Mieterhöhung: Wann kann der Wohnungseigentümer mehr verlangen?

Mieterhöhungen sorgen immer wieder für Reibereien zwischen Mietern und Vermietern. Dabei gibt es für das Heraufsetzen der Miete klare rechtliche Vorgaben. Wir haben wichtige Regeln für Eigentümer und Mieter im Überblick.

Es gibt nur drei Gründe für die Mieterhöhung
Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
Die Modernisierung als Grund
Die Formalien sind einzuhalten
Wann ist die nächste Mieterhöhung fällig?
Können Mieter was gegen die Mieterhöhung tun?

Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Begriffe wie ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Modernisierung im Abgrenzung zur Reparatur sollten Mieter*innen und Vermieter*innen kennen.

Es gibt nur drei Gründe für die Mieterhöhung

Wann Mieterhöhungen möglich sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Paragraf 557 nennt drei Möglichkeiten für den Vermieter:

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
nach einer Modernisierung und
wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist.

Verträge können aber auch eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Bei Staffelmieten werden im Mietvertrag von Beginn an gesteigerte Mietpreise festlegt. Auch das Datum, zu dem die Erhöhungen eintreten, wird vertraglich festgesetzt. Im Gegensatz zur Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung nicht an der Realwirtschaft. Zudem muss der Vermieter bei einer Staffelmiete die Mieterhöhung nicht schriftlich ankündigen, diese erhöht sich automatisch in den festgeschriebenen Abständen. Bei einer Indexmiete steigert sich die Miete jedes Jahr. Ausschlaggebend dafür ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statischen Bundesamtes. Dieser gibt an, um wie viel Prozent die Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Staffel- und Indexmiete sollten Mieters mit großer Vorsicht begegnen.

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Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel

Die Mietobergrenze orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwei Regelungen sind dafür maßgeblich: Zum einen gilt, dass der erhöhte Mietzins die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten darf (§ 558, Abs. 2 BGB). Die Vergleichsmiete variiert von Kommune zu Kommune. Angaben dazu finden Vermieter und Mieter üblicherweise im Mietspiegel. Den erstellen entweder die Kommunen oder Organisationen wie Mietervereine und Eigentümerverbände. Zu finden ist er im Internet. Hier mal als Beispiel der Mietspiegel von Bamberg.

Zweitens ist die Mietpreisbremse zu beachten, die aber nicht in allen Regionen gilt. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. In vielen Regionen sind Wohnungen knapp. Die Kommunen dort haben deshalb den Wohnungsmarkt als angespannt deklariert. Häufig gilt dann mit der Mietpreisbremse die sogenannte Kappungsgrenze. Sie begrenzt Mietaufschläge auf 15 Prozent.

Es kann vorkommen, dass Vermieter mit der geplanten Steigerung zwar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben, aber an die Kappungsgrenze stoßen. In diesen Fällen ist bei 15 Prozent Schluss statt bei 20 Prozent. Umgekehrt könnten beispielsweise nur noch drei Prozent Miet-Plus drin sein, weil eben die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Die Modernisierung als Grund

Modernisierungen haben mit notwendigen Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen. Nach einer Modernisierung (bessere Schallschutzmaßnahmen, neue Sanitäreinrichtungen, nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser, Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken). Vermieter*innen können acht Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete draufschlagen - und das auf Dauer (§ 559 BGB). Allerdings sind die Zeiten für den Aufschlag und Beträge begrenzt. Innerhalb von sechs Jahren darf sich der Quadratmeterpreis um maximal drei Euro erhöhen. Bei Ausgangsmieten von netto kalt unter sieben Euro sind zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb der Sechsjahresfrist drin, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) erläutert.

Umlegbar ist nur der auf die jeweilige Wohnung entfallende Anteil an den Modernisierungskosten. Heißt: Vermieter müssen dem DMB zufolge für jeden einzelnen Mieter aufschlüsseln, auf welchen wertsteigernden Arbeiten in seiner Wohnung die Mieterhöhung basiert. Ausgaben für Instandsetzungen, sprich Reparaturen, gehören nicht dazu.

Achtung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Kappungsgrenze einzuhalten. Zunächst für die ersten sechs Jahre. Falls Vermieter anschließend mehr Geld verlangen wollen, müssten sie dies dem Mieter schon mit der ersten Mietererhöhung ankündigen.

Die Formalien sind einzuhalten

Mieterhöhungen sind Mietern per Brief oder Mail mitzuteilen. In dem Schreiben müssen Vermieter ihr Vorhaben begründen. Sie können sich auf einen Mietspiegel beziehen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen, an deren Miete sie sich orientieren. Die simple Ansage, es sei einfach mal wieder an der Zeit, genügt als Begründung nicht und würde vor Gericht durchfallen.

Mieter können die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete selber überprüfen. Damit das klappt, sollte das Schreiben des Vermieters sowohl auf den Mietspiegel verweisen als auch auf die Wohnungsgröße und die Netto-Kaltmiete sowie auf für die jeweilige Wohnung maßgebliche Merkmale abstellen. Die im Schreiben der Mieterhöhung gemachten Angaben müssen richtig sein: Wer schummelt, riskiert bei einem Rechtsstreit mit dem Mieter den Kürzeren zu ziehen. Inhaltliche Fehler, etwa eine falsch angegebene Wohnfläche oder Ausstattung sowie falsch errechnete Miethöhen können die geplante Erhöhung ebenfalls zu Fall bringen.

Der Mietspiegel müssen Vermieter nicht mitschicken, auch Angaben zur Mietspanne dürfen fehlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 7.7.2020, Az.: VIII ZR 167/20).

Wann ist die nächste Mieterhöhung fällig?

Wann der Aufschlag fällig ist, hängt vom angeführten Kriterium des Vermieters ab: Bei der Vergleichsmiete muss er die Miete zunächst mindestens zwölf Monate konstant halten, bevor er erneut versuchen kann, die Miete anzuheben. Diese neue Forderung wird drei Monate nach Zustellung an den Mieter wirksam. Rechnerisch liegen also 15 Monate zwischen den Mieterhöhungen. Mehr Geld wegen einer Modernisierung steht Eigentümern nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten zu. Drei Monate nach Erhalt der Erhöhung müssen Mieter den neuen Betrag überweisen.

Mieter haben das Recht, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren. Sie können das Vorhaben ihres Vermieters ablehnen. Bei der Vergleichsmieterhöhung kann der Vermieter klagen, das Gericht überprüft die Berechtigung des Erhöhungsbegehrens. Ist die Mieterhöhung nur teilweise berechtigtet, sollten Mieter lediglich den unstrittigen Umfang akzeptieren. Bei Modernisierungsmietforderungen ist laut Mieterbund die Überprüfung der tatsächlichen Baukosten und das Einhalten der Kappungsgrenze zu prüfen. Im Streitfall entscheidet am Ende ein Gericht.