Bis zu 37 Euro pro Quadratmeter: Mit welchem Trick Vermieter die Preisbremse umgehen

Vermieter von möblierten Wohnungen tricksen die Mietpreisbremse und den Mietspiegel aus. München und Berlin sind "Boomtown" für die teure Variante des Wohnens. Die Ampelkoalition streitet, ob und wie diese Entwicklung zu stoppen ist.

Immer mehr möblierte Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt
Teure möblierte Wohnungen vor allem in den großen Städten
Grauzone bei möblierten Wohnungen wird genutzt
Den Möblierungszuschlag begrenzen
SPD ruft nach mehr Regulierung

Ein Schrank, ein Bett, zwei Stühle, eine Küche, eine Lampe, ein Sofa, Gardinen und ein Tisch – das macht den Unterschied. Wie groß der ist, zeigt der Blick auf die Monatsmiete. Für zeitweise vermietete möblierte Wohnungen gilt keine Mietpreisbremse, entsprechend teuer sind sie. ImmoScout24, Deutschlands größter Online-Immobilienmarkt, hat die Preisaufschläge genau ermittelt und zeigt, wie Möbel die Mietpreisbremse aushebeln.

Immer mehr möblierte Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt

In den letzten fünf Jahren hat sich der Wohnungsmarkt in Deutschland radikal verändert. Das Angebot ist knapp und die Nachfrage groß. Preisgünstiger Wohnraum ist schwer zu finden, immer weniger Wohnungen sind in der Sozialbindung und der Neubau bleibt deutlich hinter den von der Politik versprochenen Zuwachszahlen zurück. In den Metropolen kommen viele, teilweise hunderte Anfragen auf ein Mietwohnungsangebot.

Die hohe Nachfrage macht erfinderisch. Während üblicherweise die gesetzliche Mietpreisbremse (ist seit 2015 möglich) und der Wohnspiegel dafür sorgen, dass die Mieten gedeckelt sind, gibt es bei möblierten Wohnungen offenbar viele Schlupflöcher. "Vor dem Hintergrund der angespannten Lage im Mietmarkt sind diese Schlupflöcher besorgniserregend. Denn es entstehen Wohnungen, die für einen Großteil der Menschen nicht erschwinglich sind", bewertet Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, die Lage.

Eine Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie sich der Anteil möblierter Mietwohnungen und die Angebotsmieten in den letzten fünf Jahren entwickelt haben. "Möblierte Mietwohnungen machen in den Top-Fünf-Metropolen knapp ein Drittel des Gesamtangebots aus und werden im Schnitt für 10 Euro mehr pro Quadratmeter angeboten", resümiert Crockford ihre Zahlen.

Teure möblierte Wohnungen vor allem in den großen Städten

Und das sind die Fakten, die ImmoScout24 aktuell erhoben hat: Im Schnitt ist inzwischen jedes dritte Angebot in den fünf größten Metropolen möbliert. In Frankfurt am Main ist der Anteil mit 41 % am höchsten. In München liegt er bei 30 %. Am teuersten ist Berlin – mit fast 37 Euro für den Quadratmeter und damit 17,70 Euro höher als für eine unmöblierte Wohnung. Die bayerische Landeshauptstadt München (eigentlich der hochpreisigste Mietmarkt in Deutschland) folgt mit 33,28 Euro pro Quadratmeter für eine möblierte Wohnung. Das ist eine Differenz von 8,75 Euro gegenüber einer unmöblierten Wohnung.

München

Quadratmeterpreis möbliert: 33,28 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 24,53 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 30 %

Berlin

Quadratmeterpreis möbliert: 36,82 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 19,12 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 35 %

Frankfurt am Main

Quadratmeterpreis möbliert: 32,45 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 23,46 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 41 %

Köln

Quadratmeterpreis möbliert: 26,85 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 16,63 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 19 %

Hamburg

Quadratmeterpreis möbliert: 26,10 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 17,14 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 15 %

Deutschlandweit

Quadratmeterpreis möbliert: 17,60 Euro
Quadratmeterpreis unmöbliert: 12,18 Euro
Anteil möblierter Wohnung am Gesamtangebot: 11 %

Mietpreis pro Quadratmeter bei möblierten Wohnungen im vierten Quartal 2023, erhoben von ImmoScout24.

Grauzone bei möblierten Wohnungen wird genutzt

Die wacklige rechtliche Konstruktion nutzen immer mehr Vermieter und Wohnungskonzerne: "Das Vermieten von möblierten Wohnungen auf Zeit ist nach wie vor eine rechtliche Grauzone", sagte Crockford von ImmoScout. So gilt die Mietpreisbremse beispielsweise nicht, wenn die Wohnung nur zum "vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird. In der Praxis, das belegen die Zahlen, wird der Begriff von Mietern und Vermietern bei der Vertragsschließung weit ausgelegt. Laut der Studie des Forschungsinstituts Oxford Economics aus London, im Auftrag von Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) halten sich nur 8 % der Vermieter an die sechsmonatige Frist.

So bietet Mr. Lodge, eine Maklerfirma spezialisiert auf möblierte Wohnungen in München, ganz offen auf der Internetseite Mietverhältnisse von sechs bis 36 Monate an. Eine Einzimmerwohnung mit 55 Quadratmetern kostet dann schnell mal 3.000 Euro. Hinzu kommt: Wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter. Der große Vorteil für die Vermieter beim "Wohnen auf Zeit" besteht also vor allem darin, dass sie mit möbliertem Wohnraum die normalen Bedingungen von Mietverträgen umgehen können und sie größere Spielräume haben, die Miete "zu gestalten".

"Es gibt eine Regelung im Gesetz, die für solche Wohnungen eben den Mieterschutz ausschaltet", erklärt Anja Franz, Pressesprecherin vom Mieterverein München, die Sachlage im Onlinemagazin MucBook. Gerichte haben in Entscheidungen definiert, was unter solchen Wohnungen zu verstehen ist: Mietverhältnisse von relativ kurzer Dauer, kurzzeitiger Sonderbedarf, überschaubare Vertragsdauer und ein sachlicher Grund für die Befristung, erläutert sie.

Den Möblierungszuschlag begrenzen

Getrickst wird auch beim Möblierungsaufschlag, für den es keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Die Berechnungsmethode muss der Vermieter dem Mieter nicht offenlegen. In der Praxis ist also nur schwer nachzuprüfen, ob der Zuschlag gerechtfertigt ist. "Natürlich verdienen die Vermieter mit diesem Modell sehr viel Geld, aber der Bundesgesetzgeber hat im BGB genau diese Art von Mietverhältnissen letztlich erlaubt und eben auch, dass die Mieterschutzvorschriften nicht gelten", analysiert Franz vom Mieterverein München.

Die Autoren der Londoner Studie von Oxford Economics sehen zwar keine Hinweise darauf, dass Vermieter systematisch ihr Angebot auf möbliertes Wohnen umgestellt haben, um die Mietpreisbremse zu umgehen. "Vermieter möblierter Wohnungen scheinen die Mietpreisbremse allerdings zum Anlass genommen zu haben, ihre Möblierungszuschläge zu erhöhen", so die Forscher.

Dass durch den Mangel an Wohnraum die Mietpreise in horrende Höhen getrieben werden, beklagt auch das Sozialreferat der Stadt München: "Die Mieten hier sind sehr hoch. Der Mietspiegel ist für möblierten Wohnraum nicht unmittelbar anwendbar und die Vorschriften, die Mietpreisüberhöhungen bzw. Mietwucher verhindern sollen, greifen ebenfalls nicht", erklärt Pressesprecherin Hedwig Thomalla die Problematik im Onlinemagazin MucBook. "Das Sozialreferat fordert deshalb schon lange eine gesetzliche Beschränkung der Miethöhe für möblierte Vermietungen auf max. 15 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete."

SPD ruft nach mehr Regulierung

Die Entwicklung bei den möblierten Wohnungen ruft nun die SPD auf den Plan. "Die Unwucht auf dem Wohnungsmarkt durch immer mehr Möblierungen oder auch Indexmietverträge ist Folge einer dramatischen Verknappung des Angebots", sagte SPD-Generalsekretär Kevin Kühnert, der im Bundestag für mietpolitische Themen verantwortlich ist, dem Berliner Tagesspiegel. "Der Satz, 'Das regelt der Markt', stimmt in dieser Hinsicht, aber er regelt es systematisch zu Ungunsten der Mieter", betonte Kühnert.

Die SPD sei nicht mehr bereit, dies weiter zu akzeptieren. Kühnert fordert eine Deckelung und Offenlegung des Möblierungszuschlags. "Für Mieter würde so die Möglichkeit eröffnet, die Miethöhe zu überprüfen und zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen." Außerdem sei ein Missbrauch festzustellen: Denn wer seine Wohnung "zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet, sei von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Konsequenzen aus der Fehlentwicklung will auch die mietpolitische Berichterstatterin der SPD-Fraktion, Zanda Martens, ziehen. "Wir sind nun gefordert, diesen eklatanten Missbrauch des Mieterschutzes zügig gesetzlich abzustellen. Nur so kann die Mietpreisbremse ihre Wirkung richtig entfalten", sagte sie dem Tagesspiegel. Sie will damit vor allem Menschen mit geringem Einkommen schützen.

FDP will die Mietpreisbremse nicht ausweiten

Denn der Studie von Oxford Economics zufolge verfügen mehr als ein Drittel aller Befragten in möblierten Wohnungen über ein Haushaltseinkommen von weniger als 1.500 Euro netto im Monat, 19 % beziehen sogar Bürgergeld. "Dass Menschen mit geringem Einkommen auf vergleichsweise teure möblierte Wohnungen ausweichen müssen, ist ein gravierender Missstand", beklagt Martens.

Widerspruch kommt prompt vom liberalen Koalitionspartner. Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) ist gegen die Anwendung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen und kurzzeitigen Mietverträgen – er sieht hier keinen Regulierungsbedarf, wie der Verband der Immobilienverwalter nach einer Sitzung des Bundesrats berichtet. Beraten hatte des Bundesrat einen Gesetzentwurf des Landes Hamburg zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung.

"Anstatt immer nur zu versuchen, Probleme wegzuregulieren, sollte sich die SPD endlich mal konsequent den Ursachen zuwenden", forderte der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP, Daniel Föst, im Tagesspiegel. Der Ansatz der Liberalen: "Wir müssen die Regulierung abbauen, das Bauen beschleunigen und die Kosten dauerhaft senken." Wer günstiger baue, könne auch günstiger vermieten, sagte Föst: "Ausreichend günstiger Wohnraum ist der beste Mieterschutz."