Eigentumswohnung kaufen: Worauf du unbedingt achten solltest

Die eigenen vier Wände können so vieles sein: Ein persönlicher Rückzugsort, eine clevere Kapitalanlage, eine Rentenvorsorge. Im besten Fall ist die Eigentumswohnung alles zusammen. Doch beim Kauf gibt es einiges zu beachten.

Eine Immobile zu erwerben, ist immer ein großer Schritt. Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte schon im Vorfeld gut vorbereitet sein und sich zunächst folgende Fragen stellen:

Zu welchem Zweck möchte ich eine Eigentumswohnung kaufen?
Möchte ich selbst darin wohnen?
Möchte ich auch im Alter noch in der Wohnung leben können?
Möchte ich mein Erspartes clever anlegen?

Eigentumswohnung kaufen, um selbst darin zu wohnen

Ganz klar: Die eigene Immobilie ist ein Traum, den sich viele erfüllen möchten. Die Gründe, sich für eine Eigentumswohnung zu entscheiden, sind ganz individuell. Eine Eigentumswohnung kann vor allem in Städten eine Alternative zu einem Hausbau sein. Du bist unabhängig von Mietpreiserhöhungen und kannst dich in deinem eigenen Zuhause selbst verwirklichen.

Womöglich magst du keine Miete mehr zahlen und besitzt lieber etwas Eigenes. Dennoch möchtest du die Annehmlichkeiten einer Wohnung nicht aufgeben. Denn die Betriebskosten für eine Eigentumswohnung beziehungsweise das Wohnhaus, in dem sich die Wohnung befindet, teilst du dir mit den anderen Eigentümern. Auch Kosten für Straßenbaubeträge oder Modernisierungen am Haus, also dem Gemeinschaftseigentum, teilen sich die Eigentümer.

Die Verantwortung für das Wohn-Objekt liegt nicht alleine bei dir. Allerdings musst du dich auch bei Entscheidungen, die alle betreffen, mit allen weiteren Eigentümern absprechen. Und je nachdem muss die Zustimmung zu einer Entscheidung von allen einstimmig gefällt werden. Du wirst zu jährlichen Eigentümerversammlungen eingeladen, deren Entscheidungen dann für alle bindend sind.

Wann sollte ich anfangen vorzusorgen?

Eine eigene Immobilie gilt als "Betongold". Wenn deine Eigentumswohnung eine gute Lage hat, wird sie nicht an Wert verlieren. Im Gegenteil: Der Wert einer Immobilie steigt, und das vor allem, wenn in sie investiert wird. Als Kapitalanlage eignet sich eine Eigentumswohnung also sehr gut. Wenn du die Wohnung vermietest, kannst du die Finanzierung über die Miete abdecken. Es gibt auch die Möglichkeit, bereits vermietete Objekte als reine Kapitalanlagen zu erstehen. Schau in die Beschreibung der Wohnungsanzeige, dort ist es vermerkt, wenn ein Verkaufsobjekt als Kapitalanlage angeboten wird.

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Wenn es um die Finanzierung einer Eigentumswohnung geht, ist es wichtig, dass du früh genug überlegst, was du an Eigenkapital angespart hast. Denn zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten mit hinzu. Diese orientieren sich prozentual an dem Kaufpreis der Wohnung und können auch von Ort zu Ort unterschiedlich ausfallen.

Als Faustregel lässt sich festhalten: zwischen 12 % und 14 % des Kaufpreises sind Kaufnebenkosten. Zwar kannst du diese auch in der Finanzierung mit abdecken. Allerdings bilden die Kaufnebenkosten für die Banken keine Sicherheiten, weswegen manche Banken diese eher ungern mitfinanzieren wollen. Daher solltest du dich auf jeden Fall von unterschiedlichen Kreditinstituten beraten lassen.

Eigentumswohnung kaufen: 10 Tipps für den Kauf

Wenn du dir im Vorfeld deiner Entscheidung darüber klar geworden bist, dass du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, kannst du zur Tat schreiten. Worauf du beim Kauf achten solltest, verraten dir diese 10 Tipps:

