Mietbürgschaft kündigen: So kommst du da raus

Eine Mietbürgerschaft zu kündigen ist gar nicht so einfach. Das gilt vor allem dann, wenn das Mietverhältnis zur Wohnung weiter fortbestehen soll.

Eine Mietbürgschaft ist eine finanzielle Verpflichtung, die du unterschreibst, wenn der Mieter keine eigene Kaution hinterlegen kann. Sobald der Mietvertrag endet und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde, endet die Bürgschaft in der Regel automatisch. Während der laufenden Mietzeit ist eine Kündigung als Bürge dagegen kaum möglich – hier brauchst du meist das Einverständnis des Vermieters oder einen wichtigen Grund.

Was ist eine Mietbürgschaft eigentlich und wann endet sie?

Beim Mietverhältnis übernimmt die Bürgschaft die Funktion einer Kautionsersatzleistung. Du haftest als Bürge dafür, dass die Miete bei Mietschulden, Schadensfällen oder offenen Forderungen doch noch bezahlt wird. Die Bürgschaft ist damit eine persönliche Garantie, die oft durch eine Bank, Versicherung oder sogar privat gestellt wird.

Wichtig: Die Bürgschaft ist nicht dasselbe wie eine Barkaution. Bei einer Kaution hinterlegt der Mieter selbst Geld, bei der Bürgschaft haftest du als Dritter. Das macht die Kündigung für dich als Bürgen besonders schwierig. Generell endet die Bürgschaft automatisch, sobald der Mietvertrag ausläuft und die Wohnung räumlich übergeben wurde. Voraussetzung ist, dass keine Mietschulden, nicht reparierte Schäden oder andere Forderungen existieren.

In diesem Fall muss der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurückgeben – entweder direkt an dich als Bürgen oder an den Kautionsanbieter (Bank oder Versicherung). Bei Versicherungen wie der R+V Versicherung oder Anbietern wie Kautionsfrei.de ist in der Regel das Wohnungsübergabeprotokoll ausreichend, um die Bürgschaft vollständig aufzulösen. Tipp: Lass dir die Rückgabe der Urkunde schriftlich bestätigen.

Kann ich eine Mietbürgschaft während der Mietzeit außerordentlich kündigen?

Grundsätzlich ist eine Kündigung als Bürge bei unbefristeten Mietverträgen für die Zukunft möglich, aber sie greift tief in den Schutzbereich des Vermieters ein. Das bedeutet: Der Vermieter kann die Kündigung problemlos ablehnen, weil er auf deine Sicherheit angewiesen ist. Dennoch: Eine außerordentliche Kündigung ist laut Rechtsanwalt Sebastian Baur immer möglich, aber du brauchst einen wichtigen Grund. Das bedeutet: Die Weiterführung der Bürgschaft muss dir unzumutbar sein.

Wenn sich deine eigene finanzielle Situation gravierend verschlechtert hat, etwa durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder eine massive Einkommensreduktion, kannst du eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund versuchen. Das ist in § 314 BGB geregelt und gilt, wenn die Weiterführung der Bürgschaft für dich eine unzumutbare Härte wäre.

Ein weiterer wichtiger Grund ist, wenn der Mieter seine finanzielle Lage extrem verschleiert hat und du das nachträglich entdeckst. Dann kann die Kündigung ebenfalls möglich sein, weil du aufgrund falscher Informationen gehandelt hast. Gleiches gilt für eine erhebliche und nicht vorhersehbare Verschlechterung der Bonität des Mieters. Solche Gründe müssen im Einzelfall geprüft werden. Wichtig ist zu wissen, dass die Kündigung nur für die Zukunft wirkt. Du haftest weiter für Verbindlichkeiten, die vor der Kündigung entstanden sind (z.B. alte Mietschulden, Verzugszinsen).

Wann ist eine ordentliche Kündigung möglich?

Bei einer unbefristeten Mietbürgschaft kannst du die Bürgschaft auch ordentlich (fristgerecht) kündigen – ohne wichtigen Grund. Aber: Die Kündigung wird erst zu dem Zeitpunkt wirksam, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Das heißt konkret:

Du kündigst als Bürge schriftlich.
Der Vermieter bekommt eine angemessene Überlegungsfrist.
Wenn der Vermieter danach den Mietvertrag ordentlich kündigt, kann auch deine Bürgschaft enden.

Bei einem befristeten Mietvertrag ist die ordentliche Kündigung nicht möglich, weil der Vermieter den Vertrag selbst nicht ordentlich kündigen kann. Wichtig: Die Befristung des Mietvertrags ist nicht dasselbe wie die Befristung der Bürgschaft. Ein befristeter Mietvertrag kann mit einer unbefristeten Bürgschaft abgesichert sein. Ein unbefristeter Mietvertrag kann aber auch mit einer befristeten Bürgschaft (Zeitbürgschaft) abgesichert sein.

Wie gehst du praktisch vor, um die Bürgschaft zu beenden?

Starte mit einem Gespräch mit Vermieter und Mieter. Erkläre deine Situation und biete alternativ eine Barkaution oder eine andere Kautionsversicherung an. Viele Vermieter sind flexibler, wenn sie eine direkte Sicherheit erhalten. Wenn der Vermieter zustimmt oder du einen wichtigen Grund hast, setze ein formales Kündigungsschreiben auf. Es muss die Kündigung für die Zukunft verdeutlichen und sollte klar den Grund benennen (z. B. finanzielle Notlage).

Vergiss nicht: Lass dir die Kündigung oder die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde schriftlich bestätigen. Ohne diesen Nachweis bleibt die Möglichkeit, dass der Vermieter später noch auf dich zurückkommt. Nachdem die Bürgschaft endgültig beendet ist, solltest du alle Unterlagen sichern: Übergabeprotokoll, schriftliche Bestätigung der Rückgabe, Kündigungsschreiben und ggf. die neue Kautionsurkunde des Mieters. Damit hast du im Streitfall den vollen Beweis, dass du nicht weiter haftest.

Wie bereits erwähnt, kannst du die Bürgschaft gegen eine Kaution ersetzen. Das ist aber nur möglich, wenn der Vermieter zustimmt. Der Mieter kann eine Barkaution (Geldbetrag) oder ein Bankaval (Bankgarantie) hinterlegen. Sobald diese Sicherheit vorliegt, wird deine Bürgschaft ungültig. Viele Vermieter sind dafür offen, weil eine Barkaution oft sogar einfacher zu verwalten ist als eine Mietbürgschaft.