Die Kosten für den Wohnraum nehmen einen großen Anteil der monatlichen Fixkosten ein. Im Schnitt sind das 25 bis 30 Prozent des Einkommens. Als Vorsitzender von Haus und Grund Forchheim erklärt Rechtsanwalt Jürgen Schüpferling, warum die Mieten steigen, aber auch, warum ein Mietspiegel nicht die Lösung des Problems sein kann.

Herr Schüpferling, welche Gründe gibt es, dass die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind?

Jürgen Schüpferling: Man muss das in einem längeren zeitlichen Kontext sehen. Dann relativiert sich das alles wieder, im Verhältnis zu anderen Kosten, insbesondere den Energiekosten, sind die Mieten nämlich gar nicht so eklatant gestiegen. Im übrigen stiegen in den letzten Jahren auch die Löhne und Gehälter, so dass die Mietbelastungsquote konstant geblieben ist. Die Mieten sind aber natürlich auch deshalb gestiegen, weil die Kosten für den Vermieter gestiegen sind. Zum Beispiel das Bauland ist teurer geworden. Ebenso die Baukosten, Handwerkerkosten, Löhne. Das sind dann die Faktoren, die es für den Hausbesitzer auch teurer machen, Wohnraum herzustellen und dann zu vermieten.

In den letzten Jahren haben zudem viele Abgaben das Wohnen verteuert. Als Vermieter muss man Rauchmelder anbringen, man muss einen Energieausweis vorweisen und so weiter. Das ist alles sinnvoll, aber es kostet Geld. Das trägt auch dazu bei, dass die Mieten erhöht werden. Auch, dass der Vermieter den Makler bezahlen muss, dass Schönheitsreparaturen jetzt in der Regel vom Vermieter gemacht werden müssen. Das führt dazu, dass der Vermieter zum Maler wird und auch das wird indirekt auf den Mieter umgelegt.

Vieles davon ist politischer Wille. Doch alle wünschen sich auch günstigen Wohnraum. Wieso diese Diskrepanz?

Wir haben in Deutschland mehr Mieter als Vermieter. Das bedeutet auch mehr Wählerstimmen. Deshalb haben die Parteien sich in den letzten Jahren für sehr mieterfreundliche Gesetze, wie zum Beispiel die Mieterschutzverordnung, eingesetzt. Und gerade in den Hotspots wie München oder Berlin haben wir eine Mieterquote von über 80 Prozent. Das heißt, in den Städten, wo die Politik gemacht wird, haben wir hohe Mieterquoten.

Auch die Mietpreisbremse ist ein solches Gesetz, das für die Mieter gemacht ist...

Das Problem, das wir in Forchheim haben ist, dass wir zu den 162 Gemeinden zählen, in denen die Mieterschutzverordnung gilt. Diese Mietpreisbremse blockiert sehr viel. Sie gilt zwar nicht für Neubauten, aber die Investoren, gerade in Gebrauchtimmobilien, werden durch solche Vorschriften echt verschreckt. Ich kenne viele Vermieter, die sagen, ich werde nur noch gegängelt, ich habe es nicht nötig, dann lasse ich meine Wohnung lieber leer stehen. Es gibt also hier in Forchheim viele leerstehende Wohnungen, weil viele privaten Vermieter keine Lust haben zu vermieten, weil es zu viele Auflagen gibt. Es ist ein planwirtschaftlicher Eingriff, der die Investitionen eigentlich verhindert.

Aus juristischer Sicht kann ich aber sagen, dass die Mietpreisbremse hier noch keine großen Auswirkungen gehabt hat. Es gibt bisher kaum Prozesse wegen überhöhter Mieten. Daher gibt es noch keine negativen Erfahrungen für die Vermieter. In anderen Städten wie München gibt es für die Vermieter eher das Problem, das der Mietspiegel zu niedrig ist.

Forchheim hat keinen Mietspiegel. Warum eigentlich nicht?

Weil Forchheim bisher immer sehr weise war. Ein Mietspiegel kostet erstens Geld. Zweitens, sobald er erstellt ist, ist er veraltet und muss aktualisiert werden, was wieder Geld kostet. Und es ist ein zweischneidiges Schwert. Aus der Erfahrung anderer Städte merkt man, dass der Mietspiegel künstlich statistisch gedrückt wird - er stimmt also nicht mit der Realität überein. Aber: Wenn man einen Mietspiegel hat, dann zementiert man irgendwo auch die Mieten, die man jetzt hat. Was dann auch dazu führt, dass der normale Vermieter den Mietspiegel hernimmt und sagt; "Ich könnte ja jetzt 8,50 Euro verlangen, verlange aber gerade nur 6 Euro." Der Mietspiegel ist dann eine Begründungsmöglichkeit für die Mieterhöhung.

In Forchheim darf man aktuell 15 Prozent erhöhen, außerhalb von Forchheim um 20 Prozent. Bei einem Mietspiegel kann die Anpassung viel höher ausfallen. Das heißt die bisher günstige Wohnung wird auf einmal teurer und der günstige Wohnraum geht verloren. Das ist daher eine Erleichterung für viele Vermieter, aber es ist auch eine riesen Gefahr.

Unser Problem ist ja, dass wir wenig günstige Wohnungen haben. Daher ist der Mietspiegel echt gefährlich aus Sicht der Mieter. Bisher war es in Forchheim - auch aus Sicht der Mieter - daher sehr klug, keinen Zu haben.

