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Vermieter verkauft die Wohnung, in der ich wohne: Muss ich ausziehen?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Freitag, 19. Januar 2024

Wird eine vermietete Wohnung nicht an die darin Wohnenden verkauft, entstehen oft Ängste. Müssen wir jetzt ausziehen? Wir informieren über die wichtigsten Regeln in dieser brenzlichen Situation.
Mieter sind nicht rechtlos beim Eigentümerwechsel.


Als Mieterin oder Mieter einer Wohnung bekommst du die beunruhigende Nachricht: Der Vermieter verkauft die Wohnung. Beginnt jetzt ein Albtraum mit unklarem Ausgang? Fliege ich raus? Macht der neue Eigentümer etwa Eigenbedarf geltend? Steigt die Miete? Ja, das kann alles passieren – muss aber nicht. Wir erklären, welche Konstellation, mit welchen Folgen für die Mieter verbunden sind.

Das Wichtigste kurz und knapp

Fragen zum Mietrecht, und in diesem Fall zum Vertragsrecht, sind kompliziert. Deshalb im ersten Schritt ein Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten in unserem kurz&knapp:

Video:

  • Kann meine Vermieterin oder Vermieter (Eigentümer) meine Wohnung verkaufen, ohne bei mir vorher eine entsprechende Erlaubnis einzuholen? Ja, das ist möglich. Der Eigentümer einer Sache kann mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.
  • Darf die Vermieterin, der Vermieter mit der Käuferin, dem Käufer die Wohnung besichtigen? Ja, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. 
  • Habe ich als Mieterin oder Mieter ein Vorkaufsrecht? Nein, nur im Fall der Umwandlung in Eigentumswohnung.
  • Darf mir die alte Vermieterin oder Vermieter für den Verkauf kündigen? Nein, der Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
  • Kann die neue Vermieterin oder Vermieter mir kündigen? Nein, nur mit wichtigem Grund, wie beispielsweise Eigenbedarf.
  • Gibt es einen neuen Mietvertrag? Nein, der alte bleibt bestehen.
  • Darf die neue Vermieterin oder der Vermieter die Miete erhöhen? Ja, aber nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.
  • Ab wann bekommt die Miete die neue Vermieterin oder der Vermieter? Sobald der alte und der neue Vermieter den Eigentums-wechsel schriftlich mitgeteilt haben.
  • Was passiert mit der Kaution? Die geht mit dem Verkauf an den neuen Vermieter über, er muss sie dementsprechend nach Auszug an den Mieter zurückzahlen.

Offene Punkte zum Mietvertrag ergeben sich fast immer bei einem Eigentümerwechsel. Aber keine Sorge – viel ändert sich oftmals für dich nicht. Insbesondere dann nicht, wenn eine Baugesellschaft in eine andere durch Kauf oder Fusion aufgeht. 

Mit dem Eigentümerwechsel ändert sich vielfach nichts

Wechselt bei einem Haus oder Wohnung die Eigentümerin oder der Eigentümer, ändert sich für dich als Mieterin oder Mieter eigentlich nicht so viel. Das ist ja schließlich "nur" ein Eigentümerwechsel, in keinem Fall ein Kündigungsgrund für den neuen Eigentümer. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Das bedeutet: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in deinen abgeschlossenen Mietvertrag ein. "Er tritt als Rechtsnachfolger in die Position des alten Vermieters. Der neue Vermieter kann nicht verlangen, dass die Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder auch nur einzelne Teile verändern müssen. Alles bleibt, wie es ist", erklärt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. 

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Und was passiert, wenn der neue Eigentümer eine Mieterhöhung ankündigt? Der neue Eigentümer hat kein Mieterhöhungsrecht allein durch den Kauf. Auch für den neuen Eigentümer gelten die gleichen gesetzlichen Voraussetzungen für einen höheren Mietzins, wie für den alten. Diese sehen vor, dass die Miete zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate unverändert bleibt. Zudem darf mit einer Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten sein, und die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren ist einzuhalten.  

Wer bekommt jetzt überhaupt die Miete? Ohne Risiko kann der neue Vermieter die Miete kassieren, wenn der bisherige Vermieter dich als Mieterin oder Mieter hierzu auffordert. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Wohnung oder des Hauses, ist der gerichtliche Zuschlagsbeschluss maßgeblich. Erben können ihre Berechtigung mithilfe des Erbscheins nachweisen. Ansonsten kann der neue Eigentümer die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachweist (z. B. durch den Grundbuchauszug). 

Hat der neue Eigentümer ein besonderes Kündigungsrecht?

Kann der neue Eigentümer mich einfach kündigen? Nein, er hat kein besonderes Kündigungsrecht. Es ist allerdings möglich, dass der neue Vermieter nach vollständiger Abwicklung des Kaufs wegen Eigenbedarfs kündigt. Dann greifen die von den Gerichten entwickelten, sehr diffizilen Regeln der Eigenbedarfskündigung. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen drei und neun bzw. 12 Monaten.

