Neue EU-Regeln für Ferienwohnungen: Was sich noch im Mai 2026 ändert

Ab Mai 2026 gelten in der EU neue Regeln für Ferienwohnungen – mit Folgen für Plattformen, Vermieter und das verfügbare Angebot in Urlaubsorten.

Ferienwohnungen gehören für Millionen Urlauber längst zum Standard – doch der Markt, auf dem Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt ihre Angebote präsentieren, war bislang ein weitgehend unkontrolliertes Terrain. Das ändert sich bald, denn eine neue EU-Verordnung verpflichtet alle Mitgliedstaaten, eine zentrale digitale Zugangsstelle einzurichten und damit den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden auf eine gemeinsame technische Grundlage zu stellen. Damit können Registrierungssysteme für Urlaubsunterkünfte erstmals nach einheitlichen EU-Standards funktionieren – ein Schritt, der dem Europäischen Parlament zufolge mehr Transparenz in den Ferienwohnungsmarkt bringen soll.

Für Reisende ist das eine Entwicklung mit zwei Seiten. Wer eine ordnungsgemäß registrierte Unterkunft gebucht hat, profitiert langfristig von mehr Klarheit und Seriosität im Angebot. Doch in Urlaubsorten mit bereits bestehenden Registrierungspflichten – wie in Spanien, Italien, Griechenland oder Portugal – könnten Inserate ohne gültige Registrierungsnummer künftig konsequenter deaktiviert werden. Das Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) soll diese technische Infrastruktur auch in Deutschland verankern, wo bislang vor allem kommunale Zweckentfremdungssatzungen gelten. Wer seine Buchung absichern möchte, sollte die Stornierungsbedingungen prüfen – und wissen, welche Rechte im Ernstfall gelten.

Mehr Transparenz bei Ferienunterkünften: Neue EU-Regeln können das Angebot in Urlaubsorten verändern

Ab Mittwoch, 20. Mai 2026, gilt in allen EU-Mitgliedstaaten die Verordnung (EU) 2024/1028 – ein Regelwerk, das den Markt für Kurzzeitvermietungen grundlegend neu ordnet. Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt sind davon unmittelbar betroffen. Wie das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland (EVZ) erläutert, handelt es sich dabei nicht um eine flächendeckende Registrierungspflicht, sondern um etwas Subtileres, aber dennoch Weitreichendes. Im Mittelpunkt stehen Datenaustausch, Transparenz und einheitliche technische Standards. Ob eine Ferienwohnung registriert werden muss, entscheiden nach wie vor nationale, regionale oder kommunale Behörden.

Hinter dem neuen Regelwerk steckt ein konkreter Anlass: In vielen europäischen Städten wurde seit Jahren diskutiert, dass dauerhaft an Urlaubsgäste vermietete Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden. Kommunen versuchten daher, durch Genehmigungs- oder Registrierungspflichten gegenzusteuern. Dass solche Maßnahmen rechtlich zulässig sein können, stellte bereits der Europäische Gerichtshof 2020 im Urteil "Cali Apartments" klar – dem Bundeswirtschaftsministerium zufolge ein wegweisendes Signal dafür, dass der Kampf gegen Wohnraummangel nichtdiskriminierende Pflichten zur Genehmigung von Kurzzeitvermietungen rechtfertigen kann.

Das eigentliche Problem lag anderswo: Behörden fehlten verlässliche Daten darüber, wie intensiv Wohnungen über digitale Plattformen vermietet werden. Und die Plattformen wiederum beriefen sich auf datenschutzrechtliche Bedenken, um ihre Buchungsinformationen nicht weiterzugeben. Genau diese Lücke schließt die EU nun mit einem einheitlichen technischen Rahmen.

Was die EU-Verordnung konkret regelt

Drei Kernelemente prägen die neuen EU-Regeln, wie das EVZ auf seiner Informationsseite zu Ferienwohnungen detailliert beschreibt:

Nationale digitale Zugangsstelle: Jeder Mitgliedstaat muss einen zentralen "Single Digital Entry Point" einrichten. Über diesen Knotenpunkt übermitteln Plattformen standardisierte Buchungsdaten – jedoch nicht direkt an einzelne Behörden, sondern gebündelt an diese nationale Stelle.
EU-Standards für Registrierungssysteme: Bestehende oder neu eingeführte Systeme müssen künftig einheitlichen Vorgaben entsprechen – bezüglich der erfassten Daten, der Struktur von Registrierungsnummern und deren digitaler Verarbeitung.
Behördliche Wahlfreiheit bei der Nutzung: Ob und in welchem Umfang nationale oder lokale Behörden die bereitgestellten Daten tatsächlich verwenden, liegt in ihrem eigenen Ermessen. Voraussetzung ist, dass sie sich aktiv an das System anschließen.

Gleichzeitig wachsen die Pflichten für Buchungsplattformen: Sie müssen Registrierungsnummern anzeigen, sofern diese vorgeschrieben sind, deren formale Plausibilität prüfen und regelmäßig Buchungsdaten an die nationale Zugangsstelle weitergeben. Die inhaltliche Rechtmäßigkeit einer Vermietung bleibt jedoch Aufgabe der zuständigen Behörden vor Ort. Dem Europäischen Parlament zufolge ist das erklärte Ziel ein "verlässlicher Datenaustausch zwischen Gastgebern, Plattformen und Behörden" – ein Anspruch, der nun erstmals technisch verbindlich verankert wird.

