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Wende auf dem Immobilienmarkt: Warum die Preise bei steigenden Zinsen sinken sollen

Der Traum von den eigenen vier Wänden rückt angesichts steigender Bauzinsen in weitere Ferne. Lange Zeit lud das niedrige Zinsniveau dazu ein, sich eine Immobilie anzuschaffen. Nun zeichnet sich eine Wende auf dem Immobilienmarkt ab.
Traum vom Eigenheim
Der Traum vom Eigenheim rückt angesichts steigender Bauzinsen für viele Menschen in Deutschland in weite Ferne. Foto: ADD/Pixabay.com (Symbolbild)
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  • Zinsen und Preise - so hängen sie zusammen
  • Was bedeuten steigende Zinsen für den Immobilienmarkt?
  • Geldkreislauf, Zinsen und Inflation
  • Warum Sachwerte dennoch gerade jetzt gefragt sind
  • Deshalb reagiert die EZB jetzt

Zinsen sind ökonomisch betrachtet der Preis des Geldes. Wenn du dir Geld leihst, zahlst du für den Kredit Zinsen. Legst du Geld an (Sparbuch oder Tagesgeldkonto), bekommst du dafür Sparzinsen. Das Zinsniveau wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgelegt. Mit ihrer Zinspolitik steuert sie unter anderem den Geldmengenumlauf im europäischen Wirtschaftsraum.

Wie Zinsen und Preise zusammenhängen

Hierbei funktioniert auch der Geldmarkt mit Blick auf die Preisbildung nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage: Knappheit führt zu steigenden Preisen (Zinsen) und umgekehrt. Wenn das Geldangebot also hoch ist (die im Umlauf befindliche Geldmenge), korrespondiert dies mit einem entsprechend niedrigem Zinsniveau. Niedrige Zinsen sollen zu (kreditfinanziertem) Konsum und Investition anregen. Die steigende Konsumneigung führt zu einem Nachfrageüberhang, wodurch die Preise steigen. Im Falle eines hohen Zinsniveaus wird mehr gespart, weniger konsumiert und investiert. In der Folge kommt es zu einem Angebotsüberhang und die Preise fallen.

In den zurückliegenden Jahren hat die EZB vor dem Hintergrund einiger Krisenszenarien (Banken- und Staatspleiten, Corona-Hilfen) mit zwei wesentlichen Maßnahmen versucht, die Wirtschaft in Europa zu stabilisieren:

  • Absenkung des Leitzinses auf (zeitweise unter) Null
  • Aufkauf von Staatsanleihen im großen Umfang (Geldmengenausweitung)

Was bedeuten steigende Zinsen für den Immobilienmarkt?

Dadurch waren die letzten Jahre von einem Null- und teils sogar Negativzinsniveau geprägt. Klassisches Sparen ergab keinen Ertrag mehr, im Gegenteil. Erspartes verlor an Wert. Gleichzeitig waren Immobilienkredite extrem günstig. Folglich entstand ein Run auf Immobilien. Das sog. Betongold wurde für viele Menschen attraktiv. Ob als Anlageobjekt oder zur Eigennutzung, die Nachfrage stieg enorm und lag deutlich über dem Angebot. Immobilienmakler kamen kaum nach und waren händeringend auf der Suche nach Objekten. Diese steigende Nachfrage nach Immobilien war die Ursache für die extrem hohen (und teils auch überbewerten) Immobilienpreise.

Seit kurzem ist zu beobachten, dass die Zinsen anziehen. Das hat für den Immobilienmarkt zweierlei Effekte:

  • Zum einen können sich weniger Menschen eine Immobilie leisten, da die Finanzierung teurer wird. Folgerichtig wird die Nachfrage sinken. Da aktuell noch ein Nachfrageüberhang besteht, wird dieser Effekt zeitverzögert wirken. Werden Immobilien jedoch dauerhaft durch höhere Zinsen und damit auch höheren Kreditraten unerschwinglich, könnte das Angebot auf eine fallende Nachfrage treffen. Dreht sich also Blatt und es gibt mehr angebotene Immobilien als Käufer*innen, werden die Preise sinken. 
  • Besitzer*innen von kreditfinanzierten Immobilien, deren Zinsbindung bald ausläuft und die einen Anschlusskredit benötigen, können ggf. in Schwierigkeiten kommen. Insbesondere dann, wenn die Finanzierung knapp kalkuliert ist und die steigenden Lebenshaltungskosten (u.a. Strom, Heizung, Lebensmittel) das Haushaltsbudget überstrapazieren. Steigende Zinsen belasten dann zusätzlich, sodass der Kredit vielleicht nicht mehr bedient werden kann und das Objekt verkauft werden muss. Es könnten dadurch mehr Immobilien auf den Markt kommen. Kreditausfälle im großen Stil belasten allerdings auch die betroffenen Banken und damit das ganze Finanzsystem. Das birgt die Gefahr einer weiteren Banken- und Finanzkrise. Zumal die hohe Staatsverschuldung einiger Staaten in Europa bei steigenden Zinsen deren Haushalte zusätzlich strapazieren wird. 

Geldkreislauf, Zinsen und Inflation

Die Höhe des Zinsniveaus hängt (eigentlich) von der aktuellen Wirtschaftslage ab. Bei einer gut laufenden Konjunktur (Wirtschaftswachstum) hebt die EZB in der Regel den sog. Leitzins an. Mit dem Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) können sich die Geschäftsbanken und Sparkassen bei der EZB Geld (z.B. für Kreditvergaben) leihen oder auch anlegen. Steigt der Leitzins, wird Geld folglich teurer, die im Umlauf befindliche Geldmenge verringert sich und die Inflationsrate bewegt sich auf einem niedrigen Niveau.

