Immobilie geerbt: Was Erbengemeinschaften zur Sanierungspflicht wissen müssen
Autor: Klaus Heimann
Deutschland, Donnerstag, 15. Juni 2023
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für die Erbengemeinschaft einer Immobilie eine Sanierungspflicht vor. Sich über die Finanzierung zu einigen, ist aber mit viel Zündstoff verbunden.
- Viele Immobilien gehen an Erbengemeinschaften
- Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes
- Dachsanierung und Dämmung sind vorgeschrieben
- Die Sanierungskosten muss die Erbengemeinschaft aufbringen
- Die Erbengemeinschaft verlassen
Jeder kennt sie: Leerstehende Immobilien in bester Lage, die maximal verwahrlost sind. Grund dafür sind meist Erbengemeinschaften, deren Mitglieder sich nicht auf eine Sanierung einigen können. Ein Haus erben, das wünschen sich viele. Dass damit aber gerade bei älteren Immobilien erhebliche Sanierungspflichten verbunden sind, wird dabei gern übersehen.
Viele Immobilien gehen an Erbengemeinschaften
Nach Schätzung des Daten-Portals Statista werden in Deutschland zwischen 2015 und 2024 etwa 4,34 Millionen Immobilien von einer Generation zur nächsten vererbt, darunter rund 1,7 Millionen Einfamilienhäuser in den westdeutschen Bundesländern. In Millionen dieser Fälle finden sich die Begünstigten auf einmal in einer Erbengemeinschaft wieder. Das birgt viel Sprengstoff, die die familiären Bande auseinanderreißen können.
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Was ist eine Erbengemeinschaft? Zu einer Erbengemeinschaft kann es mit oder ohne Testament kommen. Steht im "Letzten Willen" einer Frau beispielsweise "mein Mann und meine zwei Kinder erben zu gleichen Teilen", bilden die Hinterbliebenen eine Erbengemeinschaft. Gibt es kein Testament (und keinen Ehevertrag), greift die gesetzliche Erbfolge: Dem hinterbliebenen Partner steht die Hälfte des Nachlasses zu und den beiden Kindern jeweils ein Viertel – auch in diesem Fall entsteht eine Erbengemeinschaft.
Geht es nur um Geld, Schmuck etc., das zu verteilen ist, dann ist, mit etwas gutem Willen, eine Einigung über die Verteilung relativ einfach. Bei Immobilien ist das schon schwieriger. So muss oft derjenige, der Omas Häuschen übernehmen möchte, die anderen Mitglieder der Gemeinschaft auszahlen. Das setzt voraus, dass für diesen Fall die notwendige Finanzierung zustande kommt. Das gelingt aber nicht immer. Dann bleibt die Immobilie im Besitz der Erbengemeinschaft und die übernimmt alle Pflichten, die sich ergeben. Dazu gehören auch die Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes
Nach dem GEG müssen Eigentümer (ebenfalls Erbengemeinschaften) von älteren Bestandsimmobilien ihre Immobilie sanieren, wenn Dämmung und Heizungsanlage nicht mehr auf neuestem Stand sind. Davon betroffen sind vor allem ältere Hauser. Ist die Heizungsanlage aus dem Jahr 1991 oder später eingebaut, muss der Austausch nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen.
Hinzu kommen Dämmpflichten für Außenfassaden, das oberste Geschoss und frei liegende Leitungen in unbeheizten Räumen (Keller). Diese Sanierungspflicht besteht, wenn ein neuer Eigentümer ein Haus mit alter Heizung kauft oder das Haus infolge einer Erbschaft auf eine Erbengemeinschaft übergeht. Das gilt selbst dann, wenn der frühere Eigentümer von einer Sanierungspflicht befreit war, weil er seit 2002 in der Immobilie wohnte. Auf dieses Privileg können sich die neuen Besitzer nicht berufen.
