Es braucht noch mehr Wohnungen

Coburg hat enormen Nachholbedarf an Wohnungen. Die Warteliste bei der Wohnbau ist lang. Geschäftsführer Christian Meyer vor großen Herausforderungen.

Da 107, dort 48 und 32 neue Wohnungen. In Coburg wird gebaut und gebaut. Aber die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist ungebrochen hoch. Wie steht es um den sozialen Aspekt bei diesen Bauprojekten? Wie reagiert die Wohnbau auf die Not der Menschen, die nur wenig Geld zur Verfügung haben? Im Gespräch mit dem Geschäftsführer macht Christian Meyer deutlich: "Als kommunales Wohnungsbauunternehmen sorgen wir für diesen dringend benötigen Wohnraum." Demnächst wird in der Von Mayer Straße in Ketschendorf mit dem Bau von 27 Sozialwohnungenbegonnen. Der Abbruch der Häuser 35 und 37 ist für Oktober geplant.

Neben umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen hat die Wohnbau im Zusammenspiel mit der Stadt Coburg im Zeitraum von 2014 bis heute knapp 200 Wohnungen neu errichtet. Im Einzelnen sind das: 76 in Wüstenahorn, 34 auf der Bertelsdorfer Höhe, 27 in Cortendorf, 58 in der Innenstadt (Ketschengasse, Albertsplatz, Georg-Hansen-Weg). Meyer: "Die Bautätigkeit ist vergleichbar mit anderen Städten in Oberfranken."

In den vergangenen 20 Jahren hat die Wohnbau außerdem knapp 50 Prozent ihres Bestandes saniert, im Quartier Wüstenahorn sogar mehr.

Aber Fakt ist, dass die Warteliste für eine Wohnung der Wohnbau derzeit mit 1100 Wohnungssuchenden lang ist. "Wir bekommen jeden Tag Wohnungsanträge." Dabei handelt es sich um Mietinteressenten, die aus unterschiedlichen Gründen auf der Suche nach einer neuen Bleibe sind. Nicht immer geht es dabei um Sozialwohnungen, die benötigt werden.

Für alle Schichten da

Meyer macht deutlich: "Unsere Aufgabe ist es für alle Schichten Wohnraum vorzuhalten. Insbesondere in der Innenstadt sind wir bemüht, gemischte Quartiere zu schaffen - auch um Brennpunkte zu vermeiden." So werden beispielsweise in der Ketschenvorstadt auch Wohnungen für den freien Markt vorgehalten. Von 44 Wohneinheiten sind drei für Flüchtlinge, 14 für Zuwendungsempfänger, 19 im durchschnittlichen Mietpreissegment und nur acht im überdurchschnittlichen Mietpreissegment angesiedelt.

Natürlich liege der Fokus der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft auf dem sozialen Aspekt, betont der Geschäftsführer. Dennoch sei die Wohnbau eine GmbH und müsse auf dem freien Markt bestehen. "Wir arbeiten gewinnoptimierend, nicht gewinnmaximierend", sagt er und erläutert die Strategie: "Gewinnoptimierung bedeutet für uns die Waage aus Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit zu halten, denn wir haben ja einen sozialen Auftrag - im Gegensatz zu einem privaten Investor, der auf Gewinnmaximierung, also den möglichst größten Profit, setzen muss. Unterm Strich muss es sich rechnen. Auch wir bekommen keine Kredite, wenn die Rendite nicht stimmt."

Umdenken: Neubau statt Rückbau

Die Situation auf dem Coburger Wohnungsmarkt habe natürlich verschiedene Gründe. Da die Prognosen bis in die Jahre 2013/14 alle bezüglich der demografischen Entwicklung rückläufig waren, hat man sich in dieser Zeit mit dem Bau von neuen Wohnungen zurück gehalten. Die positiven Entwicklungen in der gesamten nordbayerischen Region haben diese Abwärtsspirale bezüglich der Einwohnerzahl jedoch nicht so eintreffen lassen wie befürchtet. Coburg habe sich stetig weiterentwickelt, es sei über die Jahre noch lebenswerter geworden, durch die Hochschule sind viele junge Menschen in der Stadt.

"Coburg hat eine gute Infrastruktur und hat sich als Wirtschaftsstandort etabliert - das sichert Arbeitsplätze und somit auch die Nachfrage nach Wohnraum. Grundsätzlich ziehe Bayern einfach", sagt Christian Meyer, und ein Blumenstrauß an Maßnahmen habe dazu geführt, dass Coburg seine Einwohnerzahl hat relativ stabil halten können.

