Wird Bad Brückenaus Ludwigstraße eine reine Wohnmeile?

Dass die Ludwigstraße in Bad Brückenau keine 1A-Adresse für Gewerbe mehr darstellt, ist nicht neu. Doch neuerdings tut sich eine Perspektive auf. Und die hat mit einigen Hausverkäufen zu tun.

Vor vier oder fünf Jahren hatte Kurt Abersfelder die Nase voll. Lange versuchte der Bad Brückenauer, einen Pächter für seine Gewerberäume in der Ludwigstraße 33 zu finden. Kurzentschlossen machte er die Fensterfront dicht und wandelte den Bereich dahinter in eine Wohnung um. Eine Entscheidung, die der 65-Jährige nicht bereut.

Noch bedeutet das einen Einzelfall in Bad Brückenaus einstiger Einkaufsmeile. In Nebenstraßen wie der Judengasse geschah das schon öfter. Uns es verdichten sich Hinweise, dass die Ludwigstraße zur reinen Wohnmeile werden könnte.

Viel Konkurrenz von außen

Dass die Straße nicht mehr zum Einzelhandels-Eldorado taugt, ist keine neue Nachricht. Große, reichlich mit Waren und Parkplätzen bestückte Supermärkte außerhalb der Kernstadt und der Online-Handel setzen den Gewerbetreibenden dort seit Jahren zu. Das Fachmarktzentrum in der Sinnaustraße hat weitere Kaufkraft abgezogen. Ewig scheint die Diskussion, ob es gut war, den Durchgangsverkehr zugunsten einer Fußgängerzone aus der Ludwigstraße zu verbannen.

Kurt Abersfelder hat den Niedergang an seinen eigenen Immobilien in der Kernstadt selbst beobachtet. "Wenn du vor 20 Jahren einen Laden in der Ludwigstraße hattest, warst du ihn gleich los", sagt er. Nun aber stehe die halbe Ladenzeile leer. Und es werde immer schlimmer.

Als Abersfelder vor ein paar Jahren in seiner Bekanntschaft herumfragte, ob jemand das Geschäft in der Ludwigstraße 33 übernehmen wolle, konnte sich niemand dafür erwärmen. Also baute er den ehemaligen Ladenbereich in viel Eigenarbeit um, installierte ein Bad, kaufte eine Küche, verlegte Leitungen selbst. Die Mieter, die danach bei ihm einzogen, leben nun schon länger dort, sind anscheinend zufrieden.

Einige Kernstadt-Häuser wechselten Besitzer

Die Krise beim Gewerbe bedeutet nicht, dass die Ludwigstraße für den Immobilienmarkt verloren ist. Im Gegenteil. Makler Matthias Jost, gleichzeitig Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins Bad Brückenau und Umgebung, hat in der Kernstadt zuletzt einige Immobilien verkauft. Nicht nur in der Ludwigstraße, sondern auch in der Brunnen-, der Markt- und der Judengasse oder der Altstadt. Meist seien die Käufer Auswärtige gewesen, mit der Absicht, die Gebäude an Wohnungsinteressenten zu vermieten.

Jost weiß von weiteren Verkäufen im Kernstadtgebiet, die nicht über ihn abgewickelt wurden. Auswärtige, die meistens aus Großstädten mit überhitzten Immobilienmärkten kämen, empfänden die Bad Brückenauer Preise als sehr erschwinglich.

Gewerbepacht geringer als Wohnmieten

Der Makler beobachtet in letzter Zeit ein interessantes Phänomen in der Stadt: Die gewerblichen Mieten liegen teils niedriger als die für Wohnräume - obwohl es andersherum sein müsste. Denn Verkaufsflächen müssen hergerichtet werden, werden in der Regel stärker abgenutzt, unterliegen vielleicht sogar mehr Pächterwechseln, weil viele wegen der unsicheren Geschäftslage nicht so lange Verträge schließen.

In Bad Brückenau existiert kein Mietspiegel. Jeder Vermieter kann verlangen, was er für angemessen hält. Laut Jost liegen die Mietpreise zwischen sechs und zehn Euro pro Quadratmeter. Auf einem Immobilienportal werden Wohnungen am Berliner Platz sogarc für zehn Euro pro Quadratmeter kalt angeboten. Im ehemaligen Landratsamt waren es 8,50 Euro.

Für Gewerbeflächen werden nach Josts Beobachtungen derzeit oft acht Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Aber dieser Preis hänge stark von der Beschaffenheit der Räume und was darin gemacht werden müsse ab.

Nachfrage auch in der Umgebung größer

Nicht nur in der Stadt, sondern auch in den umliegenden Dörfern scheint Wohnraum gefragt zu sein. Zumindest hat Uwe Schmidt, Umsetzungsbegleiter der Brückenauer Rhönallianz, diese Erkenntnis bei Gesprächen mit den Allianz-Bürgermeistern gewonnen. Noch vor fünf, sechs Jahren habe man sich im Altlandkreis Brückenau immer mehr Leerständen gegenüber gesehen. Doch dann habe - auch durch die Möglichkeiten, mehr daheim am Computer zu arbeiten - eine Stadtflucht eingesetzt.

"Das flache Land ist wieder interessanter geworden", konstatiert Schmidt. Mit dem Ergebnis, dass etliche schon lange leerstehende Häuser wieder hergerichtet und bezogen wurden. Und: Die Wohnpreise sind auch abseits der Stadt gestiegen.

Skepsis, ob Wohnraumtrend anhält

Dass der Wohnraumtrend in Bad Brückenau, speziell in der Ludwigstraße, weiter anhält, bezweifelt Kurt Abersfelder. Der 65-Jährige fragt sich: Wer soll Mieten wie am Berliner Platz künftig bezahlen? Zumal die Nebenkosten, zum Beispiel für Strom und Gas, stetig steigen. Die Gefahr erhöhe sich, dass Mieter nur noch entweder den Mietzins oder die Nebenkosten begleichen können.

Auch für Vermieter sei es nicht sehr attraktiv, Wohnraum herzurichten - es sei denn, sie können Umbauten und Reparaturen selbst erledigen. Denn die Kosten sowohl für Material als auch Handwerker würden auch nach oben gehen.