Heizung in der Mietwohnung: Ab wann die Heizperiode beginnt

Das Heizen wird in den kommenden Monaten teuer. Während Menschen mit Eigenheim selbst entscheiden, ab wann sie hohe Heizkosten in Kauf nehmen, gelten in Mietwohnung bestimmte Regeln für Vermietende und Mietende. Doch ab wann gilt laut Mietrecht die Verpflichtung die Heizung einzuschalten?

Wann beginnt die Heizperiode und wie hoch ist die Temperatur?
Sparverordnung macht für Wohnungen kaum Vorgaben
Vorsicht bei Mietminderung
Das Umfeld für die aktuelle Heizperiode
Ist es jetzt sinnvoll, den Gasanbieter zu wechseln?

Zunächst die gute Nachricht: Für Wohnungen gelten in der jetzt startenden Heizperiode unverändert die gleichen Regeln im Mietrecht wie im letzten Herbst und Winter. Vorschläge, die Innentemperatur in Wohnungen abzusenken, fanden allesamt keine Unterstützung. Und jetzt die schlechte Nachricht: Die Energiekrise treibt die Preise in nicht gekannte Höhen und zwingt deshalb zu Verhaltensänderungen beim Heizen.

Wann beginnt die Heizperiode und wie hoch ist die Temperatur?

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat noch einmal klargestellt, ab wann die Heizperiode beginnt und welche Mindesttemperatur für Wohnungen vorgesehen ist. Angaben zur Heizperiode können Teil des Mietvertrags für die Immobilie sein. Fehlen diese, gilt als Orientierung der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April eines Jahres. In dieser Zeit müssen in den Wohnräumen Temperaturen zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreichbar sein. Die einzige Ausnahme hiervon ist das Schlafzimmer. Hier reicht eine Temperatur von 18 Grad Celsius. Das Badezimmer hingegen muss auf mindestens 22 Grad aufheizbar sein. Für Wohnzimmer und Küche gelten jeweils 20 Grad Celsius. Diese Temperaturen sind in verschiedenen Gerichtsverfahren und Urteilen bestätigt worden. Beispielhaft dafür steht das Urteil des Amtsgerichts (AG) Hamburg vom März 1995 (Urteil vom 8.3.1995, Az. 41a C 1371/93).

In den sieben Monaten muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius zu erreichen ist, und zwar von 6.00 Uhr morgens bis 24:00 Uhr. Besitzer von Einfamilienhäusern oder von Thermen, die für eine Wohnung ausgelegt sind, entscheiden selbst, wie und wann sie heizen. Für sie gibt es keine Vorgaben.

Eine Nachtabsenkung der Temperatur ist allerdings zulässig. Der Vermieter muss nicht 24-Stunden lang die Mindesttemperatur garantieren. Nachts, also zwischen 23:00 bzw. 24:00 Uhr und 6:00 Uhr, sind 18 Grad Celsius zulässig. Dahinter steckt folgende Idee: Die Nachtabsenkung soll helfen, Energie zu sparen. In Zeiten der Energiekrise haben Wohnungsgesellschaften versucht, Mietvertragsklauseln durchzudrücken, nach denen eine Temperatur von 18 Grad oder 19 Grad Celsius zwischen 8.00 Uhr und 21.00 Uhr ausreichend sei. Auf freiwilliger Basis ist das durchaus möglich, erzwingen kann ein Vermieter das aber nicht.

Sparverordnung macht für Wohnungen kaum Vorgaben

Die von der Bundesregierung beschlossenen zwei neuen Verordnungen zur Energiesicherung enthalten, was Heizzeiten und Raumtemperaturen angeht, nur wenige Vorgaben für Wohngebäude:

Temperatur in der Wohnung: Es gibt Mietverträge, in denen Klauseln eine Mindesttemperatur in gemieteten Räumen vorsehen. Das heißt, wenn die Mieter*innen mit einer geringen Temperatur zufrieden sind, verstoßen sie gegen ihren Mietvertrag. Die Bundesregierung hat diese vertragliche Verpflichtung mit dem Maßnahmen-Paket (EnSikuMaV), das zum 1. September 2022 in Kraft getreten ist, vorübergehend ausgesetzt. Um der Schimmelgefahr von Gebäuden zu begegnen, soll das Lüftungsverhalten der Mieter sich anpassen (Stoßlüftung).
Kein warmes Wasser für private Pools: Bei den 2,1 Millionen Swimmingpool-Besitzer*innen kommt in diesem Winter wenig Freude auf. "Das Aufwärmen von gas- und strombeheizten Pools im Innen- und Außenbereich ist untersagt. Dies bezieht sich nur auf private Pools, die nicht gewerblich genutzt werden und sich in Privatgärten oder Wohngebäuden befinden", heißt es in der Verordnung. Ausnahme: Die Nutzung des Schwimmbads für therapeutische Anwendungen. Verschont bleiben ebenfalls Pools in Hotels, Freizeiteinrichtungen oder Rehazentren.
Für Fabrikhallen und Büros gelten neue Regeln. Die Verordnung macht eine klare Ansage: Ein Grad weniger, nämlich 19 Grad Celsius, sind ausreichend bei "körperlich leichten und überwiegend im Sitzen ausgeübten Tätigkeiten" im Büro. Für "körperlich schwere Tätigkeiten" reichen sogar zwölf Grad. Damit haben die Arbeitgeber die Möglichkeit, eine Temperaturabsenkung im Betrieb rechtssicher vorzunehmen.

