Immobilen in Bamberg: Der Preisauftrieb geht immer weiter

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Beim Vergleich von Miet- und Kaufpreisen befindet sich Bamberg in der Gesellschaft der teuersten Städte. Und die Aussichten treiben die Preise weiter.

Ein spannender Moment: Nächste Woche entscheidet der Stadtrat über die Einführung einer 20-prozentigen Sozialquote für künftige Wohnungsbauprojekte. Das in den Fraktionen umstrittene wohnungspolitische Instrument soll verhindern, dass die Mieten in der Stadt weiter steigen.

Ein großes Ziel: Denn die Sozialquote soll flächendeckend wirksam werden und auch Einfluss auf die Kaufpreise nehmen. Und die sind in den vergangenen Jahren in Bamberg noch mehr gestiegen. Kein Wunder: Das Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen macht sich gerade in Städten bemerkbar, die wie Bamberg starken Zuzug erleben.

Darauf weist auch die vor kurzem veröffentlichte Renditeuntersuchung des Immobiliendienstleisters Dr. Lübke Kelber in Frankfurt hin. Die Studie belegt den Effekt historisch niedriger Darlehenszinsen. Der führt dazu, dass sich in der Masse der deutschen Städte das Kaufen gegenüber dem Mieten durch Einsparmöglichkeiten bei der jährlichen Belastung bezahlt macht. Selbst bei einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung ergeben sich für den Käufer einer Immobilie deutliche Vorteile - ungeachtet der langfristigen Wertentwicklung einer Immobilie.

Das Erstaunliche an dem Vergleich auf Basis von Empirica-Daten: Die 75 000-Einwohnerstadt Bamberg gehört zum kleinen Kreis von Kommunen, in denen das nicht so ist. Hier sind die Kaufpreise in den vergangenen Jahren so stark angestiegen, dass es trotz Niedrigzinsen immer noch preiswerter ist, eine Wohnung zu mieten als zu kaufen. Angeführt wird diese elitäre Gruppe von Großstädten wie München, Berlin und Regensburg. Hier ist die jährliche Belastung durch Kaufen deutlich höher als Miete und Nebenkosten einer vergleichbaren Wohnung.

Aber auch kleinere Städte haben sich zwischen die Geldmetropolen gemischt: Bamberg, Tübingen oder auch Kempten. Völlig anders stellt sich die Situation in Würzburg, Fürth oder Aschaffenburg dar. In diesen Städten lohnt sich der Kauf einer Wohnung, vergleicht man die Kosten mit der Belastung durch die Miete.

Das Fünffache des Einkommens

Die Studie zeigt auch, dass Haushalte in Bamberg etwa das Fünffache des Jahreseinkommens für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung bezahlen müssen. Wer die gleiche Wohnung neu mietet, fährt etwas besser, muss aber noch immer kräftig in die Tasche greifen. Bei Neuvermietungen dieser Modellwohnung werden laut Studie in Bamberg knapp 30 Prozent des Haushaltseinkommens fällig.

Dass Mieter in Bamberg im Vergleich zu Käufern im Vorteil sind, hat vor allem mit dem hohen Anteil preisgebundener Wohnungen zu tun. Dieses Erbe der historisch gewachsenen Wohnungsstruktur drückt auf die Preise. Beispiel Stadtbau: Geschäftsführer Veit Bergmann beziffert die Durchschnittsmiete in den 4000 Wohnungen der Stadtbau mit 5,11 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht immerhin einem Zehntel aller Bamberger Wohnungen.

Platz 16 bei den Aussichten

Mieten oder Kaufen? Wer sich mit dieser Frage beschäftigt, für den kann der Vergleich der jährlichen Belastungen allenfalls ein Anhaltspunkt sein. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist in der Regel eine langfristige Kapitalanlage. Und hier bestätigt die neue Studie die guten Aussichten, die örtliche Experten dem Bamberger Immobilienmarkt immer wieder bescheinigt haben.

Bamberg gehört zwar nicht zur Spitzengruppe der "Hidden Champions" wie etwa Osnabrück, Aschaffenburg oder Würzburg. Hier liegen die Ertragsaussichten weit über der empfohlenen Mindestrendite. Mit Platz 16 hat Bamberg aber viele andere Städte hinter sich gelassen. Ulrich Jacke von Dr. Lübke Kelber bescheinigt Bamberg mit der "Risikogruppe A +" gewissermaßen überdurchschnittliche Bonität.

Damit scheint er exakt die Hoffnungen zu treffen, die auch viele Käufer in Bamberg setzen. Veit Bergmann vom städtischen Wohnungsbauunternehmen Stadtbau GmbH erlebt die noch einmal gestiegene Nachfrage im Wohnungsbau derzeit beim Projekt Ulanenpark in der Wunderburg. Obwohl die 49 geplanten Eigentumswohnungen für Senioren noch lange nicht fertiggestellt sind, gibt es für 47 von ihnen bereits fixe Zusagen - und das bei einem Preis, der mit 3900 Euro pro Quadratmeter eine Spitze in Bamberg markiert.

Erinnern wir uns: War in der Wunderburg von der Bamberger Politik nicht lange die Hoffnung genährt worden, dass hier bezahlbare Wohnungen entstehen würden? Bergmann begründet die hohen Kosten für das Vorhaben mit einer ganzen Reihe von preistreibenden Faktoren. So kletterten in den letzten fünf Jahren Baulandpreise und Baukosten um fast ein Drittel nach oben. Außerdem schlägt in der Wunderburg die Ausstattung und die umfassende Infrastruktur der Wohnanlage zu Buche. Ist es ein Trost für die Käufer? Einen zusätzlichen Stellplatz wie sonst meist üblich müssen sie im Ulanenpark nicht finanzieren.


Kommentar des Autors:

Der kleine Unterschied

Vor einigen Wochen haben wir hier berichtet, dass es mit dem sozialen Wohnungsbauprojekt in der Gereuth nicht gerade mit Siebenmeilenstiefeln vorangeht.

In der Wunderburg ist das anders. Hier ist der Fortschritt mit Händen zu greifen.

Kein Wunder, denn die Seniorenwohnungen versprechen satte Rendite, und mangels anderer Angebote greifen die Käufer auch bei Spitzenpreisen zu. Dass das Projekt ehemaliges Glaskontorgelände vor Jahren mit dem festen Vorsatz angegangen worden war, bezahlbare Wohnungen zu schaffen, daran erinnert sich offenbar keiner mehr.

Die Wunderburg ist dabei nur ein Beispiel von vielen. Das 3900-Euro-Angebot des stadteigenen und angeblich sozialen Wohnungsbauunternehmens zeigt den Kern der Misere.

In der Wohnungspolitik verfolgen die Verantwortlichen in Bund, Ländern und Kommunen seit Jahrzehnten die falschen Ziele. Sie erleichtern dem Großteil der Bevölkerung nicht den Zugang zum Eigentumserwerb. Sie erschweren ihn.