Mach viele Besichtigungen: Schau dir so viele Eigentumswohnungen an, wie es geht. Auch gerne solche, die vielleicht nicht direkt deinen Vorstellungen entsprechen. Denn der Markt ist vielfältig und es gibt viele unterschiedliche Preisvorstellungen. So bekommst du einen guten Überblick über das Preis-Leistungs-Verhältnis in deiner Region und kannst einschätzen, ob ein Preis gerechtfertigt ist oder ob er deinen persönlichen Vorstellungen entspricht. Empfohlen wird, sich den Wohnungsmarkt etwa ein halbes Jahr lang anzuschauen, um ein Gefühl für die Preise zu bekommen.
Besichtige deine Favoriten-Wohnung mehrmals: Hast du bei einer Besichtigung eine Wohnung gefunden, die dir zusagt, dann lass dir ausreichend Zeit, um die Wohnung mehrmals zu besichtigen. Denn auf den ersten Blick wird oft nicht alles ersichtlich. Und oft gibt der Maklertermin nicht genügend Zeit, um weiterführende Fragen zu stellen.
Ziehe einen Fachmann hinzu: Es empfiehlt sich außerdem einem unabhängigen Berater die Wohnung zu zeigen, der den Zustand und die Substanz der Wohnung einschätzen kann. Dies kann ein Bausachverständiger oder ein Architekt sein. Gerade der Zustand des Dachs, der Rohre und Leitungen sowie der Heizungsanlage im Haus sollte in Ordnung sein, sonst können nicht kalkulierte Kosten auf dich zukommen. Die Kosten für einen Sachverständigen sind bei einer solch großen Investition gut angelegt.
Fordere einen Grundbuchauszug an: Wenn du deine Eigentumswohnung über einen Kredit finanzierst, benötigst du einen Grundbuchauszug. Dieser gibt dir aber auch schon vor Kaufabschluss wichtige Informationen. Im Wohnungsgrundbuch stehen Auskünfte über den Eigentümer. Außerdem gibt es Auskunft über mögliche Einschränkungen wie ein Wohn- oder Wegerecht, ein Vorkaufsrecht oder Sondernutzungsrechte der Wohnung, wie zum Beispiel am Garten. In der Regel ist eine Grundschuld vom vorherigen Eigentümer hier vermerkt. Im Kaufvertrag muss er sich verpflichten, diese löschen zu lassen und die Wohnung lastenfrei zu übergeben.
Lies dir vor dem Kauf alle Unterlagen aufmerksam durch: Wenn du eine Wohnung besichtigst, gibt es dazu in der Regel ein Exposé. Das bekommst du vom Makler. Es beinhaltet alle wichtigen Daten zur Wohnung und auch eine Beschreibung des Objekts. Das Exposé kann allerdings unvollständig oder fehlerhaft sein. Daher solltest du dir alle wichtigen Wohnungsunterlagen vor dem Kauf geben lassen und durchlesen. Stimmen die Quadratmeterangabe und weitere Angaben? Bei einer Bestandsimmobilie besitzt der Verwalter in der Regel auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Daraus kannst du Informationen über deine zukünftige Eigentümergemeinschaft erfahren oder erkennen, ob bereits Sanierungen geplant sind, die zusätzliche Kosten bedeuten können. Für eine Neubauwohnung ist die Baubeschreibung entscheidend. Sie listet auf, welche Leistungen der Bauträger erbringen muss.
Prüfe, ob es Rücklagen an der Wohnung gibt: Rücklagen sind wichtig für den Fall, dass größere Reparaturen oder Sanierungen anstehen. Die Rücklagen, die der Voreigentümer bei einer Wohnung gespart hat, bleiben bei der Wohnung und gehen auf den neuen Eigentümer über. Daher solltest du dich im Vorfeld informieren, wie viele Rücklagen für die Wohnung von der Hausgemeinschaft gebildet worden sind. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet jedes Jahr, wie viel sie als Rücklagen zurücklegen möchte. Vorgaben gibt es dazu nicht.
Schaue in die Teilungserklärung: Eine Teilungserklärung regelt, welcher Eigentümer welche Rechten und Pflichten am Gemeinschaftseigentum hat. Sie ist quasi das Grundgesetz der Wohneigentümergemeinschaft. Darin steht zum Beispiel, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was Sondereigentum ist. Auch regelt sie, wie groß der Anteil der einzelnen Eigentümer an den gemeinsamen Ausgaben ist. Wenn zum Beispiel ein neuer Parkplatz angelegt wird und du ein Fünftel davon finanzierst, wird das in der Teilungserklärung festgehalten und dein Eigentum am Parkplatz somit ausgewiesen.
Kalkuliere die Nebenkosten mit ein: Wenn du eine Wohnung kaufst, musst du nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch die Kaufnebenkosten. Mit der Bank kannst du die monatliche Finanzierung besprechen. Allerdings musst du auch noch das Hausgeld mit beachten. Das ist das monatliche Geld, was im Wirtschaftsplan der Wohnung steht. Zu den Kaufnebenkosten gehören Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
Lass den Kaufvertragsentwurf prüfen: Sobald du die Zusage zur Wohnung hast, kann ein Kaufvertrag aufgesetzt werden. Den Kaufvertragsentwurf bekommst du bereits vor dem Notartermin. Du hast zwei Wochen lang Zeit diesen durchzulesen und zu prüfen. Am besten lässt du auch einen Juristen über den Vertrag lesen. Änderungen können an dem Kaufvertragsentwurf beim Notartermin noch vorgenommen werden.
Stelle dem Notar deine offenen Fragen: Wenn alles passt und es endlich zum Notartermin kommt, hast du die Möglichkeit, alle offenen Fragen zu stellen. Der Notar liest den ganzen Kaufvertrag durch und erläutert diesen zum Verständnis der Beteiligten. Jede Frage ist erlaubt. Bis zum Zeitpunkt der Unterschrift kannst du noch vom Kaufvertrag zurücktreten.

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