Sogar die Fachleute sind ratlos: "Eine solche Situation habe ich noch nicht erlebt", sagt Kay Zimmermann. Seit vielen Jahren ist Zimmermann Beobachter für den Immobilienverband Deutschland in Bamberg, aber noch nie war der Markt so wie im Sommer 2016. "Es gibt kein Angebot mehr."


Geringverdiener benachteiligt

Die Folge bekommen alle zu spüren, die zur Zeit auf Wohnungssuche sind - Bamberger oder Nicht-Bamberger, Jung oder Alt, vor allem Menschen mit durchschnittlichem oder unterdurchschnittlichem Einkommen. Sie brechen die häufig monatelange Suche frustriert ab, oder wandern ins Umland ab.

Wie groß die Nöte mittlerweile sind, kann man an der Zahl von 73000 Einwohnern nur bedingt ablesen. Bamberg befindet sich in guter Gesellschaft mit mancher Großstadt: Der billige Euro potenziert sich an der Regnitz mit dem hausgemachten Wohnungsmangel, der sich über Jahre hinweg verschärft hat. Beides zusammen lässt die Preise für Immobilien in kaum für möglich gehaltene Sphären steigen; selbst mittelgroße Wohnungen können in Einzelfällen mehr als 500 000 Euro kosten.

Beispielhaft kann man dem Preisboom der vergangenen fünf Jahre auf der Erba-Insel nachspüren. Hier stiegen die Kosten für Wohnraum in den stark beworbenen Wasserhäusern von knapp über 3000 Euro auf mittlerweile knapp unter 5000 Euro pro Quadratmeter - ein rekordverdächtiger Zuwachs von mehr als 40 Prozent.

Ob man bei diesem Niveau noch zu einem Erwerb raten kann oder lieber vorsichtig sein sollte, darüber sind rätseln auch die Experten. Thomas Winkler von der Sparkasse Bamberg, dem Marktführer in der Region, rät dazu, sehr genau hinzusehen, um preisgerechte Angebote von anderen zu unterscheiden. Auch Kay Zimmermann spricht von einem kritischen Blick auf die Details. "Wer zu so hohen Preisen einsteigt, muss wissen, dass er damit vor allem die Lage kauft. Niemand kann sicher sein, wie sich die Situation entwickelt, wenn irgendwann einmal die Zinsen wieder steigen. "

Die Häuser auf der Erba-Insel sind vor allem bei Zugezogenen und Bamberg-Heimkehrern im Alter begehrt. Dennoch sind Interessenten weder durch die herausgehobene Lage am Park noch durch den Preis vor Ärger gefeit. Dies zeigt der Fall einer Erwerber-Gemeinschaft, die am Werkkanal mit ihrem Bauträger über eine ganze Reihe von Baumängeln und einen mittlerweile auf sechs Monate aufgelaufenen Fertigstellungsverzug streitet.


Die Traumwohnung ist es nicht

Ganz besonders unglücklich ist eine 50-jährige Frau, die seit 20 Jahren in Bamberg lebt und auf der Erba-Insel glaubte, für 475 000 Euro ihre Traumwohnung zu erwerben. Könnte die Frau ihren Kauf rückgängig machen, würde sie es tun.

Die vermeintliche Luxuswohnung sollte bereits im Sommer vergangenen Jahres bezogen werden, ist aber immer noch nicht fertig. Außerdem ist sie über den Standard schwer enttäuscht: "Heute weiß ich, dass die Versprechungen für hochwertige Ausstattung nicht zutrafen. Wir fühlen uns getäuscht. "

Ist es ein Einzelfall, was sich auf der Erba-Insel abspielt? Ist es vielleicht nur eine Einzelsicht? Ulrich Liebe, Geschäftsführer des ausführenden Bauträgers Bauhaus, spricht von einem bedauerlichen Fertigstellungsverzug, bedingt auch durch den nicht zu verhindernden mehrfachen Wechsel der Bauleiter. Gleichzeitig weist Liebe darauf hin, dass die Ausstattung den vertraglich festgelegten Standards der Baubeschreibung entsprochen habe. Die Zahl der Baumängel (240 im Gemeinschaftseigentum) sei unschön, aber bei einem Bauvolumen von 15 Millionen Euro und 21 Parteien nicht ungewöhnlich.

Die Immobilien auf der Erba-Insel kosten nicht umsonst sehr viel. Wie Liebe sagt, lag der Einkaufspreis für den Grund, den er bei der Gesellschaft Insula gekauft habe, bei 1000 Euro pro Quadratmeter plus x - zweifellos ein Rekordwert für Bamberg. "Hätte ich nicht zugeschlagen, hätte es ein anderer getan."
Kay Zimmermann kennt die Nöte von Wohnungssuchenden in Bamberg. "Viele sondieren schon seit Jahren erfolglos den Markt." Auch wenn Zinssätze von einem Prozent die natürliche Vorsicht bei Käufern eher nicht fördern - Werbebotschaften ungeprüft zu vertrauen, sei naiv; man könne nicht zwingend vom Preis auf die Ausstattung schließen. Käufer, die mit den Details einer Baubeschreibung überfordert sind, rät Zimmermann, sich fachlichen Rat zu holen - sei es beim Architekten des Vertrauens oder einem Makler.

Bis zu 40 Prozent in wenigen Jahren: Schaut man auf die teils extreme Preiskurve in Bamberg, fühlt man sich an die Warnungen der Experten erinnert. Schon seit geraumer Zeit fürchtet etwa die Bundesbank, dass es auch in Deutschland zu einer Preisblase bei Immobilien kommen könnte. Auch einzelne Lagen begehrter Universitätsstädte sind aus Expertensicht für Übertreibungen prädestiniert. Gibt es sie bereits in Bamberg?

Thomas Winkler von der Sparkasse, als Vertriebspartner des Turm-Projektes selbst auf der Erba-Insel im Geschäft, glaubt trotz mancher Überhitzung nicht, dass man in Bamberg von einer Blase reden könne.


Rückgang nach 2020?

Dieser Optimismus hat weniger mit dem Preis zu tun als mit der Nachfrage. Winkler glaubt an die positive Perspektive Bambergs. Der Zuzug etwa durch die Bundespolizei und die Brose-Ansiedlung werde dazu beitragen, dass Immobilien in Bamberg auch in den nächsten Jahren begehrt sein werden.

Eine etwas vorsichtigere Prognose gibt Kay Zimmermann ab. Er sieht vor allem im Inselgebiet steigenden Bedarf. Gleichwohl rät er dazu, beim Immobilienkauf "den gesunden Menschenverstand nicht abzuschalten und sich auch nicht von der Gier leiten zu lassen". Wichtig sei es, die langfristige demographische Entwicklung zu beachten. "Ab 2020", fürchtet Zimmermann, "könnte es kippen".