Holger Pentzke ist ein Macher: Seit fast 40 Jahren organisiert er Städte-Reisen, mehrere hunderttausend Übernachtungen vermittelt sein Unternehmen "Cup Touristic" im Jahr. Weil dieses Geschäft durch Internet und Direkt-Marketing wegbrach, machte er es 2012 wie die großen Reiseveranstalter: Pentzke schuf eigene Betten-Kapazitäten, indem er die Rudolf-Wissel-Klinik in Bad Kissingen in ein Hotel umbaute. 16 Millionen Euro hat er nach eigenen Worten bereits investiert, weitere acht Millionen Euro sollen nun folgen: "Die Wirtschaftlichkeit ist nur mit neuen Betten zu erreichen", sagt Pentzke über den geplanten Anbau.
91 Arbeitsplätze habe er bereits in der "strukturschwachen Region Bad Kissingen" geschaffen, betont der geschäftsführende Gesellschafter der Cup-Vitalis-Hotel- und Betriebsgesellschaft. Durch Zufall ist der Bremer auf die Immobilie aufmerksam geworden, bereits vorher habe er Bad Kissingen belegt und beworben, aber erst durch eine kurzfristige Umbuchung kam er auf die Idee, hier auch selbst zu investieren.


Kritik an Kurtaxe und Kurzone

"Die Stadt hat das immer unterstützt", berichtet er von einer guten Zusammenarbeit mit dem Rathaus. Allerdings sieht er die politischen Rahmenbedingungen eher kritisch: Die Kurtaxe etwa sei "an der absoluten Obergrenze". 3,50 Euro pro Nacht war bis zum Jahreswechsel Spitzenwert in Deutschland, mittlerweile ist Baden-Baden mit 3,80 Euro vorbeigezogen. Anderes Hemmnis sei die Kurzonen-Satzung: Viele Objekte seien zu klein, um sie eigenständig betreiben zu können. "Die wichtigste Frage ist doch, wie man die Häuser revitalisieren kann", sagt Pentzke mit Verweis auf das Apolant: "Das verfällt seit Jahrzehnten vor sich hin."
Auch Immobilien-Makler Julius Hofmann kennt das Problem: "Es gibt immer wieder Interesse am Rixen, aber die meisten wollen Wohnraum schaffen", berichtet er. Am Grundstückspreis von rund eineinhalb Millionen Euro seien die Verhandlungen noch nie gescheitert, sondern immer an den höheren Folgekosten. Daran ändere auch die Möglichkeit nichts, 25 Prozent der Geschossflächen als Wohneigentum zu nutzen. "Bei kleineren Häusern bringt das was, bei großen Häusern wie dem Rixen nicht", sagt Hofmann. Im Gegensatz zu Hotel-Investoren sei die Nachfrage nach Wohnungen dagegen sehr groß: "Bad Kissingen ist heile Welt und bietet viel."


Freistaat als Vorbild?

Rixen, Apolant, Fürstenhof, VdK-Kurzentrum und viele mehr: Die Stadt braucht neue Impulse. Einer könnte ein Investor für das Kurhaushotel sein. Dort hat die Stadt mit dem Freistaat einen Deal zur Kurzonen-Satzung gemacht: Weil der Freistaat auf seiner Teilfläche keine Wohnungen benötigt, darf der Investor auf der restlichen Fläche bis zu 40 Prozent Eigentumswohnungen bauen. Wäre das auch in anderen Bereichen denkbar? "Es muss gesichert sein, dass die Wohnquote insgesamt nicht über 25 Prozent steigt", nennt Oberbürgermeister Kay Blankenburg (SPD) als Grundsatz. Ob ein Hotel dafür Wohnnutzungsrechte auf ein anderes Grundstück übertragen könnte, müsste geprüft werden. Klar sei aber, dass die vor kurzem erst geänderte Kurzonen-Satzung "eine ganze Weile" so bleibe. Weitere Ausnahmen würden nur zu Spekulationen führen.
Seit dem Ausscheiden des bisherigen Wirtschaftsförderers Michael Wieden ist das Thema im Bad Kissinger Rathaus Chefsache. "An einigen Stellen geht was", kommentiert er den Stand der Verhandlungen bei einigen Immobilien. Zur Cup-Vitalis-Erweiterung erhofft er sich morgen einen klaren Beschluss: "Wir müssen an Investoren die klare Botschaft senden, dass sie hier in Bad Kissingen willkommen sind."

Klein, aber fein ist das Kurhotel "Saxonia" in der Bergmannstraße. 1982 hat Marianne Engels das Haus mit 24 Betten übernommen, rund 1600 Übernachtungen verzeichnete sie im vergangenen Jahr. "Auch wir zahlen Kurtaxe", sagt Marianne Engels selbstbewusst und fordert einen rücksichtsvollen Umgang vom großen Nachbarn "Cup Vitalis" mit seinen rund 77 000 Übernachtungen ein: "Wir sind nicht grundsätzlich gegen das Projekt, aber wir wollen auch angehört werden."


Bislang ein persönlicher Termin

Marianne Engels und ihre Nachbarin Astrid Schmitt wurden nach eigenen Angaben im April ins Parkhotel eingeladen. "Damals gab es einen Plan für zwölf Leute", erinnert sich Astrid Schmitt. Nach dieser ersten Information seien sie gleich aufgefordert worden, die Pläne zu unterschreiben. Das lehnten sie ab. "Bis zwei Tage vor Weihnachten haben wir dann nichts mehr gehört", berichtet Astrid Schmitt. In den neuen Plänen sei immerhin eine Forderung erfüllt worden: "Wir wünschen uns, dass der Anbau möglichst weit in Richtung Ostring wandert", nennt Schmitt als Ziel.
Von anderen positiven Entwicklungen seien sie erst über Umwege informiert worden: So sollen die Wände der zweistöckigen Tiefgarage geschlossen werden, um Lärm und Lichtbelastung zu minimieren. Aber auch wegen des Baulärms macht sich Marianne Engels Sorgen: "Dort wird ja seit 2012 fast ständig gebaut, wir hatten auch schon Absagen und Beschwerden deshalb", berichtet die Eigentümerin des Saxonia. Sie habe sehr viele Stammgäste, die regelmäßig wiederkommen, aber Baulärm gerade in den ruhigen Zimmern zum Hang hin und im Garten wolle niemand.


