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Miete nicht gezahlt: Wann darf der Vermieter dir kündigen?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Dienstag, 04. Juli 2023

Wer seine Miete nicht pünktlich zahlt, hat ein Problem. Vermietende reagieren an dieser Stelle sehr allergisch und kündigen den säumigen Mieter*innen, oftmals fristlos. Eine schwierige Situation.
43,1 Millionen Mietwohnungen gibt es Deutschland.


Mietwohnungen sind in Deutschland knapp. Um so ärgerlich ist es, wenn du die Wohnung verlierst, weil du die Miete nicht pünktlich zahlst. In jedem Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt der Zins fällig ist. Wenn du nicht zahlst, kann es schnell passieren, dass du die Wohnung räumen musst. Diese Fälle sind im Mietrecht klar geregelt. Die wichtigsten stellen wir dir vor.

Die wichtige Zwei-Monatsgrenze

Bei ausstehenden Mietzahlungen kennen die Vermietenden keine Gnade und fackeln nicht lange. Um möglichst schnell an ihr Geld zu kommen, schrecken sie vor einer fristlosen Kündigung nicht zurück. Dieser geht in der Regel mindestens eine Abmahnung voraus, zwingend ist die allerdings nicht. Danach wird es ernst. Vermietende dürfen eine außerordentliche und fristlose Kündigung (§ 543 im Bürgerlichen Gesetzbuch) in drei Fällen aussprechen.

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  • 1. Fall: Zahlt der oder die Mieter*in den Mietzins in zwei aufeinander folgenden Monaten nur einen Tag zu spät, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Vermietende können ebenfalls bei Mietschulden unter zwei Monatsmieten kündigen, dann aber nur fristgemäß. 
  • Eine fristlose Kündigung kann dir auch im 2. Fall blühen: Sie ist ebenfalls möglich, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander nur unvollständig zahlt und sich der Fehlbetrag auf mehr als eine Monatsmiete summiert.
  • 3. Fall: Wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum als zwei Monate andauert und der Betrag zwei Monatsmieten erreicht hat, droht ebenfalls die fristlose Kündigung.

Im Mietvertrag ist die Zahlung der Miete monatlich, zu einem bestimmten Termin geregelt – meist bis zum dritten Werktag des Monats. Sobald der Mieter zum Fälligkeitstermin nicht zahlt, ist er mit seiner Miete im Verzug. Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt in seiner Entscheidung (Urteil vom 5.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15) die Auffassung, dass es ausreicht, wenn der Mieter seine fällige Miete spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats überweist, sofern sein Konto gedeckt ist und die Ausführung der Überweisung damit gewährleistet ist. Es kommt also nicht darauf an, dass das Geld am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingeht, sondern dass die Überweisung fristgerecht ausgelöst ist. Vereinbarungen im Mietvertrag zwischen Mietenden und Vermietenden, die den Eingang der Miete zum dritten Werktag des jeweiligen Monats vorsehen, sind nach der BGH Entscheidung unwirksam.

Mietrückstand durch nicht gezahlte Nebenkosten

Ein Mietrückstand ist ebenfalls dann möglich, wenn du die Nachzahlungen bei den Nebenkosten nicht überweist oder wenn du die laufenden Abschläge nicht vollständig bezahlst. Summieren sich offene Nebenkosten oder eine ungerechtfertigte Mietminderung auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei kommt es nicht auf den Zeitraum an, in dem die offenen Rückstände entstanden sind. Gut zu wissen: Der Vermieter darf bei einem Mietrückstand nicht auf die Kaution zurückgreifen. 

Der Vermieter muss noch nicht einmal auf Zahlung der vollen Nebenkosten klagen. Es reicht aus, wenn das Gericht im Rahmen der Räumungsklage überprüft, ob die Nebenkosten richtig bemessen sind. Das hat der BGH entschieden (Urteil vom 18.7.2012, Az.: VIII ZR 1/11). Damit wandte sich der BGH gegen eine Mieterin. Sie war der Ansicht, der Vermieter müsse zunächst die vollen Nebenkosten einklagen, damit die Höhe der Vorauszahlungen gerichtlich zu überprüfen ist. 

