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Hausbau: Was es beim Bebauungsplan zu beachten gibt

Der Bebauungsplan ist essenziell, wenn Sie vorhaben, ein Haus zu bauen und auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück sind. Denn durch ihn erfahren Sie, wie ein Grundstück sowie umliegende Grundstücke überhaupt bebaut werden dürfen. Bebauungspläne sind nicht nur beim Hausbau, sondern auch beim Hauskauf relevant, da aus ihnen hervorgeht, wie Sie ihr Haus umbauen oder ihr Grundstück weiter bebauen können. Wir stellen hier die wichtigsten Punkte vor, die es beim Bebauungsplan zu berücksichtigen gilt.
 
Der Bebauungsplan ist beim Hausbau und Grundstückskauf unerlässlich.
Der Bebauungsplan ist beim Hausbau und Grundstückskauf unerlässlich. Foto: Adobe (203390587)

Was ist ein Bebauungsplan? 

Von jeder Gemeinde und auch Stadt wird ein Bebauungsplan vorgelegt. Dieser bildet Grundstücke, Straßenverkehrsflächen, Grünflächen etc. ab. Durch den Bebauungsplan wird festgelegt, wie und ob in einem Gebiet gebaut werden darf. In den Bebauungsplänen der jeweiligen Gemeinden findet man Vorgaben z. B. zur Höhe der Gebäude, Haustyp und auch wie das Bauland genutzt werden darf. Beim Hausbau und Grundstückskauf ist die Sichtung des Bebauungsplans in der Bauplanung also immer dringend erforderlich. 

Warum gibt es Bebauungspläne? 

Der Bebauungsplan hilft sowohl Bürgern und Gemeinde. Er sorgt einmal dafür, dass sich ein stimmiges Ortsbild ergibt, indem z. B. der Baustil und Fassadengestaltung vorgeschrieben sind. So kann es nicht passieren, dass ein hohes modernes Haus mit Sichtbeton neben einer kleinen Stadtvilla mit Türmchen gebaut wird. Den Anwohner gibt der Bebauungsplan außerdem Sicherheit, dass ihr Grundstück nicht an Wert verliert, da etwa ein sehr großes Haus im angrenzenden Grundstück errichtet wird. 

Das perfekte Grundstück finden

Wie unterscheiden sich Bebauungsplan und Flächennutzungsplan?  

Der Flächennutzungsplan ist wesentlich unspezifischer, allgemeiner und weniger verbindlich als der Bebauungsplan. Flächennutzungspläne gelten für die gesamte Gemeinde oder Stadt und sind daher auch nicht so detailliert und konkret wie der Bebauungsplanplan, welcher nur bestimmte Teile der Ortschaften abbildet. Der Flächennutzungsplan ist ein Planungswerkzeug für die örtliche Baubehörde und daher auch nicht so relevant für Bauherren.  

Wo kann ich Bebauungspläne einsehen? 

Bebauungspläne sind für alle Bürger öffentlich zugänglich. Mittlerweile kann man in vielen Fällen die Bebauungspläne auf den Internetseiten der Gemeinden finden und herunterladen. Gilt das nicht für ihre Gemeinde, dann wenden Sie sich an das örtliche Bauamt oder die Gemeindeverwaltung, welche Ihnen Zugang zu den Bebauungsplänen gewähren.  

Was genau beinhaltet der Bebauungsplan? 

Gerade wurden bereits Punkte wie Baustil und Gebäudehöhe angesprochen, welche in Bebauungsplänen festgehalten werden. Auf die wichtigsten 7 Punkte soll noch näher eingegangen werden. 

1) Grundflächenzahl und Baugrenzen 

Meist darf nicht das ganze erworbene Grundstück bebaut werden. In vielen Fällen gibt es klare Baugrenzen. Anhand der Grundflächenzahl (GFZ) kann am Bebauungsplan ablesen, wie viel der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Durch sogenannte Baulinien wird ein Baufenster abgebildet, auf dessen Fläche ein Haus errichtet werden darf. Zum Nachbargrundstück muss außerdem, ausgehend von der eigenen Hauswand, ein bestimmter Abstand eingehalten werden, der auf Basis der Höhe der Hausaußenwand berechnet wird. Die genauen Vorgaben unterschieden sich hier von Bundesland zu Bundesland.  

2) Nutzung des Baulands 

Nicht jedes Grundstück darf beliebig von seinen Eigentümern genutzt und bebaut werden. Im Bebauungsplan ist daher auch die Nutzung vorgeschrieben. Diese kann von “WR”, also reines Wohngebiet, bis zu “GE”, also Gewerbegebiet, reichen.  

3) Bauhöhe 

Im Bebauungsplan wird auch festgelegt, welche Höhe ein Gebäude höchstens haben darf. Berühmtes Beispiel ist die Landeshauptstadt München, in der man entgegen anderer Metropolen kaum Hochhäuser findet. Grund hierfür ist eine Vorgabe der Stadt auf Grund derer Gebäude nicht die Frauenkirche mit ihren 99,5 Metern überragen dürfen.  

4) Geschossflächen 

Neben der Bauhöhe ist im Bebauungsplan auch vorgegeben, wie viele Stockwerke beim Hausbau erlaubt sind. Dabei ist in der Regel von Vollgeschossen die Rede. Diese kann man als Stockwerke verstehen, die überirdisch angelegt sind. Anhand römischer Ziffern ist im Plan zu erkennen, wie viele Vollgeschosse zulässig sind. Bei “III” wäre ein dreistöckiges Gebäude mitsamt Kellergeschoss erlaubt. Sogenannte Staffelgeschosse sind niedriger und werden abhängig vom Bundesland vorgeschrieben. In vielen Fällen gelten Dachböden als Staffelgeschosse. 

5) Bauweise 

Bei der Bauweise unterscheiden sich die offene Bauweise (mit “o” abgekürzt), also freistehende Gebäude und geschlossene Bauweise (mit “g” abgekürzt), welche etwa Doppel- und Reihenhäuser beinhaltet.  

6) Bautyp, Fassade und Dach 

Wer ein Grundstück erworben hat und nun ein Haus errichten möchte, muss vorher auch im Bebauungsplan ablesen, wie das Haus aussehen darf. So ist oftmals vorgegeben, in welchem Stil das Haus samt Fassade gebaut werden darf, welche Farben die Hauswände haben dürfen, welches Material und welche Dachform und Dachfarbe verbaut werden darf. Der Traum von der eigenen extravaganten Villa Kunterbunt könnte also an den Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden platzen.  

7) Nebengebäude 

Die Errichtung von Nebengebäuden in Form von Garagen, Gartenlauben, Geräteschuppen etc. ist auch im Bebauungsplan vorgeschrieben.