Was sich für Mieter und Vermieter ändern soll

Deckel für Indexmietsteigerungen, klare Regeln für den Möblierungszuschlag: Wenn sich Justizministerin Hubig mit ihren Vorschlägen durchsetzt, haben künftig vor allem Mieter in Städten bessere Karten.

Dass Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) das Mietrecht reformieren will, ist schon seit einigen Wochen bekannt. Jetzt hat sie dafür einen konkreten Entwurf veröffentlicht. Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was ist das Ziel der Reform?

Wer eine Wohnung sucht oder schon Mieter ist, soll vor hohen Mieten geschützt werden. Außerdem ist eine Regelung geplant, die verhindern soll, dass jemand, der die Miete für eine begrenzte Zeit nicht bezahlt, obdachlos wird.

Wie soll das erreicht werden?

Erhält ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wird diese unwirksam, wenn er oder eine öffentliche Stelle wie etwa das Jobcenter die gesamten Mietrückstände innerhalb einer zweimonatigen Frist nach Zustellung der Räumungsklage begleicht. Voraussetzung ist allerdings, dass es nicht innerhalb der zurückliegenden zwei Jahre schon einmal eine solche Schonfristzahlung gab.

Vermieter verbinden fristlose Kündigungen oft hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung, um das Mietverhältnis trotz Nachzahlung zu beenden. Für diese soll künftig aber die gleiche Schonfristregelung gelten wie für die fristlose Kündigung. «Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient», findet Hubig.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse und was ändert sich da?

Wo die 2015 eingeführte Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden. Verstößt ein Vermieter gegen diese Regelung, kann der Mieter eine Reduzierung der Miethöhe fordern. Die Landesregierungen können Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Es gibt aber Ausnahmen. Zum Beispiel für Neubauwohnungen, grundlegend modernisierte Wohnung oder Kurzzeitmietverträge. Damit Kurzzeitmietverträge, die für Praktikanten oder Monteure durchaus sinnvoll sein können, nicht nur abgeschlossen werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen, soll es künftig eine gesetzliche Höchstgrenze von sechs Monaten für solche Verträge geben.

Was ist mit der Indexmiete?

Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt. Anders als bei der Vergleichsmiete, die sich an der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum orientiert, muss der Vermieter eine Erhöhung nicht begründen. Justizministerin Hubig will Indexmietsteigerungen auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzen. Damit will sie verhindern, dass Mieterinnen und Mieter in Jahren, in denen die Preise insgesamt stark steigen, auch noch mit hohen Mieten belastet werden.

Allerdings werden Mieter mit Indexmietverträgen nicht grundsätzlich schlechter gestellt als mit der Vergleichsmiete. Von daher ist die geplante Deckelung, die dazu führen könnte, dass weniger solcher Verträge abgeschlossen werden, für sie womöglich nicht nur von Vorteil. Denn es kann auch vorkommen, dass die ortsübliche Miete in einem plötzlich sehr beliebten Viertel über mehrere Jahre deutlich stärker steigt als der Verbraucherpreisindex.

Was soll sich bei möblierten Wohnungen ändern?

Die Mietpreisbremse orientiert sich an der Nettokaltmiete. Wenn eine Wohnung möbliert vermietet wird, ist oft nicht ganz klar, wie hier die Berechnung aussieht. In dem Entwurf steht dazu: «Bei der Bestimmung des Möblierungszuschlags ist der Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände und deren Abnutzungsgrad zu berücksichtigen.» Der Möblierungszuschlag soll künftig als angemessen gelten, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum fünf Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigt.

Gibt es auch Verbesserungen für Vermieter?

Ja, wenn auch nicht viele. Nach geltendem Recht können nach einem vereinfachten Verfahren Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten von bis zu 10.000 Euro pro Wohnung durchgesetzt werden. Das sind typischerweise Maßnahmen wie das Verlegen neuer Fliesen oder ein Fenstertausch.

Die Wertgrenze für Erhöhungen nach diesem Verfahren, das für den Vermieter weniger bürokratischen Aufwand bedeutet, soll aufgrund der gestiegenen Kosten für solche Maßnahmen auf 20.000 Euro angehoben werden. Für Mieterinnen und Mieter hat das auch Vorteile, allerdings nur, wenn ihnen mehr Energieeffizienz oder eine modernere Ausstattung wichtiger sind als eine günstige Miete.

Ab wann gelten die Änderungen?

Das ist noch nicht klar. Zuerst muss über den Vorschlag im Bundeskabinett beraten werden. Dafür gibt es noch keinen Termin. Allerdings sind etliche Details des Entwurfs im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD vereinbart.

Sind danach noch weitere Reformen geplant?

Vielleicht. Eine von Hubig eingesetzte Kommission soll bis Ende des Jahres Vorschläge zur Verschärfung von Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse und Mietwucher erarbeiten. Bisher gilt: «Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.» Als unangemessen hoch gilt eine Miete, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.