Was passiert mit der Wohnung, wenn ein Mieter stirbt?

Wenn ein Mieter verstirbt, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wir erklären, welche Rechte, Fristen und Möglichkeiten für Erben, Angehörige und Vermieter beim Tod eines Mieters bestehen.

Nach einem Todesfall läuft der Mietvertrag zunächst weiter. Angehörige und Erben müssen deshalb klären, wer das Mietverhältnis fortführt, wer kündigen darf und wie lange die Miete noch zu zahlen ist. Dieser Überblick erläutert die wichtigsten Rechte und Pflichten rund um die Mietwohnung. Auch die Inflationsentwicklung wirkt sich auf Wohnkosten aus; deshalb ist ebenso relevant, wie sich die aktuelle Inflation entwickelt und wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Mietvertrag nach einem Todesfall: Diese gesetzlichen Regeln gelten

Die verbreitete Annahme, dass ein Mietvertrag im Todesfall mit dem Tod des Mieters automatisch endet, trifft nicht zu (vgl. § 563 BGB zum Eintritt in den Mietvertrag). Maßgeblich ist vielmehr der Zeitpunkt der Kündigung. Bis dahin läuft das Mietverhältnis grundsätzlich unverändert weiter, sodass auch die Pflicht zur Mietzahlung fortbesteht. Hat der verstorbene Mieter allein gelebt, stehen den Erben im Mietrecht im Wesentlichen zwei Möglichkeiten offen:

Sie können den Mietvertrag und die Kündigung außerordentlich kündigen.
Sie können das Mietverhältnis übernehmen und in die bestehenden Rechte und Pflichten eintreten.

Ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht nicht in jedem Todesfall. Treten keine Angehörigen in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit ihnen fortgesetzt, kann der Vermieter nach § 564 BGB zum Kündigungsrecht des Vermieters und der Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis von Tod und Nichtfortsetzung außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Unabhängig davon darf er kündigen, wenn ein allgemeiner gesetzlicher Grund vorliegt, etwa ein Mietrückstand. Der Berliner Mieterverein erläutert die Rechte von Erben, Ehegatten und Familienangehörigen im Tod des Mieters – Rechte der Erben, Ehegatten und Familienangehörigen.

Wer nach dem Tod weiter mit dem verstorbenen Mieter zusammenlebt und den Todesfall jahrelang verschweigt, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein. Eine solche aktive Täuschung über die Identität des Vertragspartners kann die Vertrauensgrundlage nachhaltig zerstören und einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter darstellen (Urteil des Kammergerichts Berlin zur fristlosen Kündigung, Urteil vom 20.10.2025, Az.: 12 U 52/25).

Mietrecht für Hinterbliebene: Eintritt und Sonderkündigung

Wohnten beide Partner gemeinsam in der Wohnung und hatten sie den Mietvertrag im Todesfall gemeinsam unterschrieben, wird der überlebende Partner automatisch alleiniger Mieter (§ 563a BGB zur alleinigen Fortsetzung des Mietverhältnisses). Neben Ehe- und Lebenspartnern können auch Kinder oder andere im Haushalt lebende Familienangehörige ein sogenanntes "gesetzliches Eintrittsrecht" nutzen (§ 563 BGB zum Eintrittsrecht) und damit dem Mietvertrag im Todesfall beitreten.

Will der überlebende Partner nicht in der Wohnung bleiben, kann er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dafür muss die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklärt werden; es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 563a BGB zur Kündigung durch Hinterbliebene).

Wird nicht gekündigt, bleibt der Mietvertrag im Todesfall bestehen. Der Vermieter kann in dieser Situation nur außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (§ 563 Abs. 4 BGB zum Kündigungsrecht des Vermieters). Nach Einschätzung der Kanzlei Kotz aus Kreuztal soll das Gesetz einen "ausgewogenen Interessenausgleich" zwischen dem Schutz der Hinterbliebenen und den berechtigten Interessen des Vermieters schaffen (Kanzlei Kotz, Siegen: Nach dem Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?).

Erben nach dem Tod des Mieters: Mietvertrag übernehmen oder kündigen

Erben außerhalb des Haushalts, die nicht mit dem verstorbenen Mieter im Haushalt gelebt haben, werden erst relevant, wenn niemand eintrittsberechtigt ist oder die eintrittsberechtigten Personen den Eintritt ablehnen. Möchten sie die Wohnung behalten, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB zur Fortsetzung des Mietvertrags durch Erben mit den Erben im Mietrecht fortgesetzt. Damit übernehmen sie die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Todesfall.

Sollen die Erben im Mietrecht die Wohnung dagegen aufgeben, können sie ebenfalls außerordentlich kündigen (§ 564 BGB zum Sonderkündigungsrecht der Erben). Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem sie sowohl vom Tod des Mieters als auch davon erfahren haben, dass niemand in das Mietverhältnis eintritt oder es fortsetzt.

Wichtig: Auch bei diesem Sonderkündigungsrecht gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Für diese Zeit bleibt die Miete fällig. Das Sonderkündigungsrecht greift nur, wenn die Erben im Mietrecht die Wohnung nicht übernehmen möchten. Verstreicht die Monatsfrist ohne Kündigung, gelten die normalen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen.