Wieso gibt es denn so wenig günstige Wohnungen?

Man braucht im Grunde Investitionsanreize, das wären zum Beispiel steuerliche Anreize, damit man den privaten Vermieter dazu motivieren kann, wieder was zu bauen oder seine Wohnung zu renovieren und wieder auf den Markt zu bringen. Wenn die Wohnung auf den Markt gebracht werden soll, müssen ja auch Standards erfüllt werden. Dazu braucht es Investitionen, damit die Eigentümerbestandswohnungen überhaupt wieder als günstigen Wohnraum angeboten werden können.

Wenn jemand denkt, günstiger Wohnraum könnte neu gebaut werden, dann ist das ein Trugschluss. Denn günstigen Wohnraum neu bauen geht rechnerisch nicht. Dazu sind die Preise für den Bau zu hoch. Da kann keine Miete für sechs Euro gemacht werden. Einfach gesagt: Es braucht steuerliche Anreize und ein vereinfachtes Baurecht, damit der günstige Wohnraum auch zur Verfügung gestellt wird. Natürlich ist es wichtig neu zu bauen, weil dann der "alte" Mieter, der es sich leisten kann, in eine teure Neubauwohnung zieht und seine bisherige günstige Wohnung wieder frei wird.

Das heißt, es gibt sie, die günstigen Wohnungen, nur sie werden nicht angeboten?

Tatsächlich stehen viele Wohnungen in Forchheim leer. Der normale, private Vermieter handelt gar nicht so sehr wirtschaftlich. Die meisten wollen einen Mieter, der die Wohnung in Ordnung hält und die Miete pünktlich bezahlt. Denen ist die Miethöhe dann zwar nicht "wurscht", aber das hat nicht oberste Priorität. Der Wunsch nach der maximalen Rendite ist nicht ganz oben bei den privaten Vermietern. Für viele sind einfach die Auflagen zu hoch. Dann lassen sie die Wohnung lieber leer.

Wie viele Bewerber gibt es denn in Forchheim auf eine Wohnung?

Das kann man so pauschal natürlich nicht sagen. Aber für jede Wohnung hat man natürlich sehr viele Bewerber. Man hat dann das Problem, das sehr viele nicht genommen werden. Damit bewerben sich dieselben Leute gefühlt ständig. Diese haben dann aber in der Regel nicht das Einkommen oder haben andere Gründe, warum sie nicht genommen werden. Es sind viele dabei, die wenig Chancen haben, genommen zu werden. Das sind dann eben die Einkommensschwachen, bei denen die Miete eben nicht 30 Prozent des Einkommens ausmachen würde, sondern viel mehr. Dieses Problem müssen wir lösen und das geht nicht über einen Mietspiegel. Hier müssten die Vermieter motiviert werden, die leerstehenden Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen. Und der Staat muss die Unterstützung durch Wohngeld ausbauen.

Gibt es für Einkommensschwache dann einfach keine passenden Wohnungen mit einem günstigen Quadratmeterpreis in Forchheim?

Wenn man einigermaßen wirtschaftlich handeln will, dann kann man gar nicht mehr so günstig anbieten. Wie so oft ist die Lösung eines Problems hier, dass der Staat eingreift, nämlich in dem ein Teil der Miete über Wohngeld finanziert wird. Das wird schon viel gemacht. Das Wohngeld, das der Vermieter bekommt, muss er ja wieder versteuern. Das fließt ja auch wieder an den Staat zurück. Aber wenn man so die Volkswirtschaftler hört, die sagen, erhöht das Wohngeld. Der Staat profitiert davon ja auch wieder.

Wenn ich mir die aktuell angebotenen Wohnungen anschaue, ich habe hier die Zahlen von einem der Online-Portale, da gibt es 44 angebotene Wohnungen in der Stadt Forchheim. Wenn ich einen Radius von zehn Kilometern ziehe, komme ich schon auf 276 Wohnungen. Je weiter ich vom Zentrum weg gehe, desto günstiger werden sie. Aber um dort hinzuziehen, müssen die Anbindungen durch den ÖPNV stimmen und auch Breitband muss vorhanden sein. Das ist ein Problem, das man angehen muss. Das hängt mit der Wohnsituation auch zusammen.

Wie sind denn die durchschnittlichen Mietkosten in Forchheim?

Immowelt und Immoscout, das sind die beiden Marktführer, zeigen auf ihren Webseiten auch durchschnittliche Mietkosten an. Aber das ist irreführend, denn sie berechnen die Durchschnittsmiete anhand dessen, was dort angeboten wird. Und das sind oft die neu gebauten Wohnungen. Wenn dort also ein durchschnittlicher Mietpreis von über 9 Euro angegeben wird, dann stimmt das auf alle Mieter gesehen nicht. Das ist gefährlich, davon auszugehen. Ich würde mich jetzt da mal aus dem Fenster lehnen und sagen zwischen 7,50 und 8,50 Euro ist eine normale Bestandsmiete in Forchheim. Natürlich je nach Lage, Ausstattung und so weiter. Es gibt aber auf jeden Fall wesentlich günstigere Wohnungen. Vor allem muss man wissen, dass Bestandsmieten grundsätzlich günstiger sind als Neuvertragsvermieten. Mieterhöhungen stehen nun mal meistens an, wenn neu vermietet wird.