Verbraucher kaufen mehr Immobilien - doch die Zinsen steigen

Ob Eigenheim oder Wohnung: Mehr und mehr private Käufer wagen sich wieder an den Traum von den eigenen vier Wänden. Doch bei den Kreditzinsen geht es aufwärts. Die Marke von vier Prozent rückt näher.

Steigende Preise, mehr Transaktionen, mutigere Käufer: Der Immobilienmarkt in Deutschland kommt wieder in Schwung. Doch höhere Bauzinsen belasten Käufer. Experten rechnen damit, dass die Marke von vier Prozent bald erreicht werden könnte.

Das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung erwartet 2025 deutliche mehr Käufe von Wohnungen, Eigenheimen und Bauland. «Die Kaufzurückhaltung am deutschen Immobilienmarkt löst sich nach und nach auf, vor allem private Käufer kehren in den Markt zurück», schreibt Gewos-Immobilienexperte Sebastian Wunsch.

«Vertrauen bei Käufern wächst»

Konkret erwartet das Institut, dass die Zahl der Käufe von Wohnimmobilien in diesem Jahr auf rund 656.000 zulegt - ein Plus von gut 14 Prozent gegenüber 2024. Das zeigt eine Studie, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt und auf einer Analyse abgeschlossener Kaufverträge beruht.

Der Umsatz mit Eigenheimen, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Wohnbauland dürfte demnach um 18 Prozent auf rund 221 Milliarden Euro steigen, nach rund 188 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Damit erholt sich der Immobilienmarkt weiter von seinem Rückschlag ab 2022, als stark steigende Zinsen den Boom beendeten und die Preise fielen.

Bei potenziellen Käufern wachse das Vertrauen, eine Immobilienfinanzierung stemmen zu können, sagt Wunsch. Zudem wichen einige Menschen wegen der hohen Mieten auf Wohneigentum aus.

Zumindest bei Eigenheimen sowie bei Eigentumswohnungen im Bestand dürfte das Vorkrisenniveau von 2021 übertroffen werden, so die Prognose. Das erste Halbjahr sei stark verlaufen, sodass man 2025 mit einem Anstieg der Käufe um rund 13 Prozent rechne. Bei Bauland und Neubauwohnungen bleibe man dagegen noch mehr als 40 Prozent unter Vorkrisenniveau.

Deutlich mehr Baugenehmigungen

Doch im kriselnden Wohnungsbau könnte es aufwärtsgehen: Im Juli wurde in Deutschland der Neubau und Umbau von 22.100 Wohnungen genehmigt. Das waren nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 30 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Allerdings war die Zahl genehmigter Wohnungen damals auch auf den niedrigsten Wert für einen Juli seit dem Jahr 2009 gesunken.

17.800 der im Juli 2025 genehmigten Wohnungen sollen in neuen Gebäuden entstehen - ein Plus von 33,2 Prozent zum Juli 2024. Mehr neuer Wohnraum entsteht in Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern, während bei Zweifamilienhäusern die Zahl der Genehmigungen zurückging.

Die bisherige Jahresstatistik fällt positiv aus: Von Januar bis einschließlich Juli 2025 wurde der Neubau und Umbau von 131.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 6,6 Prozent oder 8.200 Wohnungen mehr als in den ersten sieben Monaten des Vorjahres. Die Zahl der Neugenehmigungen gibt einen ersten Hinweis auf die zu erwartende Bautätigkeit. Allerdings werden die Projekte nicht alle umgesetzt oder erst mit Verzögerung angegangen.

Bald wieder vier Prozent Bauzins?

Allerdings müssen Käufer tendenziell steigende Kreditzinsen stemmen. Für zehnjährige Immobilienkredite wurden laut FMH-Finanzberatung zuletzt jährlich rund 3,7 Prozent fällig. Vor zwölf Monaten waren es erst 3,3 Prozent.

FMH-Gründer Max Herbst hält einen Anstieg auf 4 Prozent bis Jahresende für möglich. Er weist darauf hin, dass die Bauzinsen nicht von den gesunkenen Leitzinsen der EZB abhängen, sondern von der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Und die könnte wegen der Konjunkturflaute und steigenden Staatsverschuldung steigen: «Es hängt davon ab, ob Investoren Deutschland die wirtschaftliche Wende zutrauen, der Bundesrepublik als Schuldner vertrauen oder steigende Risikoaufschläge verlangen.»

Preise noch gedämpft

Da Käufer oft hohe Summen per Kredit finanzieren, können schon kleine Zinsaufschläge teuer werden. Herbst glaubt aber nicht, dass die Erholung am Immobilienmarkt so schnell endet. «2022 sind die Bauzinsen in einem halben Jahr von einem auf 3,3 Prozent gestiegen». Solch einen Anstieg gebe es jetzt nicht.

Potenzielle Käufer hätten zudem wieder mehr Auswahl und profitierten von etwas niedrigeren Preisen, meint Gewos-Experte Wunsch. Das aktuelle Preisniveau für Bestandswohnungen liege immerhin 6 Prozent unter dem Rekord aus dem letzten Immobilienboom, bei Eigenheimen seien es 7 Prozent.