Wann sollen die neuen Mietregeln in Kraft treten?

Die neuen Regeln sind noch kein geltendes Recht. Die Bundesregierung meldete den Kabinettsbeschluss am 29. April 2026, danach folgt das weitere Gesetzgebungsverfahren. Bundestag und Bundesrat können den Entwurf noch ändern, bevor die Reform tatsächlich gilt.

Bereits beschlossen ist dagegen die Verlängerung der Mietpreisbremse. Laut Bundesregierung ist das Gesetz am 23. Juli 2025 in Kraft getreten und verlängert die Regelung bis Ende 2029. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht überall und nicht für jede Wohnung. Die Länder bestimmen, welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten. Außerdem wird die Regelung laut Bundesregierung nicht auf Wohnungen angewendet, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Was bedeuten die Regeln konkret für Mieter und Vermieter?

Für Mieter könnte die Reform mehr Prüfbarkeit bringen. Bei möblierten Wohnungen wäre sichtbar, welcher Betrag auf die Einrichtung entfällt und ob der Zuschlag plausibel wirkt. Bei Indexmieten würden starke Preissteigerungen die Miete nicht mehr automatisch in gleicher Höhe nach oben treiben.

Für Vermieter würden neue Pflichten entstehen. Sie müssten bei möbliertem Wohnraum genauer erklären, wie sich Miete und Möblierungszuschlag zusammensetzen. Zudem müssten sie bei Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und Kündigungen wegen Mietrückständen enger prüfen, was nach neuem Recht noch zulässig ist.

Auch bei Modernisierungen enthält das Paket eine Änderung. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) verweist darauf, dass Kleinmodernisierungen erleichtert werden sollen, indem die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen angehoben wird. Für Mieter bleibt deshalb wichtig, ob eine spätere Mieterhöhung auf Indexmiete, Neuvermietung oder Modernisierung gestützt wird.

Wie reagieren Mieter- und Vermieterverbände?

Die Verbände bewerten den Entwurf unterschiedlich. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die geplanten Regeln zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen und Schonfristzahlung. Zugleich fordert der Verband Nachschärfungen, etwa bei Möblierungszuschlägen und wiederholten Kurzzeitvermietungen.

Aus Vermietersicht fällt die Bewertung deutlich kritischer aus. Der IVD sieht neue Eingriffe in Indexmieten, Kurzzeitvermietung und möbliertes Wohnen. Besonders die Kopplung des Möblierungszuschlags an die Miete hält der Verband für streitanfällig, weil die Kosten für Möbel nicht automatisch vom regionalen Mietniveau abhängen.

Für deinen konkreten Mietfall zählt deshalb der Zeitpunkt. Die verlängerte Mietpreisbremse kann bereits relevant sein, während die weiteren Regeln aus der Mietrechtsreform noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Wenn du einen Indexvertrag, eine möblierte Wohnung oder eine kurze Befristung prüfst, kommt es auf das Vertragsdatum, den Wohnort und die Rechtsgrundlage an.