Für die Mieterin und den Mieter ist der unbefristete Mietvertrag eine relativ sichere Sache. Sie können langfristig in der Wohnung bleiben, kommen aber gleichzeitig schnell aus dem Vertrag heraus, wenn sie dies denn wollen. "Einen Haken gibt es aber", sagt Stefan Schmalfeldt der Deutschen Presse-Agentur, "im Vertrag kann ein befristeter Kündigungsausschluss enthalten sein." Bis zu vier Jahre sind zulässig. Wenn du als Mieterin oder Mieter das unterschreibst, kommst du in dieser Zeit nicht ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin aus dem Vertrag.
Der Zeitmietvertrag hat ein festgelegtes Ende
Beim befristeten Mietvertrag (Zeitmietvertrag nach § 575 BGB) steht das Ende bereits beim Abschluss des Vertrags fest. "Wenn der Vermieter weiß, dass er in einigen Jahren Eigenbedarf an der Wohnung hat, sie als Werkswohnung vermieten möchte oder dann größere Umbauten oder den Abriss plant, kann er den Mietvertrag befristen", erklärt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund die bestehende Rechtsgrundlage gegenüber der Deutschen Presse-Agentur. Ihr Verband weist außerdem darauf hin, dass die zeitliche Begrenzung entfällt, wenn die Befristung des Mietvertrages unsachgemäß formuliert ist. In diesem Fall handelt es sich dann um einen unbefristeten Mietvertrag.
Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) und profunde Kennerin des Mietrechts, ergänzt, dass der Vermieter oder die Vermieterin den Grund für die Befristung schriftlich darlegen muss. "Wenn der Grund nicht schriftlich vorliegt, gilt die Befristung nicht und der Mietvertrag läuft als normaler unbefristeter Vertrag weiter", sagt Heilmann, die auch beim Deutschen Mieterbund tätig ist.
"Mieter, die sich für einen befristeten Vertrag entscheiden, müssen einkalkulieren, dass sie in dieser Zeit nicht kündigen können", sagt Stefan Schmalfeldt. "Das kann problematisch sein, wenn sie zwischenzeitlich eine schöne Wohnung finden, die unbefristet vermietet wird." Naht das Ende der Mietzeit und du möchtest weiter wohnen bleiben, empfiehlt es sich, mit dem Vermieter zu klären, ob das möglich ist. Eine Höchstgrenze für die Befristung gibt es nicht.
Die Staffelmiete führt zu überteuerten Wohnungen
In den Standard Formularmietverträgen für Wohnraum ist meist in § 5 oder § 6 die Möglichkeit einer Staffelmiete vorgesehen. Der Vermieter kann in die vorgesehenen Zeilen die Höhe der Staffelbeträge (Nettokaltmiete) und ab wann sie gelten sollen, eintragen. Nach § 575a BGB kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart sein, wenn die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt und der Betrag ausgewiesen ist. Die Staffelmiete ist eine beliebte Möglichkeit zur automatischen Mieterhöhung.
"Staffelmietverträge werden gern von Vermietern angeboten, die wenig Aufwand mit der Vermietung haben wollen", erläutert Beate Heilmann. Denn beim Staffelmietvertrag sind die Mieterhöhungen von vornherein festgelegt und passieren automatisch zum vereinbarten Stichtag. "Der Vermieter muss sie dem Mieter gegenüber nicht geltend machen." Für die Mieterin bzw. den Mieter hat der Staffelmietvertrag den Vorteil, dass er genau weiß, welche Mieterhöhungen wann auf ihn zukommen. Aber meistens ist diese Vertragsvariante für den Mieter in Summe teurer. Oft steigen Vermieterinnen und Vermieter bei Neuvermietungen schon mit hohen Mieten ein, die dann zudem noch regelmäßig steigen.
Das Problem: Gestaffelte Mieten dürfen grundsätzlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen. Gilt in deinem Wohngebiet eine Mietpreisbremse, ist allerdings bei 10 % oberhalb der Vergleichsmiete Schluss. Gilt keine Bremse, darf die Miete in Gebieten mit Wohnungsknappheit innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % steigen. Trotzdem ist die Staffelmiete aus Sicht des Mieters nicht empfehlenswert.
