Wer bekommt jetzt überhaupt die Miete? Ohne Risiko kann der neue Vermieter die Miete kassieren, wenn der bisherige Vermieter dich als Mieterin oder Mieter hierzu auffordert. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung oder des Hauses, ist der gerichtliche Zuschlagsbeschluss maßgeblich. Erben können ihre Berechtigung mithilfe des Erbscheins nachweisen. Ansonsten kann der neue Eigentümer die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachweist (z. B. durch den Grundbuchauszug).
Hat der neue Eigentümer ein besonderes Kündigungsrecht?
Kann der neue Eigentümer mich einfach kündigen? Nein, er hat kein besonderes Kündigungsrecht. Es ist allerdings möglich, dass der neue Vermieter nach vollständiger Abwicklung des Kaufs wegen Eigenbedarfs kündigt. Dann greifen die von den Gerichten entwickelten, sehr diffizilen Regeln der Eigenbedarfskündigung. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen drei und neun bzw. 12 Monaten.
Zwangsversteigerung schafft Besonderheiten: Etwas anders sieht die Sache aus, wenn der neue Eigentümer die Wohnung durch eine Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen. "Aber einen Kündigungsgrund benötigt er auch", so Volker Rastätter vom Münchner Mieterverein.
Was passiert mit der Kaution? Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss dann später die Kaution der neue Eigentümer. Ist er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.
Abfindung bei freiwilligem Auszug
Es passiert nicht selten, dass der neue Eigentümer der Mieterin oder dem Mieter eine Abfindung für den Auszug anbietet. Eigentümer greifen zu diesem Mittel, wenn eine Kündigung des Mietverhältnisses sonst nicht möglich ist oder mit langen Fristen verbunden ist. Die Höhe der Abfindung ist nirgendwo geregelt. Der Berliner Mieterverein (BMV) nennt trotzdem Zahlen: Im Schnitt geht es um Summen von 5.000 bis 10.000 Euro.
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Die höchste Abfindung, mit der es Stefan Schetschorke, Leiter der Rechtsabteilung des Berliner Mietervereins (BMV), es je zu tun hatte, waren 80.000 Euro. In diesem Fall wollte der neue Eigentümer alle Mieter loswerden, weil er das Haus anders verwerten wollte. Am Ende blieb eine einzige Mieterin übrig. Um sie endlich zum Auszug zu bewegen, bot er schließlich 80.000 Euro.
Mit einer Abfindungszahlung möchte der Käufer den Mieter zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bewegen. Aber: Niemand ist verpflichtet, die Abfindungszahlung anzunehmen und auszuziehen. Denn, so weiß der Berliner Mieterverein: "Der goldene Handschlag lohnt sich selten."
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung?
Andere Verfahrensregeln gelten, wenn der Eigentümer seine Immobilie in eine Eigentumswohnung umwandeln will. Laut § 577 BGB steht der Mieterin oder dem Mieter in diesem Fall ein Vorkaufsrecht zu. Es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer möchte die Wohnung an Familienangehörige oder Personen des eigenen Hausstands verkaufen. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht. Bei der Frage, ob das Vorkaufsrecht für Mieter gilt, ist die zeitliche Abfolge der Verkaufsaktion bedeutsam.
Eine Mietwohnung muss zunächst vermietet sein, um sie danach umwandeln zu können. Selbst, wenn die Umwandlung schon bei Vermietung geplant ist, gilt das Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht greift allerdings nur beim Erstverkauf der Wohnung. Bei nachfolgenden Veräußerungen gilt es nicht mehr – es sei denn, im Grundbuch ist ein besonderes Recht (Vorkaufsrecht einer Person) eingetragen.
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass und zu welchen Konditionen die Wohnung zu verkaufen ist. Möchte der Mieter die Wohnung zu den genannten Bedingungen kaufen, kann er in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen eintreten. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Mieter eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben. Natürlich kann es sein, dass du am Kauf kein Interesse hast oder die Immobilie nicht bezahlen kannst. In diesen Fällen verfällt das Vorkaufsrecht.
Eigentümer: Genauen Ablauf des Verkaufs planen
Ein Perspektivwechsel in die Rolle der Eigentümerin oder Eigentümers zeigt, wie das Vorkaufsrecht abzuwickeln ist. Zunächst sucht die Eigentümerin oder der Eigentümer nach einem Interessenten. Ist jemand gefunden, ist es ratsam, einen Kaufvertrag mit Rücktrittserklärung abzuschließen. Dadurch ist sichergestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter nach § 557 BGB möglich ist. Mit der Möglichkeit zur Rücktrittserklärung schließt der Eigentümer aus, dass er Schadensersatz an den Kaufinteressenten zahlen muss.
Der Eigentümer teilt dann den Mietern den geplanten Inhalt des Kaufvertrags mit (eine Mitteilung über den geplanten Verkauf und den Kaufpreis ist nicht ausreichend). Am besten ist erfolgt das in der Form einer Kopie des Kaufvertrags. Damit das Vorkaufsrecht greift, müssen Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Verkauf reagieren und schriftlich ihr Interesse bekunden. Über nachträglich gesenkte oder erhöhte Kaufpreise muss der Verkäufer die Mieter mit Vorkaufsrecht informieren. Je nach Reaktion der Mieterin oder des Mieters geht die Eigentumswohnung oder das Haus dann an diese oder an die ursprünglichen Kaufinteressenten.
Sollte der Eigentümer die Mieter nicht oder nicht vollständig über ihr Vorkaufsrecht informieren, haben diese Ansprüche auf Schadensersatz. Dieser kann beispielsweise in den Umzugskosten sowie in der Übernahme der eventuell höheren Miete einer neuen Mietwohnung bestehen. Außerdem ist ein Rechtsstreit in diesem Fall kaum noch abzuwenden. Wichtig ist deshalb, dass Vermieter beim Vorkaufsrecht vorsichtig vorgehen und den Kaufvertrag rechtzeitig teilen.
