Wenn ein Mieter stirbt: Das müssen Angehörige erledigen

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Freier Autor
Artikel von:
Klaus Heimann
Wenn ein Mieter stirbt: Was müssen die Angehörigen oder Erbenden mit der Wohnung unternehmen?
Wenn ein Mieter stirbt: Was müssen die Angehörigen oder Erbenden mit der Wohnung unternehmen?
CC0 / Pixabay / PhotoMIX-Company

Sterben Mieter*innen, stellt sich die Frage: Was passiert eigentlich mit der Wohnung? Das Mietrecht hilft den Angehörigen, dass sie sich darum jedenfalls keine Sorgen machen müssen.

  • Erlischt der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch?
  • Wie funktioniert die Aufgabe der Wohnung?
  • Können Vermieter*innen erneut eine Kaution verlangen und wer schafft Ordnung?

Nach dem Tod eines Angehörigen gibt es jede Menge zu regeln. Einiges muss sofort erledigt werden, andere Formalitäten haben keine große Eile. Ein Punkt, der möglichst bald geklärt werden muss: Wie geht es weiter mit der Wohnung und dem Mietvertrag? Es ist eine Frage, die sich im Todesfall vielleicht nicht in den ersten Tagen stellt. Doch irgendwann sollten Hinterbliebene überlegen: Läuft der Mietvertrag weiter? Kann er gekündigt werden? Was passiert mit der Kaution? Alles wichtige Fragen, auf die wir Antworten geben.

Erlischt der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch?

Nein. Das Mietverhältnis läuft mit dem oder den überlebenden Mitbewohner*innen oder Erbenden weiter. Die Idee, die hinter dieser Regelung (§ 563 BGB) steht, ist Menschen zu schützen. Sie sollen nach dem Tod nicht aus der Wohnung ausziehen müssen. Selbst, wenn der Vertrag nur die Unterschrift der verstorbenen Person, kann er trotzdem ebenso mit dem Partner oder der Partnerin zustande gekommen sein. Beispielsweise dadurch, dass die verstorbene Person den Partner oder die Partnerin vertreten hat (§ 164 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) oder weil der später eingezogene Partner oder die Partnerin in den Mietvertrag schlüssig einbezogen ist. Das passiert dadurch, dass die Wohnungsbaugesellschaft oder der Vermieter Mieterhöhungsverlangen sowie Nebenkostenabrechnungen an beide Bewohner*innen richtet.

Ergebnis und Grundsatz: Selbst wenn der Partner oder die Partnerin, die mit der verstorbenen Person in einem gemeinsamen Haushalt lebte und den Mietvertrag nicht unterschrieben haben, ist das kein Problem. Oft werden Hinterbliebene dann zum Hauptmieter. Es ist möglich, dass diese nach dem Tod des Mieters bzw. der Mieterin in das Mietverhältnis eintreten und dieses sich dann nahtlos fortsetzt. Wenn der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin nicht in das Mietverhältnis eintreten will, dann können das ebenso andere im Haushalt lebende Personen (etwa Kinder oder Familienmitglieder) machen. In diesem Fällen läuft das Mietverhältnis unverändert weiter.

Und was ist in dem Fall, wenn der Vermieter stirbt? Dann wird das Mietverhältnis mit seinem Erben fortgesetzt (§§ 1922, 1967 BGB). Der Erbe des Vermieters tritt mit dem Eintritt des Erbfalls automatisch in die Stellung des Vermieters – unabhängig davon, ob das Testament schon eröffnet oder die Umschreibung der Wohnung im Grundbuch erfolgt ist. Die Erben können vom neuen Mieter nicht den Abschluss eines (in der Regel ungünstigeren) neuen Mietvertrags verlangen. Der Erbfall ist kein Grund für eine Mieterhöhung oder einen völlig neuen Vertrag.

Wie funktioniert die Aufgabe der Wohnung?

Wollen weder die Erbenden, noch die Mitbewohner*innen in den Mietvertrag einsteigen, dann ist das Mietverhältnis von den Erbenden mit dreimonatiger Frist außerordentlich zu kündigen und die Wohnung nach Zeitablauf zu übergeben. In dieser Übergangsfrist ist von den Erbenden die Miete zu bezahlen. Die Kündigung muss nicht sofort nach dem Todesfall erfolgen, vielmehr haben die Beteiligten einen Monat Zeit (§ 564 Satz 2 BGB). Ist die Monatsfrist abgelaufen, kann es allerdings passieren, dass die Erbenden noch lange an diese Wohnung gebunden sind.

Zur Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB ist ein Nachweis der Erbberechtigung durch den Erbschein nicht erforderlich (Entscheidung des Bundesgerichtshofs, BGH vom 10.12.2004, Az.: V ZR 120/04). Wichtig ist, dass die Kündigung immer schriftlich erfolgt. Besteht die Erbengemeinschaft aus mehreren Personen, müssen alle die Kündigung unterschreiben.

Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 580 BGB) im ersten Monat nach Kenntnis des Todesfalls. Aber nur dann, wenn es schwerwiegende Gründe (Zahlungsunfähigkeit der neuen Mieter*innen, BGH vom 31.1.2018, Az.: VIII ZR 105/17) für eine Kündigung des Mietvertrags gibt. Das Recht besteht allerdings nur gegenüber den Erbenden, nicht den anderen Berechtigten, die den Mietvertrag übernehmen. Was ist, wenn die verstorbene Person alleine lebte und es keine Erbenden gibt? Dann hilft dem Vermieter nur der Weg zum Amtsgericht. Sind keine Erben zu finden oder schlagen sie das Erbe aus, muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beim Amtsgericht beantragen. Ist das erfolgt, kann der Vermieter die ordentliche Kündigung aussprechen.

Können Vermieter erneut eine Kaution verlangen und wer schafft Ordnung?

Zunächst einmal: Hat die verstorbene Person eine Kaution gezahlt, muss der Vermieter den Erbenden dieses Geld auszuzahlen. Ausnahme: Es gibt noch offene Forderungen wie Mietrückstände oder nicht bezahlte Nebenkosten. Diese sind dann zu verrechnen. Hat die verstorbene Person keine Kaution erbracht, kann der Vermieter von denjenigen, die in den Vertrag eintreten, eine Sicherheitszahlung (§ 563b, Abs. 3 BGB) verlangen. Die Kaution darf dabei nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen.

Hat die verstorbene Person die Wohnung in großer Unordnung hinterlassen, bleibt die Frage, wer dann die Wohnung räumt. Die Erbenden oder diejenigen, die in das Mietverhältnis eintreten, übernehmen alle Pflichten der verstorbenen Person, sind also für Entrümpelung, Wohnungsauflösung, Renovierung nach Auszug oder ausstehende Zahlung von Miete und Nebenkosten verantwortlich. Haben die Erbenden den Mietvertrag fristgerecht gekündigt, müssen sie die Wohnung geräumt übergeben.

Der BGH (Urteil vom 23.1.2013, Az.: VIII ZR 68/12) hat entschieden, dass die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis (Schönheitsreparaturen) sich nur auf den Nachlass­ beziehen, sofern das Mietverhältnis innerhalb einer Frist von einem Monat beendet ist. Die Erbenden können die Haftung auf den Nachlass beschränken und haften nicht daneben mit dem Eigenvermögen. Aber: Ist wegen des zunächst unbemerkt gebliebenen Todes des alleinlebenden Mieters die Wohnung mit Ungeziefer befallen, fehlt es nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 5.10.2021, Az.: 66 S 7/21) an einer Pflichtverletzung des Verstorbenen und damit an einer Schadensersatzpflicht seiner Erben.

Fazit

Das Mietrecht schützt im Todesfall des Mieters den im Haushalt lebenden Partner bzw. die Partnerin und andere Familienangehörige. Das ist eine gute Regelung, die in einer schwierigen Zeit wenigstens die Wohnungsfrage klärt. Tritt jemand, der mit im Haushalt gewohnt hat, in den Vertrag ein, besteht das Mietverhältnis weiter, und zwar zu den bisherigen Konditionen.