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Steigende Energiepreise: Was ist mit der Vorauszahlung der Nebenkosten?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Dienstag, 02. August 2022

Steigende Energiepreise: Darf dein*e Vermieter*in die Vorauszahlung für die Betriebskosten einfach so anpassen? Was rechtlich möglich und was in der Praxis sinnvoll ist, fällt manchmal auseinander.
Die Betriebskostenpauschale für die Wohnung kannst du nur einvernehmlich im laufenden Jahr ändern.


  • Hauptsache man ist sich einig
  • Was zählt überhaupt zu den Betriebskosten?
  • Die "Miete all-inclusive" ist die Ausnahme
  • Der Normalfall ist die monatliche Betriebskostenpauschale
  • Kann dein*e Vermieter*in die Pauschale oder Vorauszahlung erhöhen?

Die monatliche Pauschale als Vorauszahlung für die anfallenden Betriebskosten bei einer Wohnung oder Haus kann dein*e Vermieter*in eigentlich erst mit der nächsten Abrechnung, also im Jahr 2023 erhöhen. Da für 2022 hohe Nachzahlungen für Energiekosten zu erwarten sind, könnte sich eine Aufstockung aber jetzt schon lohnen.

Hauptsache man ist sich einig

Das Wichtigste vorweg: Während der laufenden Abrechnungsperiode können Mietende und Vermietende einvernehmlich eine Erhöhung der Vorauszahlung der Betriebskosten – umgangssprachlich auch oft als Nebenkosten bezeichnet – in beliebiger Höhe vereinbaren. Beide Vertragsparteien müssen sich aber einig sein.

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Normalerweise sind kleinere Nachzahlungen oder Erstattungen kein Problem. Üblicherweise schwanken in jedem Jahr die Betriebskosten. Irgendeiner der 17 Posten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verändert sich immer, hinzu kommt die Inflation. In diesem Jahr ist aber alles anders: Die Energiekosten laufen völlig aus dem Ruder, Expert*innen rechnen allein beim Gaspreis mit einer Verdreifachung. 

Deshalb kannst du oder dein*e Vermieter*in überlegen, ob es nicht sinnvoll ist, die Pauschale bei der Vorauszahlung anzuheben. 

Was zählt überhaupt zu den Betriebskosten?

Wofür fallen Betriebskosten eigentlich an? Natürlich für die Heizung und Warmwasser. Das ist aber bei weitem nicht alles.§ 2 der BetrKV listet 17 Punkte auf:

  • laufende öffentlichen Lasten des Grundstücks, Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Betrieb der zentralen Heizungsanlage und Abgasanlage
  • Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  • verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung, Kosten für die Außenbeleuchtung und Flure
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
  • Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Davon unabhängig ist der Mietzins für die Raumnutzung (die sog. Nettokaltmiete). Gemeinsam mit den Betriebskosten bildet das dann den Gesamtmietpreis (die Bruttowarmmiete), welchen du monatlich an deine Vermietenden überweisen musst. Für die Frage, ob dein*e Vermieter*in zu einer Erhöhung der Miete berechtigt ist, musst du zwischen den Betriebsnebenkosten und der Nettokaltmiete unterscheiden.

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Die All-included-Miete ist die Ausnahme

Das Mietrecht sieht für die Zahlung der Betriebskosten durch dich als Mieter*in zwei unterschiedliche Möglichkeiten vor:

  • Die Zahlung einer Nebenkostenpauschale § 560 BGB, Ziff. 1-3 oder
  • die Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung § 560 Ziff. 4-6.

Ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart, bedeutet dies, dass damit die meisten Betriebskosten abgedeckt sind. Andersherum erhältst du als Mieter*in keine Rückzahlung, sollten die Nebenkosten am Ende des Jahres geringer ausfallen als der voraus gezahlte Pauschalbetrag. Die Nebenkostenpauschale kommt allerdings in der Praxis nicht sonderlich oft vor. Meistens sind es Mietobjekte, die nur kurzzeitig oder möbliert im Angebot sind. Eine Nebenkostenpauschale gilt nur, wenn sie ausdrücklich so im Mietvertrag vereinbart ist. Und: Heiz- und Warmwasserkosten dürfen nicht pauschal abgerechnet werden, sie sind immer gesondert und verbrauchsabhängig zu behandeln (HeizKVO).

Der Normalfall ist die monatliche Betriebskostenpauschale

Üblich ist die zweite Option: die Vereinbarung einer Vorauszahlung über die erwarteten Betriebskosten. Auch hier zahlst du als Mieter*in einen monatlich festen Betrag, der sich an den erwarteten Nebenkosten orientiert.

Dein*e Vermieter*in ist – anders als bei einer Pauschale – verpflichtet, einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Fallen die Betriebskosten dabei geringer aus als erwartet, erhältst du eine Rückzahlung. Fall die Nebenkosten höher aus, musst du den Vermietenden eine Nachzahlung leisten.

Die monatlichen Abschlagszahlungen für den Verbrauch von Erdgas werden sich nach Einschätzung der Bundesnetzagentur im kommenden Jahr mindestens verdreifachen. "Bei denen, die jetzt ihre Heizkostenabrechnung bekommen, verdoppeln sich die Abschläge bereits – und da sind die Folgen des Ukraine-Krieges noch gar nicht berücksichtigt", sagte der Präsident der Behörde, Klaus Müller, dem Redaktionsnetzwerk Deutschland. "Ab 2023 müssen sich Gaskunden auf eine Verdreifachung der Abschläge einstellen, mindestens", fügte er hinzu.

Kann der oder die Vermieter*in die Pauschale oder Vorauszahlung erhöhen?

Für viele Mietende, aber auch Vermietende stellt sich durch die steigenden Energiepreise die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, jetzt schon die Pauschale zu erhöhen. Klare Ansage: das können die Vertragsparteien einvernehmlich so vereinbaren. Aber: Gibt es von einer Seite dazu keine Bereitschaft, ist die Anpassung nicht umsetzbar. Bei der Miete all-inclusive ist die Erhöhung nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag explizit vereinbart ist. Hier schlägt das Vermieterrisiko zu Buche. 

Eine Betriebskostenpauschale ist nach dem Gesetz (§ 560 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) grundsätzlich nur zukünftig, also für die darauffolgende Zeit anzupassen, außer es geht um Kosten, die sich rückwirkend erhöht haben, wie zum Beispiel bei einer Grundsteuernachforderung. Erreicht dich im Januar 2023 die Anpassung der Pauschale, musst du diese erst ab März 2023 bezahlen. Es kann daher durchaus sein, dass die Vermietenden auf entstandenen Kosten zumindest teilweise sitzen bleiben.

Aber auch bei einer Betriebskostenvorauszahlung sieht das Gesetz – obwohl einige Vermietende ihren Mietenden bereits die Vorauszahlung erhöht haben – keine unterjährige Erhöhung vor. Eine Erhöhung kommt also nur nach einer entsprechenden Jahresabrechnung in Betracht. Eine einseitige Anpassung der Vorauszahlung vor Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 ist unzulässig und kann dein*e Vermieter*in nicht verlangen.

Fazit

Zu überlegen ist aber, dass durch eine vorgezogene Erhöhung der Vorauszahlung eine drohende, extrem hohe Nachzahlung mit der nächsten Abrechnung abgemildert oder im besten Fall sogar verträglicher verteilt ist. Auch wenn die Vermietenden eine Erhöhung nicht einseitig verlangen können, bleibt es dir überlassen, dies zu vereinbaren.