Nach Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Wenn der Mieter stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Welche Rechte und Pflichten Erben und Angehörige beim Mietvertrag haben.

Wenn ein Mieter stirbt, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Für Angehörige und Erben ist deshalb entscheidend, wer in das Mietverhältnis eintritt, wer kündigen kann und wie lange die Mietzahlung weiterläuft. Dieser Überblick zeigt, wie es mit der Mietwohnung weitergeht und welche Rechte und Pflichten bestehen. Allerdings wirkt sich die aktuelle Inflationsentwicklung auch auf die Wohnkosten aus. Deshalb stellt sich die Frage, wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Mietvertrag nach dem Tod des Mieters: Diese Regeln gelten

Hartnäckig hält sich die weitverbreitete Meinung, dass ein Mietvertrag im Todesfall mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Das stimmt jedoch nicht (vergleiche dazu: § 563 BGB zum Eintritt in den Mietvertrag). Entscheidend ist nicht der Tod, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vertrag gekündigt wird. Das Mietverhältnis läuft zunächst unverändert weiter. Damit besteht auch die Pflicht zur Mietzahlung fort. Lebte der verstorbene Mieter allein, haben die Erben im Mietrecht grundsätzlich zwei Optionen:

Sie können den Mietvertrag und die Kündigung außerordentlich kündigen.
Sie können das Mietverhältnis übernehmen und damit in die bestehenden Rechte und Pflichten eintreten.

Der Vermieter hat im Todesfall kein eigenständiges Sonderkündigungsrecht. Er darf nur kündigen, wenn die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsgründe, zum Beispiel ein Mietrückstand, vorliegen (der Berliner Mieterverein zum Tod des Mieters: Tod des Mieters – Rechte der Erben, Ehegatten und Familienangehörigen). Wer mit dem verstorbenen Mieter zusammenlebte und dessen Tod jahrelang verschweigt, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein. Eine solche aktive Täuschung über die Identität des Vertragspartners zerstört die Vertrauensgrundlage nachhaltig und stellt einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter dar (Urteil des Kammergerichts Berlin zur fristlosen Kündigung, Urteil vom 20.10.2025, Az.: 12 U 52/25).

Eintrittsrecht und Kündigung für Ehegatten, Lebenspartner und Angehörige

Haben beide Partner gemeinsam als Mieter in der Wohnung gelebt und den Mietvertrag im Todesfall unterschrieben, wird der Hinterbliebene automatisch alleiniger Mieter (§ 563a BGB zur alleinigen Fortsetzung des Mietverhältnisses). Neben Ehe- und Lebenspartnern haben auch Kinder oder andere im Haushalt lebende Familienangehörige ein sogenanntes "gesetzliches Eintrittsrecht (§ 563 BGB zum Eintrittsrecht)". Sie können also dem Mietvertrag im Todesfall beitreten.

Entscheidet sich der überlebende Partner gegen einen Verbleib in der Wohnung, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann innerhalb eines Monats, nachdem der Hinterbliebene vom Tod erfahren hat, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden (§ 563a BGB zur Kündigung durch Hinterbliebene).

Ohne Kündigung bleibt der Mietvertrag im Todesfall bestehen. Der Vermieter darf in dieser Situation nur dann außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (§ 563 Abs. 4 BGB zum Kündigungsrecht des Vermieters). Wie die Kanzlei Kotz aus Kreuztal betont, strebt das Gesetz damit einen "ausgewogenen Interessenausgleich zwischen dem Schutz der Hinterbliebenen und den berechtigten Interessen des Vermieters an." (Kanzlei Kotz, Siegen: Nach dem Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?).

Erben: Mietvertrag übernehmen oder fristgerecht kündigen

Erben außerhalb des Haushalts, die außerhalb des Haushalts des verstorbenen Mieters leben, kommen erst dann ins Spiel, wenn niemand eintrittsberechtigt ist oder der Eintritt in den Mietvertrag im Todesfall abgelehnt wird. Soll die Wohnung behalten werden, besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB zur Kündigung durch Erben mit den Erben im Mietrecht fortzusetzen. Diese treten in alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters ein.

