Für den Traum von den eigenen vier Wänden müssen die Menschen tiefer in die Tasche greifen. Die Immobilienpreise steigen längst nicht mehr nur in Großstädten und deren Speckgürteln, sondern auch in ländlichen Gebieten - und das mitunter saftig. Das Portal Immowelt hat die Preise für Eigentumswohnungen in 126 Landkreisen sowie kreisfreien Städten in Bayern und Baden-Württemberg untersucht. Die Wohnungen, die 2021 auf dem Portal inseriert wurden, sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu überall teurer geworden; die größte Steigerung bei den Angeboten für den ganzen süddeutschen Raum weist Immowelt mit 32 Prozent für den Landkreis Bad Kissingen aus. Die Verkäufer haben 2020 für den Quadratmeter im Durchschnitt 1680 Euro, zwölf Monate später 2200 Euro verlangt.

Im Einzelfall hohe Preise bei Häusern

"Diese Zahlen können wir so nicht bestätigen", sagt Andreas Fuchs vom Gutachterausschuss des Landratsamtes. Gutachterausschüsse haben den Immobilienmarkt im Blick, ermitteln Grundstückswerte und fertigen Gutachten an. Laut den Daten des Bad Kissinger Ausschusses gab es beim reellen Kaufpreis für Eigentumswohnungen 2021 einen Anstieg von 6,5 Prozent. Im Durchschnitt wurden 2020 für den Quadratmeter Wohnfläche 1774 Euro gezahlt, 2021 lag der Quadratmeterpreis bei 1889 Euro. Im Vergleich zu Metropolen seien das zwar echte Schnäppchen, aber: "Die Preise sind in den vergangenen Jahren stetig nach oben gegangen", sagt Fuchs. Im Einzelfall kann es auch in Bad Kissingen sehr teuer werden. "Wir erleben es speziell bei Einfamilienhäusern, dass Preise sehr hoch angesetzt sind", sagt er.

Roland Friedrich, Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Bad Kissingen, bestätigt den Preisanstieg, den Immowelt errechnet hat. Der Immobilienmarkt vor allem in der Großen Kreisstadt sei von einem knappen Angebot und einer großen Nachfrage bestimmt. "Wir merken das auf alle Fälle auch", sagt er. Diese Entwicklung dauert bereits seit Jahren: So erreichte die Grunderwerbssteuer in Bayern im elften Jahr in Folge einen neuen Rekordwert.

Warum es den Immobilienboom aufs Land zieht

Niedrige Zinsen, knapper Wohnraum, Preissteigerungen am Bau und fehlende Anlagealternativen treiben den Immobilienboom. In Deutschland gebe es kaum noch Regionen, die nicht betroffen sind. Dass auf dem Land die Preise anziehen, hat mit der allgemeinen Entwicklung zu tun und wird laut Friedrich von der Pandemie begünstigt. "Mit dem Trend zum Home-Office sind Immobilien zunehmend auf dem Land gefragt", erklärt er. Die Arbeit müsse nicht mehr zwingend in einer Großstadt erledigt werden, das gehe auch gut von einem Haus im Grünen aus. In Bad Kissingen sind es Eigennutzer oder private Geldanleger, die Wohneigentum suchen: Während die ersten dort selbst wohnen wollen, kaufen die zweiten die Immobilien, um über die Miete eine Rendite zu erzielen.

In Großstädten sind die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten derart hoch, dass kaum eine profitable Rendite zu erwirtschaften ist. In Städten wie Bad Kissingen ist die Miete in absoluten Zahlen zwar niedriger, aber das Verhältnis zum Kaufpreis und damit die Rendite ist besser. "Die Suche nach günstigeren Immobilien führt zum Fokus auf Städte zweiter Reihe. Dadurch steigen dort die Preise inzwischen schneller als in den Metropolen", erklärt der Sparkassenchef. Vor allem für Selbstnutzer wie junge Familien wird es dadurch schwieriger, bezahlbares Wohneigentum in guter Lage finden.

Preisgefälle im Landkreis

Die Stadt Bad Kissingen bezeichnet der Vorstandsvorsitzende der Sparkasse Bad Kissingen als Zuzugsregion. Sie könne mit niedrigen Kriminalitätszahlen, günstigen Lebenshaltungskosten, einem guten Kultur-, Natur- und Gesundheitsangebot sowie mit dem Welterbe-Titel punkten. Wer zentral in Bad Kissingen sucht, muss mit höheren Preisen als in den umliegenden Kommunen rechnen. "Wir haben eine große Bandbreite an Immobilienpreisen im Landkreis", sagt der Finanzexperte. Und das übliche Preisgefälle.

In Bad Kissingen sind die Preise für Wohneigentum am höchsten, danach folgen die Städte Hammelburg, Bad Brückenau und Münnerstadt. Je abgelegener eine Gemeinde, desto günstiger wird es. Aber auch die Infrastruktur spielt eine Rolle: Kommunen wie Oberthulba, Oerlenbach und Fuchsstadt haben aufgrund ihrer guten Verkehrsanbindung eine größere Immobiliennachfrage als vergleichbar große Ortschaften, die abgeschieden liegen. Wer günstigeren Wohnraum braucht und flexibel ist, wird dort allerdings fündig. Friedrich zieht als Fazit: "Die Nachfrage ist zwar extrem hoch, aber noch können wir sie befriedigen.

Preisanstieg: Situation ändert sich

Dass die Preise noch lange so stark anziehen, hält Friedrich für unwahrscheinlich. Aktuell macht er erste Anzeichen aus, dass sich die Situation ändert: Die Inflation der vergangenen Wochen habe dazu geführt, dass die Zinsen sich wieder etwas erhöht haben. Zudem warne die Deutsche Bundesbank, dass die Preise bei Wohnimmobilien um zehn bis 30 Prozent über den gerechtfertigten Werten liegen. Und: Neue Anforderungen der Bafin an Banken bei der Baufinanzierung werde ebenfalls dazu führen, dass sich die Zinsen bei Krediten erhöhen. "Das werden die privaten Häuslebauer spüren. Die Luft für Investitionen wird dünner", sagt Friedrich.