Erbengemeinschaft als Mieter: Kündigung und Wohnungsübergabe

Hinterlässt der Mieter mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Kündigen die Erben gemeinsam, müssen alle Erben an der Kündigung mitwirken; das Schreiben ist an den Vermieter zu richten. Sind mehrere Personen im Mietvertrag eingetragen, müssen auch die verbliebenen Mieter gemeinsam kündigen. So lassen sich formelle Fehler vermeiden.

Nach einer fristgerechten Kündigung müssen die Erben die Wohnung geräumt übergeben. Dazu können eine Entrümpelung, eine Wohnungsauflösung und gegebenenfalls Renovierungsarbeiten nach dem Auszug gehören. Eine frühe Abstimmung unter den Erben hilft, Verzögerungen bei der Übergabe zu vermeiden.

Mietkaution nach dem Tod des Mieters: Anspruch und Rückzahlung

Die Mietkaution wird nach dem Tod des verstorbenen Mieters nicht sofort ausgezahlt: Sie bleibt während des Mietverhältnisses als Sicherheit beim Vermieter. Der Anspruch auf Rückzahlung ist jedoch ein Vermögensrecht. Wer ihn geltend machen kann, hängt davon ab, ob das Mietverhältnis mit einer eintrittsberechtigten Person fortgesetzt wird oder auf den Erbe als Anspruchsberechtigter übergeht. Für die Rückzahlung ist grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblich. Dabei gilt:

Wird das Mietverhältnis durch den Eintritt einer berechtigten Person fortgesetzt, bleibt die Kaution bestehen.
Nach dem endgültigen Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution an die anspruchsberechtigte Person beziehungsweise die Erben zurückzuzahlen.
Der Vermieter darf die Kaution nur mit berechtigten Forderungen verrechnen, etwa wegen ausstehender Schönheitsreparaturen.

Dass der Vermieter die Kaution nicht willkürlich verwenden darf, zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof/Kreuzberg (Urteil zur Mietkaution nach dem Tod des Mieters, Urteil vom 24.11.2020, Az.: 15 C 59/20). Ein Mieter wurde erst Tage nach seinem Tod in der Wohnung gefunden; als Kaution waren 2.000 Euro hinterlegt. Bei der Rückgabe bestätigte die Vermieterin einen "ordnungsgemäßen Zustand". Trotzdem behielt sie die Kaution ein, um Wände und Decke des Zimmers streichen und den Bodenbelag erneuern zu lassen.

Die Erben im Kautionsfall hatten mit ihrer Klage auf Rückzahlung Erfolg: Das Versterben in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters für eine Renovierung, so das Amtsgericht.

Haftung für Mietschulden: Erben und Nachlass richtig einordnen

Erben sollten das eigene Vermögen und den Nachlass auseinanderhalten. Mietforderungen und andere Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis können zu den Nachlassverbindlichkeiten gehören. Für solche Verbindlichkeiten haften Erben grundsätzlich; eine Beschränkung der Haftung auf den Nachlass tritt nicht automatisch ein (§ 1967 BGB zur Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten).

Um eine persönliche Haftung zu begrenzen, sollten Erben frühzeitig prüfen, welche rechtlichen Möglichkeiten im konkreten Fall bestehen. Besonders sinnvoll ist eine Beratung, wenn die finanzielle Lage des Nachlasses unklar ist oder Mietschulden, Renovierungsforderungen und weitere Verbindlichkeiten zusammenkommen.

Nebenkostenabrechnung nach dem Tod des Mieters: Fristen und Ansprüche

Auch nach dem Tod des Mieters kann noch eine Nebenkostenabrechnung für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum eingehen. An wen sie sich richtet, hängt davon ab, wer in das Mietverhältnis eingetreten ist oder mit wem es fortgesetzt wird; offene Vorauszahlungen und mögliche Guthaben sollten deshalb gesondert geprüft werden. Bei Eintritt oder Fortsetzung können neben den Erben auch die im Gesetz genannten Personen für bestimmte Verbindlichkeiten haften (§ 563b BGB zu Haftung und Mietforderungen im Todesfall).

Für die Abrechnung gilt weiterhin die gesetzliche Frist: Der Vermieter muss sie grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Verspätete Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach ihrem Zugang erhoben werden (§ 556 BGB zu Abrechnungs- und Einwendungsfristen).

Auch über den konkreten Todesfall hinaus verändert sich das Mietrecht: Ein aktueller Überblick erklärt die geplanten Regeln zu Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen sowie die verlängerte Mietpreisbremse. Zusätzlich beleuchtet ein aktueller Beitrag geplante Änderungen bei der Schonfristzahlung und Modernisierung im Mietrecht und ordnet ein, welche Folgen sie für Vermieter haben könnten.

Ergänzend erklärt ein weiterer Beitrag, wann Mieterhöhungen nach einer Modernisierung berechtigt sind, und zeigt, welche Erhöhungen Mieter ablehnen dürfen.

Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler und verunsichern Mieter. Ein eigener Ratgeber erklärt, welche Kosten Vermieter umlegen dürfen und worauf bei der Prüfung zu achten ist: typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung.