Jahrelang gab es in Bamberg nur eine Richtung: Nun geht ein neuer "Wohnatlas" von stagnierenden Immobilienpreisen in Bamberg aus.
Es sind hoch brisante Fragen: Wer kann sich Wohnen in
Bamberg noch leisten? Wie berechtigt sind die Hoffnungen auf erschwinglichen Wohnraum? Letztlich: Was ist bezahlbar?
Fakt ist: Mieten und Kaufpreise haben in Bamberg sich in den vergangenen Jahren sprunghaft verteuert - im Gleichschritt zu stark steigenden Einwohnerzahlen. Eine Garantie, dass es so weitergeht, gibt es allerdings nicht. Die Bundesbank gehört seit Jahren zu den Warnern vor einer Preisblase als Folge der Nullzinspolitik. Vor allem Großstädte könnten von einem Platzen etroffen sein, aber auch beliebte Universitätsstandorte wie Bamberg.
Gedämpfte Erwartungen
Ein Ende des Wachstums verheißt für Bamberg nun auch eine Studie der Postbank, die dieser Tage veröffentlicht wurde. Glaubt man den Zahlen, die vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut im Auftrag der Postbank ermittelt wurden, sind die Zeiten des großen Preisanstiegs in der Stadt an der Regnitz vorbei. Bis 2030 zeigt der Wertanstieg mit einem jährlichen Plus von 0,06 Prozent nur noch bescheiden nach oben. Bamberg rangiert unter 404 Gemeinden und Kommunen in Deutschland deshalb nur noch im Mittelfeld.
Grundlage für die Zahlen im Wohnatlas sind Bevölkerungsprognosen und die daraus berechnete Analyse der Altersstruktur bis 2030. Außerdem fließen die verfügbaren Einkommen und das auf den Markt kommende Wohnangebot ein. Für Bamberg errechnet sich auf dieser Basis eine Zahl, die "auf dem Teppich bleibt", wie Ralf Palm von der Postbank sagt.
Deutlich anders sieht es dagegen im Landkreis Bamberg aus, der bei den Immobilienpreisen bisher ganz im Schatten der "Boomstadt Bamberg" stand. Für den Raum zwischen Ebrach und Heiligenstadt, Buttenheim und Zapfendorf sagen die Immobilienexperten ein jährliches Ansteigen der Haus- und Wohnungspreise von 1,1 Prozent vorher, was dem Bamberger Land immerhin den ersten Platz in ganz Franken bescheren würde. Zum Vergleich: Die Landeshauptstadt liegt mit 1,30 Prozent jährlichem Wachstum und Platz 21 nicht sehr weit vor dem Landkreis.
Freilich: Es wäre nicht die erste Untersuchung in den vergangenen Jahren, die daneben gelegen war. Wer etwa hatte in Bamberg den Bevölkerungsanstieg im Zuge der Flüchtlingskrise und Wirtschaftsansiedlungen auf dem Schirm? Und mussten sich nicht auch die die Macher des Stadtentwicklungsplans Wohnen korrigieren? Nachdem diese viele Jahre eher bescheidenes Wachstum vorhergesagt hatten, erklärten sie Bamberg 2016 kurzerhand zur Schwarmstadt.
Was also sagen die lokalen Experten zu der möglicherweise auseinanderdriftenden Entwicklung von Stadt und Land? Thomas Winkler, zuständig für Immobilien bei der Sparkasse Bamberg, überrascht der "grüne Landkreis" in der Grafik wenig. Die Entwicklung im Bamberger Land verlaufe ähnlich wie im Speckgürtel rund um Nürnberg und München. "Die Preise im Stadtgebiet sind anders als im Umland schon sehr stark gewachsen.Jetzt gehen die Interessenenten in die umliegenden Gemeinden, wo die Kosten noch moderat sind", sagt Winkler. Aufgrund der steigenden Nachfrage, kletterten ausgehend vom Stadtbusbereich nun auch dort die Preise.
Keine fallenden Preise?
Sind die Immobilienkosten in Bamberg nicht längst überreizt? Sparkassen-Mann Winkler glaubt nicht an fallende Preise, zumindest nicht in guten Lagen Bambergs. Nach seiner Einschätzung werde die Nachfrage im gesamten Verdichtungsraum Bamberg auf absehbare Zeit höher sein als das Angebot. Das zeige schon jetzt das Interesse an Wohnungen im künftigen Ulanenpark.
Die Jungen sind die Verlierer
Interessante Zahlen zur Verteilung des Wohneigentums in der Region veröffentlichte das Pestel-Institut in Hannover am Donnerstag. Während die Eigentumsquote im Landkreis Bamberg bei 65 Prozent liegt, leben in der Stadt Bamberg nur 29 Prozent der Bürger in der eigenen Wohnung und damit deutlich weniger als im bundesdeutschen Mittel (45 Prozent).
Getroffen habe der drastische Preisanstieg in der Region vor allem die Generation der zwischen 25 und 40 Jahre alten Berufsanfänger und jungen Familien. Zu dieser vormals typischen Klientel für Wohnungskauf und Hausbau gehören in Stadt und Landkreis immerhin 43 000 Menschen. Doch viele könnten den Traum von den eigenen vier Wänden nicht mehr realisieren, bedauert Matthias Günther vom Pestel-Institut. Nach seinen Angaben sank in dieser Gruppe die Eigentumsquote binnen zwölf Jahren um 18 Prozent. Aus Sicht von Günther ist die Kaufzurückhaltung vor allem eine Folge von unsicheren Perspektiven durch befristete Jobs, tendenziell niedrigere Gehälter und die Abschaffung der Eigenheimzulage.
Glaubt man Günther, birgt die geringe Eigentumsquote unter jungen Leuten erheblichen gesellschaftspolitischen Sprengstoff. "Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Der kommt bei vielen jetzt zu kurz."
