haus kann sowohl an einen also auch mehrere Erben und stückweise verschenkt werden. Im Grundbuch muss nicht eingetragen werden, wem welcher Raum gehört. Auch eine Teilung des Grundstücks, etwa das Verschenken des Gartens, ist eine Option. Wer ihn weiter genießen möchte, behält sich ein Nutzungsrecht vor. Was spricht für eine Schenkung? "Es kann ein gutes Gefühl sein, die Vermögensnachfolge schon zu Lebzeiten zu regeln und die Freude der Beschenkten zu sehen", sagt Mecchia. Eine Schenkung könne bei den Begünstigten für rechtliche und finanzielle Sicherheit sorgen und vielleicht einen Schub in Richtung Mehrgenerationen-Wohnen geben. Was spricht gegen eine Schenkung? "Eine Schenkung kann schwer rückgängig gemacht werden", erläutert Mecchia. Die Immobilie sollte abbezahlt sein, andernfalls bleibt man Schuldner des Kredits, wenn einen die Bank nicht aus dem Vertrag lässt. Steht eine Firmenpleite oder Scheidung ins Haus, ist eine Schenkung nicht angebracht. "Die Familienverhältnisse sollten gefestigt sein", sagt die Expertin. Ganz wichtig außerdem: Die eigene Versorgung muss gesichert sein. Nach dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch kann der Schenker die Immobilie weder verkaufen noch als Kreditsicherung oder zur Altersvorsorge nutzen. Kann ein Haus steuerfrei vererbt werden? "Ja, innerhalb der Familie geht das, wenn es sich um das selbstgenutzte Familienheim handelt", sagt Mecchia. Aber die Tücke steckt im Detail: Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder können eine Immobilie steuerfrei erben, sofern sie im Haus bleiben oder es innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall beziehen. "Sie müssen mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben", erklärt Mecchia. Bei einem früheren Auszug wird Erbschaftsteuer fällig, es sei denn, der Erbe hat einen guten Grund. Eine berufliche Versetzung fällt nicht darunter. Für Kinder sind nur Immobilien bis maximal 200 Quadratmeter steuerbefreit. Ist es möglich, durch eine Schenkung den Pflichtteil des Erbes zu verringern? Der Pflichtteil macht die Hälfte des gesetzlichen Erbes aus und steht nahen Angehörigen zu. "Wer enterbt wird, geht also nicht zwangsläufig komplett leer aus", sagt Mecchia. Über eine frühzeitige Schenkung kann man jedoch den Pflichtteil reduzieren. Dann schmilzt der Wertanteil, der in die Berechnung des Pflichtteils fällt, Jahr für Jahr ab." Diese Regelung gilt aber nicht uneingeschränkt, wenn die Schenkung an den Ehepartner erfolgt. "Das Pflichtteilsrecht ist kompliziert. Man sollte vorab einen Anwalt zu Rate ziehen", empfiehlt Mecchia. Kann ich als alleinige Eigentümerin meinem Partner das Haus steuerfrei schenken? Gehört das Haus nur einem Ehepartner und ist der andere nicht im Grundbuch eingetragen (das geschieht nicht automatisch durch die Eheschließung!) kann er durch eine teilweise Schenkung zum Miteigentümer werden. Eine Schenkung zwischen Ehepartnern ist steuerfrei. Kann man ein verschenktes Haus weiter selbst nutzen und bewohnen? "Das geht, indem man einen Nießbrauch vereinbart, zum Beispiel in Form eines lebenslangen Wohn- und Nutzungsrechts", sagt Mecchia. Der Nießbrauchsberechtigte kann im Haus wohnen bleiben oder es vermieten. Schenker und Beschenkter müssen regeln, wer für Lasten wie Grundsteuer und Reparaturen aufkommt. Nießbrauch wird als Belastung im Grundbuch eingetragen. Worauf ist in Patchwork-Familien zu achten? "Weder unverheiratete Partner noch Stiefkinder sind in der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen. Sie gehen ohne Testament leer aus", erklärt Mecchia. Für Patchwork-Familien böte sich ein Erbvertrag zwischen allen Beteiligten an, die Konstruktion der Vor- und Nacherbschaft und eine Abfindung für Pflichtteilsberechtigte. Mecchia rät, entsprechende Regelungen und ein Testament mit fachlicher Hilfe zu verfassen. Finanzen Die gesetzlichen Regelungen decken sich nicht unbedingt mit den persönlichen Wünschen. Deshalb kann es eine gute Lösung sein, eine Immobilie zzu verschenken statt das Ha