Vorsicht bei Mietminderung

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt laut DMB ein Wohnungsmangel vor. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, diesen abzustellen. Passiert das nicht, kann der*die Mieter*in die Miete mindern, das heißt weniger zahlen. Um einen Zahlungsrückstand bei eventuell zu hoher Mietminderung zu vermeiden, können Mietende zunächst unter Vorbehalt zahlen und das zu viel gezahlte Geld später zurückfordern.

Diese Position der Mieter-Lobby bestätigten die Gerichte in einer Reihe von Verfahren. Gerichte in Berlin und Hamburg mussten entscheiden, wie hoch eine Kürzung bei einem Totalausfall der Heizung ausfällt. So entschied das Landgericht (LG) Hamburg, dass dies so gravierend ist, dass gar keine Miete zu zahlen ist (Urteil vom 15.5.1975, Az.: 7 O 80/74). Hingegen war ein vollständiger Heizungsausfall im Monat Januar dem Berliner Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg nur eine Mietminderung von 50 Prozent wert (Urteil vom 5.10.1984, Az.: 12 C 409/84).

Erreicht die Raumtemperatur regelmäßig nur 19 Grad Celsius, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent, so die Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 8.6.2012, Az.: 63 S 423/11). Liegt die Raumtemperatur in einer Mietwohnung nur bei 18 Grad Celsius, dann rechtfertigt das eine Mietminderung von 15 Prozent. So die Entscheidung des LG Frankfurt a.M. (Urteil vom 24.3.2000, Az.: 2/17 S 315/99). Darüber hinaus ist der Mieter bei dauerhaft kalter Wohnung, wegen drohender Gesundheitsschäden, berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt, wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.

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Das Umfeld für die aktuelle Heizperiode

Die Heizperiode 22/23 hat schwierige Rahmenbedingungen, von denen Mietende nicht verschont bleiben. Da sind die Energiepreise: Die Preisrally bei den Gaspreisen scheint zwar gestoppt, aber nur auf hohem Niveau. Die Megawattstunde (MWh) Gas kostet derzeit um die 175 Euro (Stand: 26.9.2022). Auf dem Höhepunkt der bisherigen Preis-Aufwärtsspirale Ende August 2022 betrug der Großhandelspreis für eine MWh an der niederländischen TTF-Börse (Dutch TTF Natural Gas Futures) sagenhafte 347 Euro.

Erst seit Ende August 2022 fällt der Gaspreis zum ersten Mal seit einem Jahr merklich. Zuvor ist der Erdgaspreis seit Herbst 2021 auf dem Terminmarkt nahezu durchgängig gestiegen. In den vergangenen zwölf Monaten haben sich die Kosten für Gas zwischenzeitlich um über 1.000 Prozent erhöht. Diese Entwicklung zeigt sich spätestens in 2023 in den Nebenkostenabrechnungen der Mietenden, die mit Gas ihre Heizung befeuern (knapp 50 Prozent der Haushalte).

Wie wirkt sich der Gaspreis auf die Mietenden aus? Das zeigt folgende Rechnung: Im September 2022 zahlte ein Musterhaushalt (20.000 Kilowattstunden Nutzenergie pro Jahr) laut dem Vergleichsportal Check24 4.371 Euro für Gas. Folglich kostet eine Kilowattstunde Gas im Schnitt 21,9 Cent (Stand: September 2022). Vor einem Jahr lag der Preis für die gleiche Menge gerade mal bei 1.316 Euro – ein Plus von 232 Prozent.

Ist es jetzt sinnvoll, den Gasanbieter zu wechseln?

Ein Gasanbieterwechsel lohnt sich derzeit in der Regel nicht. Wer als Bestandskunde einen Gasvertrag mit Preisbindung hat, sollte nach dem Ratschlag von Verbraucherschützern daran festhalten. Selbst wenn eine Preiserhöhung ins Haus flattert, kann der bisherige Tarif weiterhin die beste Option sein. Kündige nicht vorschnell deinen Vertrag, so der Rat der Verbraucherzentrale.

Ein Blick auf Vergleichsportale wie Verivox oder Check24 zeigt: Jetzt noch einen Gasanbieter mit günstigen Vertragskonditionen zu finden, ist nahezu unmöglich. Die Gastarife schwanken beim Arbeitspreis zwischen 35 und 46 Cent pro kWh. Die Angebotsauswahl ist allerdings begrenzt. Für Energieversorger lohnt es sich bei den hohen Erdgaspreisen kaum noch, Neukunden aufzunehmen. Viele haben die Akquise deswegen erst einmal eingestellt. Check24 betont: "Ihr Grundversorger kann aktuell günstiger sein als alternative Angebote."

Etwas Glück hat man teilweise noch bei Grundversorgern, also den örtlichen Stadtwerken und Gemeindewerken. Bei der Rheinenergie in Köln findet sich für Neukunden immerhin noch ein Gaspreis von 38,7 Cent die Kilowattstunde (Erhebungsdatum: 26.9.). Wenn du nur teurere Tarife findest, achte darauf, dass die Laufzeit nicht zu lange ist. Schließe einen Tarif ab, den du monatlich oder quartalsweise kündigen kannst. Eins ist allerdings klar: Wirklich günstige Gastarife gibt es aktuell nicht.

Fazit

Die Bundesregierung setzt anstatt auf 'Zwangsregularien' auf den 'gesunden Menschenverstand' und auf das Portmonee der Mietenden. Die hohen Energiepreise sind Anreiz genug, um mit Energie sparsam umzugehen. Gut ist ebenso, dass das Mietrecht unverändert gilt. Das schützt vor willkürlichen Maßnahmen der Vermietenden.