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Kosten für Rauchmelder: Ist der Mieter oder Vermieter zuständig?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Donnerstag, 12. Januar 2023

Rauchmelder in Wohnungen sind in Bayern Pflicht. Streit gibt es immer wieder darüber, wer die Kosten tragen muss. Der Bundesgerichtshof (BGH), das oberste Zivilgericht in Deutschland, hat dazu jetzt eine Entscheidung getroffen.
Service- und Mietkosten für Rauchwarnmelder haben nichts in der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu suchen.


  • Die Ausstattung mit Rauchmeldern ist eine Modernisierung
  • Angeschaffte Meldegeräte erhöhen die Miete
  • Wer ist für die Wartung zuständig, wer muss sie bezahlen?
  • Mieterin klagt bis zum obersten Gericht
  • Fehler in der Nebenkostenabrechnung kommen häufig vor

Dass Rauchmelder ausgesprochen sensibel sind, erfuhr jetzt die Feuerwehr in Schwäbisch Gmünd. Im Rems-Kreis aktivierte ein übermäßiger Parfüm-​Gebrauch in einer Finanzschule den Melder und der löste Alarm aus. Dass die vorgeschriebenen Warnmelder gut funktionieren, ist keineswegs selbstverständlich. Regelmäßige Wartungen sind notwendig. Nur wer bezahlt diese: Mieter*in oder Vermieter*in? 

Die Ausstattung mit Rauchmeldern ist eine Modernisierung

Die Vermieter*innen bzw. Eigentümer*innen müssen sich darum kümmern, dass die Rauchmelder in den jeweiligen Mietwohnungen installiert sind. Bei diesem Einbau handelt es sich um eine sogenannte Modernisierungsmaßnahme.

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Im Grundsatz gilt: Führt der Vermieter oder die Vermieterin Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen müssen zu einer Wohnwertverbesserung führen.

Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist die vermietende Person verpflichtet, dafür kann keine Mieterhöhung verlangt werden.

Angeschaffte Meldegeräte erhöhen die Miete

Die Anbindung von Rauchmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme. Das heißt, die Vermieter*innen können jedes Jahr 11 Prozent der Einbaukosten umlegen und die Mieter*innen müssen sich das gefallen lassen.

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt davon ab, was der Rauchmelder in der Anschaffung und Installation kostet. Rauchmelder sind preiswert - die günstigsten sind bereits für sieben Euro zu haben, die teuersten liegen bei zirka 60 Euro. Ist eine Installation durch Handwerker*innen notwendig, ist dies regelmäßig der größere Posten.

Die Rauchmelderpflicht hat das Land Bayern im Artikel 46 Absatz 4 der Bayrischen Bauordnung (BayBO) festgelegt. Demnach muss in allen Schlaf- und Kinderzimmern und in Fluren, die zu den Aufenthaltsräumen führen, mindestens ein Rauchmelder vorhanden sein.

Wer ist für die Wartung zuständig, wer muss sie bezahlen?

Der Vermieter oder die Vermieterin kann entscheiden, ob die Mieter*innen selbst für die jährliche Wartung zu sorgen haben oder ob sie diese Aufgabe an eine Firma übertragen. Es ist auch möglich, die Melder nur zu mieten. Eine Service-Firma hat für die Mieter*innen den Vorteil, dass diese nicht haften müssen, wenn der Rauchmelder nicht funktioniert oder Fehlalarme auslöst.

Wer die Kosten für die Wartung oder Miete durch die Fremdfirma zahlen muss, war bislang strittig. Manche Vermieter*innen haben sie im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter*innen umgelegt. Der BGH hat diese Praxis jetzt gestoppt. Vermieter*innen dürfen Mieter*innen nicht über die Nebenkostenabrechnung für die installierten Rauchmelder zur Kasse beten. 

Aufwendungen dafür sind nicht umlagefähig, wie der BGH in einem Fall aus Nordrhein-Westfalen jetzt klarstellte (Urteil vom 11.5.2022, Az.: VIII ZR 379/20). Es handle sich nicht um Betriebskosten – der Einbau könne aber weiterhin auf die Miete umgelegt werden.

Mieterin klagt bis zum obersten Gericht

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter den Einbau der Geräte angekündigt. Danach gab es in der jährlichen Nebenkostenabrechnung der betroffenen Mieterin einen Posten von knapp zehn Euro für "Miete + Wartung Rauchmelder". Vor Gericht ging es um die Frage, ob sie den Posten wirklich bezahlen muss.

Betriebskosten sind immer Kosten, die regelmäßig anfallen. Kauft ein Vermieter die Rauchmelder, hat der Punkt also nichts in der Nebenkostenabrechnung zu suchen. Umstritten war bisher, was gilt, wenn die Geräte – wie hier – extern angemietet und gewartet werden.

Die obersten Zivilrichter*innen des BGH stellen nun klar, dass das keinen Unterschied machen kann – sonst wäre dem Vermieter ein Weg eröffnet, "auf einfache Weise (...) die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen", wie es im Urteil heißt.

Fehler in der Nebenkostenabrechnung kommen häufig vor

Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind keine Seltenheit. Mieter*innen sollten die Abrechnung deshalb zeitnah prüfen, empfiehlt die Stiftung Warentest. Bestehen Einwände, solltest du dich schriftlich an deine*n Vermieter*in wenden.

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Weil Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung aber auch bei Unklarheiten sehr viel früher zu begleichen sind, empfiehlt die Stiftung Warentest, den gesamten Betrag erst einmal "unter dem Vorbehalt einer Rückforderung" zu bezahlen.

Fazit: Prüfe deine Abrechnung

Service- und Mietkosten für Rauchwarnmelder haben nichts in der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu suchen. Deshalb solltest du die Abrechnung immer sorgfältig prüfen.

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