Grundstücke: Wer kauft, muss (meistens) bauen

Wer ein Grundstück kauft, muss es normalerweise bebauen. So auch Arnulf Hochmut. Warum diese Regel für viele derzeit schwierig einzuhalten ist und warum er sich ungerecht behandelt fühlt.

Wenn Arnulf Hochmuth auf seinem Balkon steht, schaut er ein wenig wehmütig auf das Grundstück nebenan. Sein ehemaliges Grundstück. Dort, wo sonst schattenspendende Bäume standen, ist jetzt nur noch Wiese. Er hatte es 2016 gekauft und in den darauffolgenden Jahren gerodet, weil dort das Haus seines Sohnes entstehen sollte.

Doch als die Fläche gesäubert war und der Bau hätte beginnen können, kamen Kinder, es gab einen Arbeitgeberwechsel, dann die Pandemie und explodierende Preise. An Bauen ist da schwer zu denken.

Aber wie viele andere auch unterliegt das Grundstück einem Baugebot. Heißt in Bad Bocklet, innerhalb von vier Jahren muss ein Rohbau mit Dach stehen. Verlängerung ist um zwei Jahre möglich.

"Ich hatte der Gemeinde gesagt, wir wissen noch nicht genau, wann wir weitermachen können", sagt er. Die Verlängerung hatte er daher nicht beantragt. Dann habe die Gemeinde ihr Recht ausgeübt, das Grundstück zu kaufen.

Gebühren doppelt gezahlt

Dabei zahlte Hochmuth sämtliche Gebühren doppelt - beim Kauf und beim Verkauf an die Gemeinde - etwa die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. "Und ich bekomme von der Gemeinde nur so viel Geld, wie ich auch für das Grundstück gezahlt habe - obwohl ich zwei Jahre lang den Hang gerodet habe." Die Gemeinde rechne das mit den Holzpreisen gegen. All das macht Hochmuth unzufrieden.

Mit dem Problem nicht allein

Mit steigenden Preisen und Handwerkermangel kämpft nicht nur er, wie der Bayerische Rundfunk berichtet. In einem Artikel geht es um einem Gemeinde, in der zuletzt sechs Bauwillige ihre Bauplätze zurückgaben. Als Gründe nannten die Betroffenen die unklare wirtschaftliche Situation, die Baupreissteigerungen und das in Verbindung mit dem Bauzwang.

Fühlt sich ungerecht behandelt

Zurück nach Bad Bocklet. Bürgermeister Andreas Sandwall (CSU) bekräftigt, die Gemeinde habe Hochmuth mehrfach angeboten, um zwei Jahre zu verlängern. Was Arnulf Hochmuth stutzig macht: Er weiß von einem anderen Grundstückseigentümer im Dorf, der dem Baugebot nicht unterliegt. Wie das geht, fragt Hochmuth sich.

Von der Gemeinde bekommt er keine Antwort. "Das sind Bauplätze, die nicht genutzt werden. Was da vor sich geht, da hält die Gemeinde den Deckel drauf", sagt Hochmuth unzufrieden. Den Grund kann Sandwall wegen des Datenschutzes tatsächlich nicht preisgeben. Aber er erklärt, wie unterschiedliche Regelungen zustande kommen.

Wie funktioniert ein Baugebot?

Grundsätzlich gilt: Bei vielen Grundstücken hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet einfach gesagt, sie kann in einem Vertrag mit dem Käufer oder der Käuferin festhalten, dass innerhalb einer Frist (in Bad Bocklet sind es vier Jahre) ein Hausbau erkennbar sein muss. Manche Kommunen sind mit der Bodenplatte zufrieden, in Bad Bocklet soll ein Rohbau stehen.

Ob sie das nutzt, entscheidet der Gemeinderat in jedem Fall einzeln. Dabei muss er verschiedene Regelungen beachten, nicht selten komme es zu längeren Diskussionen. "Deshalb kann es schon einmal vorkommen, dass er in einem Baugebiet das Vorkaufsrecht an einem Grundstück ausübt, wohingegen er bei einem anderen Grundstück darauf verzichtet."

Wozu es das Baugebot gibt

Sandwall erklärt, warum es das Baugebot überhaupt gibt: "Wir wollen damit verhindern, dass Grundstücke spekulativ gekauft werden, sozusagen als Geldanlage." Ein Grundstück zu kaufen, nichts weiter zu investieren und später wieder zu verkaufen, habe sich in den vergangenen Jahren als eine gute Wertanlage herausgestellt. Besser als das Geld bei der Bank anzulegen.

"Ohne das Baugebot haben wir der Spekulation Tür und Tor geöffnet. Die Grundstückspreise sind auch im ländlichen Bereich in den vergangenen Jahren in die Höhe geschossen." Dazu kommt, dass fast täglich Menschen bei im Bauamt der Gemeinde anrufen und sich nach einem Bauplatz erkundigen.

Wann die Gemeinde kein Vorkaufsrecht hat

Dennoch gibt es in der Marktgemeinde einige Baulücken. "Viele Grundstücke liegen noch in privater Hand. Wir haben darauf keinen Zugriff und keine Gestaltungsmöglichkeit", sagt Sandwall.

Das kann zum einen dadurch kommen, dass private Grundstücke weitervererbt werden, anstatt verkauft. Oder es geht um einen Tausch, eine Schenkung, einen Konkurs oder eine Zwangsvollstreckung. Dann hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht. Ebenso wenig im Außenbereich, wie bei einem Acker.

Gemeinde ist nachsichtig

Dass die Gemeinde Grundstücke zurückkauft, wenn sie nicht bebaut werden, kommentiert Tatjana Büttner vom Bauamt. Die Gemeinde mache das nicht aus reiner Bosheit, sondern um sicherzustellen, dass auf dem Grundstück ein Haus entsteht.

"Wenn wir kaufen und wieder verkaufen, dauert das ja auch seine Zeit. In dieser Zeit baut niemand." Daher sei die Gemeinde auch sehr nachsichtig, was Verlängerungen angeht. "Gottseidank mussten wir noch keine mit dem Bau begonnenen Grundstücke zurückerwerben".