Druckartikel: Investoren scheuen Umbau leerer Büros zu Wohnungen - in Konstanz zeigt sich, dass es geht

Investoren scheuen Umbau leerer Büros zu Wohnungen - in Konstanz zeigt sich, dass es geht


Autor: Jens Szameit

, Freitag, 31. Juli 2026

In Deutschland fehlt Wohraum - parallel stehen immer mehr Büroflächen leer. Eine ARD-Doku zeigt auf, warum die logische Schlussfolgerung "Umbau statt Abriss" viel zu selten umgesetzt wird.


Sabine Preinl hat sich von ihrem Ersparten eine Eigentumswohnung gekauft - eine mit prächtigem Ausblick. Dort, wo jetzt Sessel, Küchenzeile und Sideboard stehen, waren früher Büros, in denen Postbeamte ihren Dienst verrichteten. Doch das ehemalige Telekom-Hochhaus am Bodensee stand lange leer und wurde von einem Architekturbüro zu einer Wohn-Immobilie umgewandelt.

Sieben Jahre haben sich Planung, Finanzierung und Umbau hingezogen. Doch nun ziehen die ersten Bewohner ein. "Das Gebäude stand sehr lange leer, was natürlich ein Zeichen dafür ist, dass kein Bedarf mehr für die Büroflächen war", sagt Architektin Julia Blasius in der neuen "ARD Story: Umbau statt Abriss?". "Es hat quasi danach gerufen: Hier müssen Wohnungen rein!" 98 sind es geworden. Aus den oberen Stockwerken sieht man bei gutem Wetter die Alpen.

Hochhaus-Bewohnerin Preinl ist von ihrem neuen, umgewidmeten Eigentum angetan: "Das ist einfach ganz einleuchtend. Dass man nicht alles abreißt, sondern etwas Bestehendes umbaut und was Neues daraus schafft - die Grundidee ist eigentlich logisch."

Das ist sie. Und nicht nur eigentlich!

Immobilien-Branche klagt über Auflagen und Kosten

1,4 Millionen Wohnungen fehlen aktuell in Deutschland. Die avisierte Neubau-Quote wird nicht erreicht. Parallel hat sich seit 2019 in den sieben größten deutschen Städten der Büro-Leerstand verdreifacht. 699 alte Bürogebäude wurden 2025 abgerissen - bei erheblichen Umwelt- und Klimaschäden. Fachleute haben ausgerechnet: Über leerstehenden Büroraum könnten 60.000 bis 150.000 neue Wohnungen für Familien entstehen. Da ist doch klar, was zu tun ist. Oder?

Tatsächlich sind Projekte wie das in Konstanz die Ausnahme, wie der Film von Hauke Wendler darlegt. "Wir haben in allen Städten einen Leerstandssockel, der wahrscheinlich gar nicht mehr zu vermieten ist", sagt vor seiner Kamera Felix von Saucken, Deutschland-CEO des Gewerbeimmobilien-Dienstleisters Colliers. Wohnraum aus nicht gebrauchten Büros zu schaffen, sei "nicht so einfach, wie es immer klingt, weil wir in Deutschland extrem viele Auflagen haben. Wenn ich ein Bürohaus umwandle in Wohnen, habe ich erhebliche Kosten, sodass es sich oftmals gar nicht rechnet."

Dem widerspricht in der ARD-Doku der Architekt und Hochschullehrer Dietmar Walberg. "Aus ausgewerteten Projekten konnten wir feststellen, dass Wohnungen zu Kosten entstanden sind, die bis zu einem Drittel dessen betrugen, was ein Neubau gekostet hätte. Das würde ich nicht für die Regel erklären, aber für die Hälfte würde ich es tun."

"Die gesellschaftlichen Interessen stehen gegen die betriebswirtschafliche Logik"

Warum lassen Unternehmen dann Büroflächen lieber leer stehen, als sie für den privaten Wohnungsmarkt zu öffnen? Steuerrechts-Professor Dirk Löhr von der Hochschule Kiel ist überzeugt, der Markt bringe alleine nicht die Kraft auf, das gesellschaftlich Gewünschte zu verrichten: "Das, was die Investoren machen, ist betriebswirtschaftlich vollkommen nachvollziehbar." Sie würden darauf hoffen, dass sich der Immobilienmarkt wieder dreht und Büroflächen rentabler werden. "Die gesellschaftlichen Interessen stehen gegen die betriebswirtschafliche Logik", klagt der Wissenschaftler. "Volkswirtschaftlich entsteht hier ein Schaden."

Bauministerin Verena Hubertz hat das erkannt und unlängst das Programm "Gewerbe zu Wohnen" vorgestellt. 300 Millionen Euro stellt der Bund für Umbauvorhaben bereit. Ein doch eher zierlicher Posten im Bundeshaushalt.

Steuerrechtler Löhr ist es zu wenig: "Wir brauchen nicht nur Zuckerbrot, wir brauchen auch Peitsche", fordert er im ARD-Film. Zuckerbrot, das seien die Förderprogramme, die regulatorischen Erleichterungen. "Aber die Peitsche müssten Abgaben sein, die das Abwarten der Investoren belasten. Man muss dahin kommen, dass das Warten teuer wird." Eine Möglichkeit sei, ab einer gewissen Dauer eine Leerstandssteuer zu erheben. Im Detail sei so etwas auch verfassungsrechtlich schwierig auszuarbeiten, räumt er ein. "Aber es ist besser als nichts tun."

Die "ARD Story: Umbau statt Abriss? Zu viele Büros, zu wenig Wohnraum" ist am Dienstag, 4. August, um 22.50 Uhr im Ersten zu sehen und schon jetzt in der ARD-Mediathek.

Quelle: teleschau – der mediendienst