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Ab 2023: CO2-Kosten teilen sich unter Mieter und Vermieter - das 10-Stufen-Modell


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Donnerstag, 29. Dezember 2022

Die neue CO2-Abgabe hat dazu geführt, dass Heizen teurer geworden ist. Bisher tragen Mieter die CO2-Abgaben alleine. Die Bundesregierung will das nun ändern.
Mieter sollen den CO2-Preis nicht mehr alleine zahlen müssen.


  • Die Idee der Klimaabgabe und die Fakten
  • Das sind die Veränderungen ab 2023
  • Und so funktioniert das Modell
  • Und so musst du als Vermieter kalkulieren
  • Modellrechnungen zeigen die Kosten der Klimaabgabe

NRW-Landes­vater Hendrik Wüst warnt angesichts der geplanten Veränderungen bei der Klimaabgabe für Immobilien schon jetzt, dass Heizen im kommenden Winter "zum Luxus" wird. Man müsse aufpassen, "im warm geheizten Salon" zu sagen, alle "könnten mal ein bisschen frieren". Der Ministerpräsident von NRW vergisst bei seiner Warnung, dass die Klimaabgabe keineswegs eine Erfindung der rot-grünen-gelben Koalitionäre ist. Sie ist geltendes Recht seit 2021, geregelt im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), und durch die Merkel-Regierung eingeführt. 

Die Idee der Klimaabgabe und die Fakten

Und das ist die Idee der Klimaabgabe für Immobilien: Auch Wohnung und Häuser sind Verursacher von klimaschädlichem Kohlendioxid-CO2. Es lässt sich genau ermitteln, wie viele CO2-Emissionen eine Immobilie und deren Heizung beim Einsatz von Öl und Gas in die Umwelt blasen.

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Und es ist auch klar: je schlechter das Haus gedämmt ist, und je älter zum Beispiel die Heizung oder die Fenster sind, um so mehr Energie ist einzusetzen, um so mehr Emissionen entstehen. Die Botschaft ist klar: Eine Klimawende ohne weniger Einsatz von Primärenergie im Bereich Wohnen ist nicht machbar.

Der CO2-Ausstoß bei den Immobilien hat seit 2021 seinen Preis: Die Klimaabgabe sieht deshalb vor, dass alle Verursacher von CO2, egal ob im Bereich Verkehr, Wohnen oder Industrie, für jede Tonne erzeugter Emission zahlen müssen. In 2021 waren das 25 Euro, 2022 schon 30 Euro und der Preis wird schrittweise auf bis auf 55 Euro im Jahr 2025 steigen.

Das sind die Veränderungen ab 2023

Über den Neuansatz der Kostenverteilung hat inFranken.de schon berichtet. Im Gebäudebereich sollen ab Januar 2023 beide Seiten, Vermieter und Mieter in der Pflicht stehen. Das Ziel ist klar definiert: Der CO2-Preis soll Vermieter motivieren, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben, Mieter sollen sparsam mit Energie umgehen.

Ab 2021 können Vermieter die Zusatzkosten für den CO2-Preis komplett an ihre Mieter weitergeben. Ergebnis: Der Vermieter hat wenig Interesse, eine energetische Sanierung zu veranlassen. Der Mieter, der zahlen muss, hätte dieses Interesse vielleicht, kann aber ohne Zustimmung des Eigentümers nichts machen.

Am Ende des Tages kommt über den CO2-Preis die gewünschte klimapolitische Lenkungswirkung bei den 41 Millionen Haushalten nicht zustande. Mit einem neuen Stufenmodell will die Bundesregierung diese Pattsituation auflösen.

Das 10-Stufen-Modell

Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro Quadratmeter verknüpft. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil der Klimaabgabe für den Vermieter.