Herausforderung Klimaneutralität

Aktuell steht die Wohnbau vor der Her-ausforderung, mit Blick auf die Klimaneutralität, kostengünstiges und nachhaltiges Sanieren, die Werterhaltung ihrer Gebäude zu gewährleisten und gleichzeitig Mieten bezahlbar zu halten. Als Gründungsmitglied der Initiative Wohnen.2050 hat sich die Wohnbau das Ziel gesetzt, ihren Gebäudebestand - rund 200000 Quadratmeter - bis 2045 klimaneutral abzubilden. Immense Kosten kommen da auf Wohnungsbesitzer und Vermieter zu. Das Investitionsvolumen für die Wohnbau schätzt Meyer auf rund zehn Millionen Euro.

"Soziaklwohnungen fehlbelegt"

722 Sozialwohnungen unterhält die Wohnbau in Coburg. Ob jedoch die Mieter auch tatsächlich berechtigt sind, darin zu wohnen, muss bezweifelt werden. Eine Handhabe oder gar Kon-trollfunktion hat die Wohnbau nicht.

In erster Linie handelt es sich dabei um Mieter, die eine Sozialwohnung vor vielen Jahren nach dem klassischen Modell erhalten haben. Das heißt, wer einmal eine Sozialwohnung bekommen hat, darf die auch behalten. Einkommensnachweise müssen nicht erbracht werden.

Keine Kontrolle

"Wir können also nicht kontrollieren, ob der Mieter immer noch so wenig verdient oder ob er überhaupt noch Anspruch auf die Größe der Wohnung hat, weil mittlerweile vielleicht gar keine Kinder mehr im Haushalt leben", macht Meyer deutlich.

Fehlbelegungen sind jedoch keine spezifisches Coburger Problem, sondern darüber wird seit vielen Jahren bundesweit diskutiert. Eine Lösung für diesen Fehler im System scheint es nicht zu geben. Fast alle Länder haben Strafabgaben auf Fehlbeleger wieder abgeschafft - aus zwei Gründen: Der Aufwand, unberechtigte Sozialmieter herauszufischen, gilt als sehr hoch. Außerdem wollen die Kommunen vermeiden, dass Gettosiedlungen für sozial Schwache entstehen; viele Sozialmieter, die mehr verdienen, ziehen ohnehin von sich aus in andere Bleiben.

Neue Förderrichtlinien

Auch Bayerns Staatsregierung steht einer Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe ablehnend gegenüberstehen. Stattdessen wird auf die sogenannte Einkommensorientierte Förderung (EOF) verwiesen, die mittlerweile als Hauptförderinstrument im sozialen Wohnungsbau in Bayern diene. Dabei erhalten die Bewohner eine Unterstützung, deren Höhe sich an dem jeweiligen Einkommen orientiert. Die Höhe der Zusatzförderung wird alle drei Jahre neu überprüft und je nach Änderung der Einkommenssituation angepasst. Auf diese Weise werde "eine Fehlsubventionierung von vorneherein vermieden", heißt es in einem Beitrag der Bayerischen Staatszeitzung. Allerdings: Nach einem Urteil des Landgerichts München darf die Miete solcher EOF-Wohnungen alle drei Jahre um 15 Prozent steigen, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Welche Voraussetzungen es braucht und wer gefördert wird

Wohnberechtigt Die Dauer von Planung bis Fertigstellung von Neubaukomplexen liegt bundesweit mittlerweile bei Durchschnittlich vier Jahren. Bei Sozialwohnungen wird eine Wohnungsberechtigungsbescheinigung (WBS) benötigt. Diese wird im Art. 4 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz geregelt, und beinhaltet Einkommens- und Wohnflächenbeschränkungen.

Die Einkommensgrenze beträgt 1. für einen Einpersonenhaushalt 14 000 Euro; 2. für einen Zweipersonenhaushalt 22 000 Euro; zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person

4 000 Euro; 3. Die Einkommensgrenze nach Satz 2 erhöht sich für jedes zum Haushalt gehörende Kind um weitere 1 000 Euro. Gleiches gilt, wenn die Geburt eines Kindes oder mehrerer Kinder auf Grund einer bestehenden Schwangerschaft zu erwarten ist. Maßgeblich ist das Gesamteinkommen.