Zwangsversteigerung schafft Besonderheiten: Etwas anders sieht die Sache aus, wenn der neue Eigentümer die Wohnung durch eine Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen. "Aber einen Kündigungsgrund benötigt er auch", so Volker Rastätter vom Münchner Mieterverein.

Was passiert mit der Kaution? Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss dann später die Kaution der neue Eigentümer. Ist er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

Abfindung bei freiwilligem Auszug

Es passiert nicht selten, dass der neue Eigentümer der Mieterin oder dem Mieter eine Abfindung für den Auszug anbietet. Eigentümer greifen zu diesem Mittel, wenn eine Kündigung des Mietverhältnisses sonst nicht möglich ist oder mit langen Fristen verbunden ist. Die Höhe der Abfindung ist nirgendwo geregelt. Der Berliner Mieterverein (BMV) nennt trotzdem Zahlen: Im Schnitt geht es um Summen von 5.000 bis 10.000 Euro.

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Die höchste Abfindung, mit der es Stefan Schetschorke, Leiter der Rechtsabteilung des Berliner Mietervereins (BMV), es je zu tun hatte, waren 80.000 Euro. In diesem Fall wollte der neue Eigentümer alle Mieter loswerden, weil er das Haus anders verwerten wollte. Am Ende blieb eine einzige Mieterin übrig. Um sie endlich zum Auszug zu bewegen, bot er schließlich 80.000 Euro.

Mit einer Abfindungszahlung möchte der Käufer den Mieter zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bewegen. Aber: Niemand ist verpflichtet, die Abfindungszahlung anzunehmen und auszuziehen. Denn, so weiß der Berliner Mieterverein: "Der goldene Handschlag lohnt sich selten."

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung?

Andere Verfahrensregeln gelten, wenn der Eigentümer seine Immobilie in eine Eigentumswohnung umwandeln will. Laut § 577 BGB steht der Mieterin oder dem Mieter in diesem Fall ein Vorkaufsrecht zu. Es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer möchte die Wohnung an Familienangehörige oder Personen des eigenen Hausstands verkaufen. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht. Bei der Frage, ob das Vorkaufsrecht für Mieter gilt, ist die zeitliche Abfolge der Verkaufsaktion bedeutsam.

Eine Mietwohnung muss zunächst vermietet sein, um sie danach umwandeln zu können. Selbst, wenn die Umwandlung schon bei Vermietung geplant ist, gilt das Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht greift allerdings nur beim Erstverkauf der Wohnung. Bei nachfolgenden Veräußerungen gilt es nicht mehr – es sei denn, im Grundbuch ist ein besonderes Recht (Vorkaufsrecht einer Person) eingetragen. 

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass und zu welchen Konditionen die Wohnung zu verkaufen ist. Möchte der Mieter die Wohnung zu den genannten Bedingungen kaufen, kann er in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen eintreten. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Mieter eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben. Natürlich kann es sein, dass du am Kauf kein Interesse hast oder die Immobilie nicht bezahlen kannst. In diesen Fällen verfällt das Vorkaufsrecht.

Eigentümer: Genauen Ablauf des Verkaufs planen

Ein Perspektivwechsel in die Rolle der Eigentümerin oder Eigentümers zeigt, wie das Vorkaufsrecht abzuwickeln ist. Zunächst sucht die Eigentümerin oder der Eigentümer nach einem Interessenten. Ist jemand gefunden, ist es ratsam, einen Kaufvertrag mit Rücktrittserklärung abzuschließen. Dadurch ist sichergestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter nach § 557 BGB möglich ist. Mit der Möglichkeit zur Rücktrittserklärung schließt der Eigentümer aus, dass er Schadensersatz an den Kaufinteressenten zahlen muss.

Der Eigentümer teilt dann den Mietern den geplanten Inhalt des Kaufvertrags mit (eine Mitteilung über den geplanten Verkauf und den Kaufpreis ist nicht ausreichend). Am besten ist erfolgt das in der Form einer Kopie des Kaufvertrags. Damit das Vorkaufsrecht greift, müssen Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung über den Verkauf reagieren und schriftlich ihr Interesse bekunden. Über nachträglich gesenkte oder erhöhte Kaufpreise muss der Verkäufer die Mieter mit Vorkaufsrecht informieren. Je nach Reaktion der Mieterin oder des Mieters geht die Eigentumswohnung oder das Haus dann an diese oder an die ursprünglichen Kaufinteressenten.

Sollte der Eigentümer die Mieter nicht oder nicht vollständig über ihr Vorkaufsrecht informieren, haben diese Ansprüche auf Schadensersatz. Dieser kann beispielsweise in den Umzugskosten sowie in der Übernahme der eventuell höheren Miete einer neuen Mietwohnung bestehen. Außerdem ist ein Rechtsstreit in diesem Fall kaum noch abzuwenden. Wichtig ist deshalb, dass Vermieter beim Vorkaufsrecht vorsichtig vorgehen und den Kaufvertrag rechtzeitig teilen.