Wenn Wohnung untervermietet wird: Darf der Vermieter mehr Miete verlangen?

Ist ein Mietzuschlag bei einer Untervermietung der Wohnung erlaubt? Diese Frage hat jetzt das Landgericht in Berlin geklärt. Für den Zuschlag gibt es jetzt ebenfalls eine Richtmarke.

Ohne Zuschlag keine Untervermietung
30 Euro Mietaufschlag können es schon sein
Untervermietung: Zustimmung von Vermieter*innen erforderlich

Mietende sind nicht erfreut, wenn die Vermieter*innen erklären, dass die Genehmigung einer Untervermietung mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Viele akzeptieren das nicht und streiten mit ihren Vermieter*innen. Es ist deshalb gut, dass jetzt ein Berliner Gericht in dieser Sache Klarheit geschaffen hat.

Ohne Zuschlag keine Untervermietung

Zwei Mieterinnen erhalten die Erlaubnis, ihre angemietete Wohnung in Berlin-Schöneberg befristet unterzuvermieten. Dafür verlangt die Vermieterin allerdings einen Untermietzuschlag von 50 Euro pro Monat. Die Mieterinnen protestieren zwar, überweisen aber dennoch monatlich 50 Euro mehr.

Später forderten sie den gezahlten Betrag von 1.200 Euro zurück. Doch ihre Klage blieb ohne Erfolg. Das Landgericht (LG) Berlin argumentiert, dass die Vermieterin nach § 553 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Erlaubnis zur Untervermietung von der Bereitschaft der Mieterinnen zur Zahlung einer höheren Miete abhängig gemacht habe (Urteil vom 10.6.2022, Az.: 63 S 72/21).

Der oder die Vermieter*in kann die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn das sonst nicht zumutbar ist. Beim Kriterium "Zumutbarkeit" der Erteilung der Erlaubnis und der Festlegung der "angemessenen" Mieterhöhung sollen die Bedingungen des Hauptmietvertrages ausschlaggebend sein.

30 Euro Mietaufschlag können es schon sein

Bei der Höhe des Untermietzuschlages sind sich die Kammern in Berlin allerdings nicht einig: Das Landgericht (LG) Berlin (Urteil vom 19.12.2018, Az: 66 S 28/18) urteilte 2018, dass ein pauschaler Zuschlag von fünf Euro bis 30 Euro pro Monat wegen des erhöhten Aufwands und erhöhter Sachrisiken der Vermieter*innen durch zusätzlich im Haushalt lebende Personen sachgerecht ist. Hierbei ist aber stets der konkrete Einzelfall zu berücksichtigen. Damals war aber schon mehr möglich: Ein höherer Zuschlag kommt nach Ansicht des Gerichtes bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn untermieterbedingte höhere Betriebskosten nicht an den oder die Hauptmieter*in weitergegeben werden können.

In der Regel wird ein Zuschlag in Höhe von 20 Prozent der Untermiete als angemessen erachtet. Erreicht der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, sodass der oder die Mieter*in deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, wird ein Zuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent als zulässig erachtet (Landgericht Berlin, Urteil vom 7.7.2016, Az.: 18 T 65/16).

Für preisgebundenen Wohnraum gibt es allerdings eine Sonderregelung. Gemäß der Neubaumietenverordnung 1970 darf der oder die Vermieter*in bei Untermieter*innen lediglich einen Untermietzuschlag in Höhe von 2,50 Euro monatlich und bei zwei und mehr Untermieter*innen einen Zuschlag in Höhe von fünf Euro monatlich erheben.

Untervermietung: Zustimmung von Vermietern erforderlich

Vertragspartner der Vermieter*innen bleibt allein der oder die Hauptmieter*in. Deshalb schuldet auch nur der oder die Hauptmieter*in die vereinbarte Miete und muss sämtliche Vertragspflichten erfüllen. Endet das Hauptmietverhältnis, muss der oder die Hauptmieter*in dem oder der Untermieter*in den Untermietvertrag rechtzeitig kündigen. Wichtig zu wissen: Die Mieter*innen haften für schuldhafte Pflichtverletzungen der Untermieter*innen dem oder der Vermieter*in gegenüber – und zwar auch ohne eigenes Verschulden.

Der oder die Mieter*in muss vor einer Untervermietung stets die Vermieter*innen um Erlaubnis fragen. Eine unerlaubte Untervermietung berechtigt die Vermieter*innen nach einer Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mieterverhältnisses.

Die Vermieter*innen müssen die Erlaubnis jedoch erteilen, wenn die Mietenden ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung haben. Dazu zählt zum Beispiel auch ein finanzieller Engpass der Mieter*innen. Eine Untervermietung setzt voraus, dass die Mieter*innen selbst noch in der Wohnung wohnen. Ansonsten liegt eine vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte vor, der die Vermieter*innen grundsätzlich nicht zustimmen müssen (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB).

Fazit

Wohnungsnot ist (wieder) ein großes gesellschaftliches Thema, insbesondere in Ballungsräumen. Deshalb ist Untervermietung von Mietraum eine Möglichkeit, um das Problem abzumildern. Dass Vermieter*innen über den Zuwachs an Mietenden informiert und die zusätzlich anfallenden Kosten von den Hauptmietenden kassieren wollen, ist nur verständlich. Die Gerichte haben jetzt den Aufschlag in ihrer Höhe bestimmt. Damit herrscht für alle Beteiligten Klarheit.