Es ist in vielen Kommunen ein Thema: die Beseitigung von Schandflecken, die Schaffung von Wohnraum für junge Menschen und Senioren. Die Etablierung eines Leerstandsmanagements. "Der Bedarf ist vorhanden", heißt es. Die Herausforderung kann gemeistert werden, wenn - wie beispielsweise in Ludwigsstadt und Tettau Gemeinschaftsprojekte zwischen Kommune und einem Investor entstehen. Aber was bringt es, wenn letztendlich die Käufer fehlen?
Es hörte sich alles plausibel an, beim Startschuss der Vermarktung für das Projekt "Zukunftsorientiertes Wohnen" in Ludwigsstadt im August 2016. Der Investor Gerd Sembale von saco-Architekten aus Neustadt/Aisch sprach davon, mit dem Bau des drei Millionen Euro schweren Projekts dann zu beginnen, wenn 50 Prozent der 16 barrierefreien, modern ausgestatteten 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen an den/die Mann/Frau gebracht worden sind. Man ging davon aus, dass die 50 Prozent bis November 2016 "unter Dach" sind. Und Ende 2017 könnten dann die ersten Bewohner ihr neues Domizil beziehen. Das war der Plan. Aber, so war vergangene Woche von Sembale zu hören: "Bisher ist noch keine Wohnung verkauft worden."


Problem niedrige Immobilienpreise

Die Lage sei einmalig, schwärmt der Unternehmer auch heute noch. In diesem Zusammenhang meint er die zentrale Lage gegenüber dem Rathaus, eine vorhandene Infrastruktur. Der ökologische Neubau soll zudem dem KfW-55-Standard gemäß der Energieeinsparverordnung 2014 entsprechen. Daher gibt es auch Darlehen durch die KfW-Bank zu knapp über einem Prozent und einen Tilgungszuschuss in Höhe von 5000 Euro. Das Interesse sei gering, so Sembale, und das obwohl in Ludwigsstadt die Kosten für den Erwerb einer Wohnung wesentlich geringer seien als beispielsweise in Neustadt/Aisch. Das Problem seien aber die niedrigen Immobilienpreise in der Region. Und er spricht in diesem Zusammenhang auch von einer für ihn neuen Erfahrung. Es gebe viele Bürger, die jahrelang alleine in ihren eigenen Häusern leben. Jene Menschen seien im fortgeschrittenen Alter, es fällt ihnen schwer, ihr Eigentum samt Außenanlagen zu unterhalten und zu pflegen. Und weiter: "Eigentlich müsste es für sie doch eine Erleichterung sein, ihre Häuser zu veräußern und dafür eine Wohnung in zentrale Lage zu erwerben." Weder Garten- noch Hausarbeiten müssten getätigt werden. Die Energiekosten seien niedrig. Mit einem Aufzug könnten die Bewohner zum Dachgeschoss gebracht werden und von dort aus in der neu angelegten Stadtterrasse "Am Sommerberg" einen herrlichen Blick über Ludwigsstadt genießen. Sie hätten ein sorgenfreieres Leben. So habe er gedacht. Doch wie ist die Realität?
"60 000 Euro Erlös für mein Haus und 110 000 Euro in eine Wohnung investieren." Das ist das Problem, erklärt Sembale, zumal die meisten Senioren ihr ganzes Leben lang für ihr Haus gearbeitet haben. Zudem scheuten sich die Interessierten, im fortgeschrittenen Alter noch einen Kredit aufzunehmen. Sembale spricht davon, dass er in Forchheim ein ähnliches Projekt realisiert. "Die Wohnungen dort werden schnell verkauft." Er begründet dies mit den höheren Immobilienpreisen. "Ein Haus, das in Ludwigsstadt 70 000 Euro wert ist, bringt dort einen Erlös von rund 220 000 Euro." Und: "Da brauchen die Käufer keinen Kredit, sondern es bleibt noch etwas übrig."
Obwohl nun Gerd Sembale die Problematik erkannt hat, nimmt er in Tettau in der Siedlungsstraße ein weiteres Projekt für rund 2,4 Millionen Euro in Angriff. Er sieht dort bessere Chancen der Vermarktung, zumal Martin Schülein vom ambulanten Pflegedienst "Pflege ohne Grenzen" bekantermaßen das erste Obergeschoss für sein Projekt "zukunftsorientiertes Wohnen" erworben hat. Zusätzlich sollen dort aber noch sechs Appartements entstehen. Und hier verweist Sembale auf die hohe Industriedichte und auf das damit verbundene Fachkräftepotenzial. "Die Leute kommen oftmals von auswärts und müssen irgendwo wohnen!" Und vielleicht erwerbe der eine oder andere Unternehmer eine Wohnung, hofft Sembale.


"Neues Konzept"

Sowohl in Ludwigsstadt als auch in Tettau wurden und werden die Projekte von Gerd Sembale unterstützt, indem die Kommunen beispielsweise mithilfe von Städtebaumitteln die Abrisskosten für die Schandflecke "Kez-Brache" und das Mietsgebäude der alten Porzellanfabrik übernommen haben. Diese Gebäude standen einst auf den jeweiligen Arealen. Sowohl Bürgermeister Timo Ehrhardt als auch sein Kollege aus Tettau, Peter Ebertsch, versäumen es nicht, sich in diesem Zusammenhang bei der Regierung von Oberfranken für die Unterstützung zu bedanken.Und wie geht es nun in Ludwigsstadt weiter? Timo Ehrhardt wie auch Gerd Sembale sprachen davon, dass das Projekt neu konzipiert werden soll. Eventuell könnten weniger Wohnungen entstehen.