Bei schwacher Wirtschaftskonjunktur senkt die Notenbank üblicherweise den Zinssatz. Ziel hierbei ist, Impulse zu setzen, wieder mehr zu konsumieren und zu investieren, um die Konjunktur anzukurbeln. Zuletzt und seit längerer Zeit wurde jedoch dieses Prinzip auf den Kopf gestellt. Denn Nullzinsen oder gar negative Zinsen suggerierten nach dem skizzierten Prinzip, dass Geld eigentlich nicht mehr viel bzw. gar nichts mehr wert ist. Jüngst hat die EZB nun ihren Kurs geändert und den Leitzins erstmals seit langer Zeit wieder angehoben, um der schnell zunehmenden Inflation entgegenzuwirken. Parallel hat die Europäische Zentralbank ihre Anleihenkäufe und damit eine weitere Ausweitung der Geldmenge gestoppt.

Rückblickend ist festzustellen, dass die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank zuletzt weniger durch lehrbuchhaft angenommene Konjunkturverläufe bedingt waren, sondern viel mehr als Interventionen infolge erheblicher Krisen eingesetzt wurden. Solche intensiven und dauerhaften Eingriffe in die Ökonomie können jedoch nicht ohne Folgen bleiben. Sie sind und werden jetzt spürbarer.   

Hohe Inflation führt zur Flucht in Sachwerte

Aktuell liegt die Inflationsrate mit knapp 8 % auf einem vergleichbar hohen Niveau wie zuletzt vor ca. 40 Jahren. Im Herbst 1981 (6,7 %) war der erste Golfkrieg Ursache für steigende Mineralölpreise und eine gestiegene Teuerungsrate. Seit dem Jahr 1994 erreichte die Inflationsrate nur selten Werte von über 2 % und lag zuletzt deutlich darunter. Von Juli 2021 bis Mai 2022 ist sie dagegen rasant um 4 Prozentpunkte gestiegen.

Inwieweit sich diese Entwicklung fortsetzt, ist nur schwer zu prognostizieren. Die meisten Ökonom*innen gehen davon aus, dass die erhöhte Inflation länger anhält als ursprünglich erwartet. Dazu wurden im Zeitraum vom 22. Februar 2022 bis zum 1. März 2022 auf dem 38. Ökonomenpanels des ifo-Instituts und der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) 145 Ökonom*innen befragt. 

Im Erwartungsszenario hoher und schneller Preissteigerungen nimmt in der Bevölkerung die Angst zu, Erspartes zu verlieren. Folge ist eine "Flucht in Sachwerte". Bisher konnte die EZB noch argumentieren, die hohen Preise für Energie wären die hauptsächliche Ursache für das Ansteigen der Inflation. Das ändert sich jedoch seit einiger Zeit. So ziehen beispielsweise die Preise für Lebensmittel deutlich an. Damit ist die Inflation bei den Menschen im Portemonnaie angekommen. 

Deshalb reagiert die Europäische Zentralbank jetzt

Mit der starken Ausweitung der Geldmenge hat die EZB sehenden Auges die Gefahr einer steigenden Inflation in Kauf genommen. Vermutlich auch deshalb, weil die in der ökonomischen Theorie erwarteten Effekte lange Zeit ausgeblieben sind. Die Teuerungsrate verharrte trotz (krisenbedingter) Geldflutung auf historisch niedrigem Niveau. Obgleich auch die Zinsen im Keller waren, wurde nicht übermäßig konsumiert oder investiert.

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Damit wird in der Volkswirtschaft das Szenario der sogenannten Investitionsfalle beschrieben. Dafür gibt es zwei Gründe:

  • Die Kapitalproduktivität erscheint nicht ausreichend hoch. 
  • Unternehmen erwarten trotz des billigen Geldes bzw. einer geringen Verzinsung, dass es sich mehr lohnt, in "sichere" Wertpapiere zu investieren als in "risikoreiche" Investitionen.

Mit der jüngsten Entscheidung hat die EZB nun erstmals seit elf Jahren den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Für den September wird eine weitere Erhöhung erwartet. Letztlich bleibt der EZB kaum eine andere Chance, da jetzt eine weitere Ausdehnung der Geldmenge die Inflation weiter begünstigen würde. Generell wird eine Inflationsrate von 2 % als "ökonomisch gesund" angesehen. Von dieser Zielgröße entfernt sich die Entwicklung jedoch. Somit ist es folgerichtig, sowohl den Ankauf der Anleihen zu stoppen als auch die Zinsen anzuheben. 

Zu bedenken ist dabei, dass die ökonomische Theorie bei dem Mechanismus "Zinsen rauf, Preise runter" immer von "normalen" Wirtschaftsschwankungen ausgeht. Die Interventionen der EZB versuchen jedoch zuletzt massive Krisen abzumildern. Das stellt Ausnahmesituationen dar, die nicht mit zu üblichen Konjunkturschwankungen zu vergleichen sind. Ob die aktuellen Maßnahmen wunschgemäß ihre Wirkung zeigen, bleibt daher abzuwarten. Sowohl die Vielzahl an Krisen, die durch billiges Geld mehr oder weniger erfolgreich abgepuffert wurden, als auch die strukturellen Veränderungen in der ökonomischen, ökologischen, politischen und soziologischen Welt sind bisher ohne Beispiel. Von daher müssen die altbewährten Theorien zeigen, ob sie auch in solchen Szenarien greifen. 

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