Mieterhöhung: Wann kann der Wohnungseigentümer mehr verlangen?
Autor: Klaus Heimann
Deutschland, Donnerstag, 27. Oktober 2022
Mieterhöhungen sorgen immer wieder für Reibereien zwischen Mietern und Vermietern. Dabei gibt es für das Heraufsetzen der Miete klare rechtliche Vorgaben. Wir haben wichtige Regeln für Eigentümer und Mieter im Überblick.
- Es gibt nur drei Gründe für die Mieterhöhung
- Die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
- Die Modernisierung als Grund
- Die Formalien sind einzuhalten
- Wann ist die nächste Mieterhöhung fällig?
- Können Mieter was gegen die Mieterhöhung tun?
Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Begriffe wie ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel, Modernisierung im Abgrenzung zur Reparatur sollten Mieter*innen und Vermieter*innen kennen.
Es gibt nur drei Gründe für die Mieterhöhung
Wann Mieterhöhungen möglich sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Paragraf 557 nennt drei Möglichkeiten für den Vermieter:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
- nach einer Modernisierung und
- wenn der Mieter freiwillig mit einer höheren Miete einverstanden ist.
Verträge können aber auch eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Bei Staffelmieten werden im Mietvertrag von Beginn an gesteigerte Mietpreise festlegt. Auch das Datum, zu dem die Erhöhungen eintreten, wird vertraglich festgesetzt. Im Gegensatz zur Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung nicht an der Realwirtschaft. Zudem muss der Vermieter bei einer Staffelmiete die Mieterhöhung nicht schriftlich ankündigen, diese erhöht sich automatisch in den festgeschriebenen Abständen. Bei einer Indexmiete steigert sich die Miete jedes Jahr. Ausschlaggebend dafür ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statischen Bundesamtes. Dieser gibt an, um wie viel Prozent die Lebenshaltungskosten gestiegen sind. Staffel- und Indexmiete sollten Mieters mit großer Vorsicht begegnen.
Jetzt in nur 2 Minuten zur persönlichen Bonitäts-AuskunftDie ortsübliche Vergleichsmiete und der Mietspiegel
Die Mietobergrenze orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwei Regelungen sind dafür maßgeblich: Zum einen gilt, dass der erhöhte Mietzins die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht überschreiten darf (§ 558, Abs. 2 BGB). Die Vergleichsmiete variiert von Kommune zu Kommune. Angaben dazu finden Vermieter und Mieter üblicherweise im Mietspiegel. Den erstellen entweder die Kommunen oder Organisationen wie Mietervereine und Eigentümerverbände. Zu finden ist er im Internet. Hier mal als Beispiel der Mietspiegel von Bamberg.
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Zweitens ist die Mietpreisbremse zu beachten, die aber nicht in allen Regionen gilt. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. In vielen Regionen sind Wohnungen knapp. Die Kommunen dort haben deshalb den Wohnungsmarkt als angespannt deklariert. Häufig gilt dann mit der Mietpreisbremse die sogenannte Kappungsgrenze. Sie begrenzt Mietaufschläge auf 15 Prozent.
