Geld verdienen mit Untermiete? BGH hegt Zweifel

Ein Mieter hat eine Wohnung mit deutlichem Zuschlag untervermietet: 962 statt 460 Euro. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte werden Grenzen für die Untervermietung nun höchstrichterlich geklärt.

Der Fall von Abdur-Rahman El-Khadra wirft ein Schlaglicht auf die brisante Frage, für wie viel Geld Mieter Wohnraum untervermieten dürfen. Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe wehrt sich der 42-Jährige gegen die Kündigung seiner Wohnung. Der Vorwurf: Er habe sich mit einem überhöhten Zuschlag bereichert. Konkret verlangte er 962 Euro monatlich für eine Zweizimmerwohnung in Berlin, für die erst selbst anfangs 460 Euro zahlte.

«Es war nicht meine Absicht, Geld damit zu machen», beteuert der Wirtschaftsingenieur, der mit seiner Partnerin nach wie vor in den 65 Quadratmetern lebt. Er habe die Wohnung den Untermietern voll ausgestattet überlassen - unter anderem mit teils selbstgebauten Möbeln, Fernseher, Soundanlage, Geschirrspüler und Waschmaschine. «Es fehlte an nichts.»

Um das einzupreisen, habe er eine Excel-Tabelle erstellt und geschaut, was sein Hab und Gut wert seien. Nur: «Es gibt keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie jetzt Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis mit eingerechnet werden.» Ein Problem, das der Deutsche Mieterbund bestätigt.

«Hochinteressante Frage»

Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen mit Untervermietungen finanzielle Gewinne erzielt werden dürfen, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Der Vorsitzende Richter Ralph Bünger sprach auch mit Blick auf angespannte Wohnungsmärkte von einer «hochinteressanten Frage», die Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen betreffe. Sein Urteil will der achte Zivilsenat nach ausführlicher Beratung am 28. Januar verkünden. (Az., VIII ZR 228/23)

Zwar betonte Bünger, der Senat habe die Sachlage noch nicht endgültig beurteilt. Er machte El-Khadra aber nicht allzu viele Hoffnungen. Sinn und Zweck von Untervermietungen seien im Grunde, dass der Mieter die Wohnung halten könne, während er beispielsweise im Ausland sei, erklärte der Richter.

Er verwies sogar auf das Reichsmietgesetz aus dem Jahr 1922, in dem von einem «angemessenen» Verhältnis zur Hauptmiete die Rede sei. Sowie auf andere Urteile des Senats, nach denen eine Untervermietung den Mieter entlasten und Kosten verringern solle. Das könnte laut Bünger dafür sprechen, dass mit einer Untervermietung keine Gewinne gemacht werden sollten.

Berechtigtes Interesse an Untervermietung?

El-Khadras Anwältin Sophie Thürk argumentierte, entscheidend sei, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung habe. Das sei hier der Fall, da ihr Mandant seine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts behalten wollte. Er habe auch persönliche Dinge zurückgelassen.

Was der Mieter dann mit den Untermietern aushandle, sei allein deren Sache. «Der Vermieter hat mit dem Untermietverhältnis nichts zu schaffen», so Thürk.

Der Vertreter der Vermieterin, Siegfried Mennemeyer, hatte keine Einwände dagegen, dass eine Untermiete dem Hauptmieter ermögliche, seine Miete zu zahlen. «Die Frage ist, ob man da jetzt ein Gewinnmodell draus macht.»

Aus Sicht des Landgerichts Berlin war der Zuschlag unverhältnismäßig hoch - zumal die Vermieterin nicht an den Erträgen beteiligt wurde. Außerdem wären gemäß der Mietpreisbremse höchstens 748 Euro zulässig gewesen. Aus beiden Gründen habe die Vermieterin die Untervermietung nicht erlauben müssen.

Sabine Schuhrmann vom Deutschen Mieterbund betonte, dass viele Menschen nicht freiwillig zur Untermiete wohnten, sondern weil sie schlichtweg keine Wohnung zur Hauptmiete bekämen. «Diese Notlage der Wohnungssuchenden wird durch das Modell "gewinnbringende Untervermietung" ausgenutzt.»

Noch keine Regelungen für Möblierungszuschlag

Zugleich räumte sie ein, dass es bislang weder gesetzliche Vorgaben für den Möblierungszuschlag noch dazu gibt, dass die Untermiete nicht höher sein dürfe als die Miete des Hauptmieters. «Vermietende sind auch nicht verpflichtet, den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert auszuweisen.» Der Zuschlag werde daher oft genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Um dies künftig zu vermeiden, arbeite das Bundesjustizministerium an einem Gesetzesentwurf. Auf diese Weise sollen laut Schuhrmann der Möblierungszuschlag explizit geregelt und die zulässige Höhe definiert werden.

«Wenn Mietende untervermieten, werden sie selbst zu Vermietenden und müssen sich an die gleichen rechtlichen Spiegelregeln halten, die für Vermietende gelten», erklärte die Expertin. Hierzu gehöre, sich an die Mietpreisbremse zu halten. Mietende dürften keine Untermiete fordern, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.

Als Einzelkämpfer vor dem BGH

«Wir haben uns damals angeguckt, wie untervermietete Wohnungen sonst angeboten werden», sagte El-Khadra. «Wir waren im Vergleich mit am günstigsten.» Und anders als bei manch anderer Untervermietung hätten nicht nur ein Tisch, ein Stuhl und eine Matratze in der Wohnung gestanden.

Während eines Auslandsaufenthalts habe er die Wohnung untervermietet - anfangs mit Erlaubnis der Vermieterin. Wegen der Corona-Pandemie habe er dann länger in Zentralamerika bleiben müssen und die Frau informiert, dass er die Wohnung weiter untervermieten wolle. Darauf reagierte sie - auch laut dem Urteil des Berliner Landgerichts - zunächst nicht. Das Ganze lief weiter.

Bis er nach zwei Jahren dann plötzlich eine Kündigung erhalten habe. Diese habe ursprünglich nicht die Miethöhe betroffen, sagte El-Khadra. Davon habe die Vermieterin zunächst auch nichts gewusst.

Als Vertreter für zahlreiche betroffene Mieter sieht er sich nicht, auch wenn er jetzt bis vor das höchste deutsche Zivilgericht gezogen ist. Er gehöre keiner Lobbygruppe an, sei in keinem Netzwerk. «Ich bin jetzt nur für mich da», sagte El-Khadra. «Ich wollte für mich die Wohnung erhalten, aber natürlich auch einen vernünftigen Preis finden für das, was ich in der Wohnung habe.»