Möchten die Erben im Mietrecht die Wohnung dagegen aufgeben, steht ihnen ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB und das Sonderkündigungsrecht) zu. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod erklärt werden.

Wichtig: Auch bei Nutzung dieses Sonderkündigungsrechts läuft die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten ab dem Kündigungszeitpunkt. Vermieter verlangen deshalb in der Regel noch bis zu drei Monatsmieten - nicht wegen einer besonderen Vertragsklausel, sondern weil das Gesetz diese Frist vorgibt. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur, wenn Erben im Mietrecht die Wohnung nicht übernehmen möchten. Lassen sie die einmonatige Frist verstreichen, ohne zu kündigen, gelten die normalen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen.

Mietkaution nach dem Tod des Mieters

Die Mietkaution gehört nicht zum Nachlass des verstorbenen Mieters, da sie erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird (Fälligkeitsprinzip). Die Rückzahlung erhält derjenige, der das Mietverhältnis am Ende abwickelt, genauer gesagt beendet. Das kann ein eintrittsberechtigter Angehöriger oder der Erbe als Anspruchsberechtigter sein. Wird das Mietverhältnis durch den Eintritt eines Berechtigten fortgesetzt, bleibt die Kaution unverändert bestehen. Der Vermieter muss sie erst bei endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses an den eingetretenen Mieter zurückzahlen. Er darf sie nur mit berechtigten Forderungen verrechnen, zum Beispiel wegen ausstehender Schönheitsreparaturen.

Der Vermieter darf die Kaution jedoch nicht willkürlich verwenden, wie ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof/Kreuzberg zeigt (Urteil zur Mietkaution nach dem Tod des Mieters, Urteil vom 24.11.2020, Az.: 15 C 59/20). Ein Mieter wurde erst Tage nach seinem Tod in der Wohnung aufgefunden. Als Kaution waren 2.000 Euro hinterlegt. Bei der Rückgabe bestätigte die Vermieterin zwar einen "ordnungsgemäßen Zustand". Sie behielt die Kaution dennoch ein, um Wände und die Decke des Zimmers, in dem der Tote gefunden wurde, streichen zu lassen und den Bodenbelag zu erneuern.

Die Erben im Kautionsfall klagten erfolgreich auf Rückzahlung der Kaution: Das Versterben in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters zur Renovierung der Wohnung, so das Amtsgericht.

Haftung der Erben für Mietschulden aus dem Nachlass

Für Erben ist außerdem wichtig, zwischen dem eigenen Vermögen und dem Nachlass zu unterscheiden. Forderungen aus dem Mietverhältnis, die nach dem Tod entstehen, können Nachlassverbindlichkeiten sein. Sie werden damit grundsätzlich dem Nachlass zugerechnet und nicht automatisch zu einer persönlichen Schuld der Erben.

Wer eine persönliche Haftung vermeiden will, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob und wie sich die Haftung auf den Nachlass beschränken lässt. Eine rechtliche Beratung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die finanzielle Situation des Nachlasses unklar ist oder Mietschulden, Renovierungsforderungen und weitere Verbindlichkeiten zusammenkommen.

Auch über den konkreten Todesfall hinaus verändert sich das Mietrecht: Ein aktueller Überblick erklärt die geplanten Regeln zu Indexmieten, möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen sowie die bereits verlängerte Mietpreisbremse. Der Beitrag zeigt zusätzlich, welche Änderungen bisher nicht in Kraft sind und worauf Mieter bei neuen Verträgen oder Mieterhöhungen achten sollten.

Gut zu wissen: Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler und sorgen für Unsicherheit bei Mietern. Ein separater Artikel zeigt, welche Kosten übernommen werden müssen, und erklärt typische Fehler bei der Nebenkostenabrechnung.