Konkret sind zehn Stufen beschlossen:

  • Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Bilanz, also einem unzureichend gedämmten Haus, (mit einem jährlichen Ausstoß von mehr als 52 Kilogramm CO2 pro Quadratmeter) muss der Vermieter 90 Prozent und die Mieter 10 Prozent der CO2-Abgabe übernehmen. Und so geht es dann in Schritten weiter:
  • Bei 47 bis kleiner 52 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 80 Prozent für den Vermieter und 20 Prozent für den Mieter.
  • Bei 42 bis kleiner 47 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 70 Prozent für den Vermieter und 30 Prozent für den Mieter.
  • Bei 37 bis kleiner 42 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 60 Prozent für den Vermieter und 40 Prozent für den Mieter.
  • Bei 32 bis kleiner 37 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 50 Prozent für den Vermieter und 50 Prozent für den Mieter.
  • Bei 27 bis kleiner 32 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 40 Prozent für den Vermieter und 60 Prozent für den Mieter.
  • Bei 22 bis kleiner 27 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 30 Prozent für den Vermieter und 70 Prozent für den Mieter.
  • Bei 17 bis kleiner 22 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 20 Prozent für den Vermieter und 80 Prozent für den Mieter.
  • Bei 12 bis kleiner 17 kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 10 Prozent für den Vermieter und 90 Prozent für den Mieter.
  • Bei kleiner als 12 je kg CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist die Kostenverteilung 0 Prozent für den Vermieter und 100 Prozent für den Mieter.

Und so das ist Modell zu lesen

Bei 32-37 Kilogramm anfallenden Emissionen wird die Klimaabgabe genau geteilt. Bei einem gut gedämmten, also emissionsarmen Gebäude (Standard EH 55 bedeutet, dass das Gebäude nur 55 Prozent der Energie verbraucht, die ein Standardhaus benötigt), zahlt der Vermieter nichts mehr, der Mieter muss in diesem Fall alle Kosten übernehmen.

Die Mieter in gut gedämmten Wohnungen sollen motiviert sein, Energie zu sparen. Die Idee: Sind Dach und Fenster gut gedämmt, können die Mieter durch ihr Verhalten dazu beitragen, Energie einzusparen und so die Heizkosten reduzieren.

Das Stufenmodell gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden. Aber keine Regel ohne Ausnahme: denkmalgeschützte Gebäude oder in Milieuschutzgebieten, wo Vermieter nicht so einfach sanieren können, soll es Sonderregelungen geben. Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO2-Kosten erfolgt über die Heizkostenabrechnung und der damit verknüpften monatlichen Vorauszahlungen. Den Vermietern werden mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben, sodass sie die Verteilung der CO2-Kosten leicht ermitteln können.

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Modellrechnungen zeigen die Kosten der Klimaabgabe

In zehn Jahren bis 2032 muss ein Vermieter bei schlechtester Energieeffizienz der Immobilie über 1.600 Euro CO2-Steuer für Heizöl oder fast 1.200 Euro CO2-Steuer für Gas zahlen. Bei sechs Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus entspräche das für Heizöl etwa 10.000 Euro oder für Gas über 7.000 Euro. Eine Sanierung würde auf den ersten Blick zwar deutlich teurer sein, Vermieter können dann aber eine Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen. Zudem können sie Fördermittel für die energieeffiziente Sanierung beantragen. Die Auswirkungen sind unterschiedlich, je nachdem, ob Wärme mit Gas oder Öl erzeugt wird, wie Modellrechnungen von immowelt zeigen. Beim Einsatz von Öl ergibt sich folgendes Bild für ein Jahr (Ölkosten vom Januar 2022):

  • 30 qm Wohnfläche, Heizölverbrauch 428 Liter, CO2-Steuer 38,76 Euro
  • 90 qm Wohnfläche, Heizölverbrauch 1.224 Liter, CO2-Steuer 116,28 Euro
  • 160 qm Wohnfläche (Einfamilienhaus), Heizölverbrauch 2.176 Liter, CO2-Steuer 206,72 Euro

Beim Einsatz von Gas ergibt sich folgende Modellrechnung für ein Jahr (Gaskosten vom Januar 2022)

  • 30 qm Wohnfläche, 2.200 Kilowattstunden, CO2-Steuer 15,40 Euro
  • 90 qm Wohnfläche, 10.600 Kilowattstunden, CO2-Steuer 74,20
  • 150 qm (Einfamilienhaus), 18.000 Kilowattstunden, CO2-Steuer 140 Euro

Je nach Einsortierung der Immobilie, im vorher beschriebenen 10-Stufen-Raster, verteilen sich die Kosten auf Mieter und Vermieter.   

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