Die Staffelmiete mit Vertragsfehlern wackelt
Unwirksam ist die Staffelmiete, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag der Staffel oder der zu zahlende Mietzins nicht genau genannt sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Vertrag lediglich steht, dass die Miete jährlich um 3 % steigt. Es sind immer die konkreten Beträge zu nennen. Wenn die Staffelungen im Mietvertrag zunächst als Geldbetrag und im Anschluss in Prozentangaben formuliert sind, wird die Staffelmietvereinbarung erst ab dem Zeitpunkt der Einführung der Prozentangaben unwirksam, das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil: vom 15.2.2012, Az.: VIII ZR 197/11).
Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag kann der Mieter die Wohnung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Häufig wird im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag aber gleichzeitig ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart. Er darf maximal vier Jahre betragen.
Auf eine weitere Besonderheit beim Staffelmietvertrag weist Beate Heilmann hin: "Der Vermieter darf keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung vornehmen." Ausnahme: Gesetzlich und behördlich verordnete Auflagen zur Modernisierung. Nachträgliche Änderungen an der Staffelung sind nicht möglich.
Die Indexmiete ist bei hoher Inflation eine Kostenfalle
Im Fall der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft, den das Statistische Bundesamt (VPI) jährlich ermittelt. Dieser gibt an, um wie viel Prozent die Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Ihre gesetzliche Regelung findet sich in § 557b BGB. Die Indexmiete ist umstritten: Der Mieterbund und Haus & Grund streiten. Bislang waren aus Sicht der Vermieter Indexverträge nicht sonderlich attraktiv, da die Verbraucherpreise viel langsamer stiegen als die ortsüblichen Mieten – vor allem in den Ballungszentren. Wegen der hohen Preissteigerungen seit 2021 wird die Indexmiete bei Vermietern aber immer beliebter. Für Mieterinnen und Mieter ist das hingegen zunehmend ein Problem.
"Viele Vermieterinnen und Vermieter nutzen die Möglichkeiten der Inflationsanpassung bei bestehenden Mietverträgen voll aus und haben ihren Mietern allein im Krisenjahr 2022 die Kaltmiete um bis zu 15 % erhöht", sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, der Deutschen Presse-Agentur. "Die enorm gestiegenen Kosten für Heizung und Strom kommen noch dazu. Indexmieten sind bei hoher Inflation und steigenden Energiepreisen eine unzumutbare Kostenfalle geworden und müssen auch im Bestand stärker begrenzt werden."
"Mieterinnen und Mieter suchen verstärkt unsere Beratungsstellen mit Fragen zum Thema Indexmiete auf, der Anteil der Beratungen dazu hat sich innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelt", berichtet Mieterbund-Präsident Siebenkotten. Es sei sozial- und wohnungspolitisch nicht zu verantworten, dass zuletzt jeder dritte neu abgeschlossene Mietvertrag in Großstädten an die Inflation gekoppelt gewesen sei. Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) müsse Indexmieten verbieten, verlangte er.
FDP sieht keinen Änderungsbedarf
Ganz anders beurteilt das Haus & Grund. In der zusammenfassenden Stellungnahme des Verbandes heißt es: "In der Summe stellt der Indexmietvertrag somit eine echte, brauchbare Alternative zum klassischen Mietvertrag dar und wird wohl weiter an Beliebtheit gewinnen." Und weiter: "Indexmietverträge sind für Sie als Vermieter nur dann nachteilig, wenn die Lebenshaltungskosten sinken oder die ortsüblichen Mieten so stark steigen, dass Sie ohne Indexmietvertrag deutliche Erhöhungen der Mieten durchführen könnten."
"Wenn die Einstiegsmiete schon sehr hoch war, kann das Mietende durchaus in die Bredouille bringen", sagt Beate Heilmann. Da ist es dann auch kein Trost, dass die Indexmiete sogar sinken kann, wenn das Zinsniveau unter den Nullwert sinkt. "Das ist in nächster Zeit nicht zu erwarten."
Bundesjustizminister Marco Buschmann sperrt sich gegen Forderungen nach Einschränkungen bei Indexmieten. Der FDP-Politiker sagte der Deutschen Presse-Agentur: "Unser Problem bei den Mieten ist doch nicht, dass wir zu wenig Regulierung haben, sondern zu wenig Wohnraum."