Damit die fristlose Kündigung gültig ist, muss dein Vermieter den Grund für die fristlose Kündigung anführen – also die Höhe des Mietrückstands. Die fristlose Kündigung muss von deinem Vermieter unterschrieben sein. Ziehst du nach der fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstreben. Für den Fall einer Mietminderung (§ 536 BGB), ausgelöst durch einen Mangel der Wohnung, führt die einbehaltene Miete dann nicht zur Kündigung, wenn sie weiterhin und unter Vorbehalt gezahlt wird. Ist die Mietminderung berechtigt, muss der Vermieter den Vorbehaltsbetrag zurückzahlen.  

Was kannst du tun, wenn du die Miete nicht zahlen kannst?

Wenn dein Konto bis zum Anschlag ausgereizt ist und die Bank die Lastschrift nicht ausführt, hast du hoffentlich ein vorübergehendes Problem. Wenn du deinen Arbeitsplatz verloren hast und die Agentur für Arbeit sich Zeit lässt, solltest du mit deinem Vermieter sprechen. Der kann nicht ahnen, dass du in einer finanziellen Klemme steckst. 

Vorausgesetzt, dass du den Mietrückstand nicht vorsätzlich als Mietnomade herbeigeführt hast, hilft ein Gespräch. Insbesondere, wenn du bislang als pünktlich zahlende*r Mieter*in bekannt bist. Hat der Vermieter nicht sowieso eine Kündigung im Hinterkopf, lässt sich meistens eine Lösung finden.

Geld leihen ist eine weitere Möglichkeit. Mieter*innen sollten sich in ihrem Verwandten- und Freundeskreis erkundigen, ob jemand ein privates Darlehen gewährt. Übrigens: Nach dem Erhalt einer fristlosen Kündigung haben Mieter*innen für gewöhnlich 14 Tage Zeit, um auszuziehen oder zu widersprechen.

Wohngeld, Jobcenter und Sozialamt können helfen

Mietzahlung von Jobcenter: Bist du als Mieter*in arbeitslos und beziehst Bürgergeld, kannst du deinen Mietrückstand sowie die künftige Miete nach dem Sozialgesetzbuch unter Umständen vom Jobcenter bekommen (§ 34 Abs. 1 SGB XII). Dazu musst du einen Antrag auf Mietschulden-Übernahme stellen. Die Miete kann dann entweder als Beihilfe oder Darlehen erfolgen – letzteres musst du zurückzahlen.

Unterstützung vom Sozialamt: Falls Mietende von ihrem Einkommen die Miete nicht vollständig zahlen, können sie beim Sozialamt einen Antrag auf Mietschulden-Übernahme stellen. In manchen Fällen übernimmt das Amt Mietschulden als Hilfe zum Lebensunterhalt, sofern das gerechtfertigt und notwendig ist. Wer bedürftig ist, sollte auf jeden Fall einen Antrag stellen.

Wohngeld beantragen: Mietende sollten sich bei ihrer zuständigen Stadt- und Gemeindeverwaltung (hier als Beispiel der Link zur Stadt Bamberg) erkundigen, ob sie Anspruch auf Wohngeld haben. Dies ist üblicherweise ein Zuschuss zur monatlichen Mietzahlung.

Fazit

Die oberste Pflicht nach der Unterzeichnung des Mietvertrages ist es, den Mietzins immer pünktlich zu zahlen. Geht er zu spät oder gar nicht auf dem Konto des Vermieters ein, dann gerät der Mieter schnell in Zahlungsverzug. Die drohende Konsequenz ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags, womit der Rauswurf aus der Wohnung kaum noch zu verhindern ist. Der Vermieter will sein Geld sehen und wenn du Probleme hast es aufzutreiben, hilft nur der Weg zum Wohnungsamt, zur Arbeitsagentur oder zum Sozialamt.