Auswirkungen auf Reisende und das Ferienwohnungsangebot

Dort, wo strenge Vorgaben für Kurzzeitvermietungen bereits existieren, erhalten Behörden und Plattformen jetzt bessere Mittel, um diese auch konsequent durchzusetzen. Das kann spürbare Folgen für das verfügbare Ferienwohnungsangebot haben. Inserate ohne gültige Registrierungsnummer können deaktiviert werden – besonders in stark reglementierten Regionen oder touristisch überhitzten Städten. Für Reisende bedeutet das: Das Angebot könnte sich in bestimmten Urlaubsorten verringern. Ordnungsgemäß registrierte Unterkünfte hingegen werden leichter erkennbar, was dem Markt insgesamt mehr Seriosität verleiht. So das EVZ: Die neuen Regeln sollen langfristig zu mehr Transparenz bei Ferienwohnungen beitragen und intransparente oder unzulässige Vermietungen leichter erkennbar machen.

Landesweite Registrierungssysteme gibt es in Europa bereits – etwa in Spanien, Italien, Portugal und Griechenland. Frankreich und Kroatien bauen ihre Strukturen derzeit weiter aus. Alle betroffenen Länder müssen ihre Systeme bis Mai 2026 an die neuen EU-Standards anpassen. Deutschland steht vor einer anderen Ausgangslage: Bislang existieren hierzulande vor allem kommunale Regelungen, etwa sogenannte Zweckentfremdungssatzungen. Ein einheitliches nationales Registrierungssystem fehlt. Gemäß dem Bundeswirtschaftsministerium soll mit dem geplanten Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) die technische Infrastruktur für den Datenaustausch geschaffen werden – ob und wie Kommunen das System danach tatsächlich nutzen, bleibt deren eigener Entscheidung überlassen.

Dass der Druck auf den Ferienwohnungsmarkt in beliebten Urlaubsländern bereits heute erheblich ist, zeigt ein Blick auf den wachsenden Widerstand gegen den Massentourismus in Ländern wie Spanien, Italien und Griechenland. So hat beispielsweise Barcelona die Vermietung von Ferienwohnungen bis 2028 schrittweise einschränken wollen und die Übernachtungssteuer deutlich erhöht – Maßnahmen, die zeigen, wie ernst der Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt genommen wird.

Was bei bereits gebuchten Ferienwohnungen zu beachten ist

Auch wer seine Unterkunft bereits reserviert hat, kann in Einzelfällen betroffen sein. Entscheidend sind dabei die lokalen Vorschriften am jeweiligen Reiseziel sowie deren Durchsetzungsgrad. Grundsätzlich sind drei Szenarien denkbar:

Unterkunft bleibt wie gebucht bestehen: Hat der Gastgeber alle geltenden Vorgaben erfüllt oder besteht am Reiseziel gar keine Registrierungspflicht, ändert sich für Gäste nichts.
Inserat wird deaktiviert oder Buchung storniert: Fehlt eine vorgeschriebene Registrierungsnummer, können Plattformen Inserate sperren. Lässt sich kein rechtmäßiger Zustand herstellen, müssen Vermieter unter Umständen Buchungen stornieren. In diesem Fall sind Reisende auf der Suche nach einer Ersatzunterkunft.
Rechtliche Unsicherheit beim Stornierungsrecht: Welche Rechte Gästen in solchen Fällen zustehen, richtet sich nach der konkreten Buchungssituation. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich rechtlicher Rat.

Wer seine Unterkunft stornieren muss oder sich über seine Reiserechte im Klaren sein möchte, sollte wissen: Parallel zu den neuen Ferienwohnungsregeln hat die EU auch den Schutz bei Pauschalreisen grundlegend reformiert. Reisende erhalten künftig erweiterte Stornierungsrechte, klare Vorgaben für Reisegutscheine sowie schnellere Bearbeitungszeiten bei Beschwerden – und das auch bei außergewöhnlichen Ereignissen am Abreiseort.

Praktische Hinweise für Urlauber

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte seine bestehende Buchung aktiv im Blick behalten. Das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland gibt dabei folgende praktische Hinweise:

Prüfen, ob die Buchung weiterhin im System der Plattform sichtbar ist.
Darauf achten, ob das Inserat aktuell wirkt und Bewertungen vorliegen.
Nachsehen, ob – sofern vorgeschrieben – eine Registrierungsnummer angegeben ist.
Die Stornierungsbedingungen lesen und bei Zweifeln direkt den Vermieter kontaktieren.

Zusammengefasst schafft die Verordnung (EU) 2024/1028 keinen europäischen Einheitsbrei – aber sie legt das Fundament für ein transparenteres, besser kontrollierbares System der Kurzzeitvermietung. Wie weit dieser Wandel in der Praxis spürbar wird, hängt maßgeblich davon ab, wie aktiv nationale und lokale Behörden die neuen Möglichkeiten nutzen.

Wer seinen Sommerurlaub 2026 noch plant, sollte neben den gestiegenen Reisepreisen auch die veränderte Angebotslage bei Ferienwohnungen im Blick behalten.