Hoffnung ruht auf Ortstermin

"Es sollte nicht an ein paar Metern Schallschutzmauer scheitern", kommentiert Astrid Schmitt die Planung, und: "Da gibt es auch schöne und hässliche." Bislang kommunizierten die Nachbarn nur über Anwälte mit dem Bauherrn, jetzt hat Astrid Schmitt auch direkt Kontakt mit dem Architekten aufgenommen. Nun hoffen die Anwohner auf den morgigen Ortstermin: "Es soll nicht nur durch gewunken werden, schließlich steht das dann für Generationen dort", fasst Schmitt die Erwartungen zusammen.
"Wir haben schon viele Steine aus dem Weg geräumt", kommentiert Oberbürgermeister Kay Blankenburg (SPD) die Verhandlungen mit Cup Vitalis, und: "Spätestens seit der Pfalzstraße müsste bekannt sein, dass der Stadtrat nicht über Gestaltungsfragen abstimmt." Anders als in den anderen 25 Kommunen im Landkreis ist die Große Kreisstadt selbst für das Baurecht zuständig. Das sei den Stadträten in einer eintägigen Klausur ausführlich erläutert worden. Auch wenn das Mehraufwand bedeute, möchte Blankenburg diese Planungshoheit nicht ans Landratsamt delegieren, weil dadurch auch Gebühren in die Stadtkasse fließen.
"Ich habe bis heute zirka 20 Hotels eröffnet, in unterschiedlichen Ländern Europas. So etwas hatte ich bis jetzt noch nicht", kommentiert Hotel-Direktor Pascal Muller den morgigen Ortstermin des gesamten Stadtrates. "Wir haben mehrere Termine mit den Nachbarn gemacht, da kann keiner sagen, er weiß von nichts", ergänzt Mullers Chef, der geschäftsführende Gesellschafter der Cup-Vitalis-Hotel- und Betriebsgesellschaft Holger Pentzke.
Es habe durchaus auch Überlegungen gegeben, auf dem Areal die Option auf 25 Prozent Eigentumswohnungen auszuschöpfen. Bei einem Bestand von rund 20 000 Quadratmetern hätte die Gesellschaft also rund 6600 Quadratmeter Wohnraum anbauen können. Aber: "Das Hotel ist so gut durchgestartet, dass wir das verworfen haben." Das Cup Vitalis habe mittlerweile die besten Bewertungen auf Internet-Portalen wie Holiday-Check weit und breit.


Anbau soll 2019 fertig sein

Es seien bereits viele Einwände geprüft und Zugeständnisse gemacht worden. So sei eine von Nachbarn geforderte Zufahrt direkt vom Ostring nicht möglich, weil es sich um eine Bundesstraße handle. Auch die Zufahrt über die Bergmannstraße sei nicht machbar, nicht einmal als Baustellenzufahrt. Zudem habe man sich verpflichtet, den unteren Teil der Hotel-Zufahrt einzuhausen, eine Lärmschutzwand zu errichten, den Shuttle-Service auf Elektroantrieb umzustellen und den Lieferverkehr nur noch vorwärts fahren zu lassen. Stadtrat Richard Fix, der den Ortstermin initiiert hat, legt zudem Wert auf einen Grünordnungsplan und die Erhaltung der großen Kastanienbäume. "Wenn das geklärt ist, sehe ich keine Hinterungsgründe."
Für Investor Pentzke drängt die Zeit: Frühjahr und Sommer sollen für Detailplanung und Ausschreibung genutzt werden, denn: Gebaut werden darf in der Kurzone nur im Winterhalbjahr. Gleich im Oktober sollen deshalb Erdaushub und Rohbau starten. "2019 wollen wir in den Markt gehen."

Vor Ort Der Stadtrat trifft sich morgen, Mittwoch, um 14.30 Uhr am Parkhotel "Cup Vitalis", Menzelstraße 19, zu einer Ortsbesichtigung.

Sitzung Die Stadtratssitzung mit der Entscheidung über die Hotel-Erweiterung schließt sich um 16 Uhr im Rathaus an.

Kommentar von Redakteur Ralf Ruppert:

Heikles Spiel mit dem Feuer

Bereits zum zweiten Mal innerhalb eines halben Jahres wird ein großes Bauvorhaben im Stadtrat beraten. Beim Mehrfamilien-Haus in der Pfalzstraße lief das über den Umweg Nachprüfungsantrag. Bei der Erweiterung des Cup Vitalis geht zumindest keine Zeit verloren, weil die Stadträte das Thema gleich ans gesamte Gremium verwiesen haben. Der Investor erhält damit sogar noch schneller Bescheid, weil bei einem Beschluss des Bauausschusses zunächst die Nachprüfungsfrist hätte abgewartet werden müssen. Aber auch ohne zeitliche Verzögerung bleibt unterm Strich ein heikles politisches Signal: Wenn ein Bauherr ein Jahr lang mit der Stadt verhandelt, darf er zu Recht annehmen, dass ein Bauantrag nicht einfach so auf die Tagesordnung gesetzt wird. Wenn dann noch Grundsatz-Fragen auftauchen, ist der Ärger nachvollziehbar.