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Kosten für die jetzt vorgeschriebene Heizungsoptimierung: Umlegbar auf die Mieter?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Sonntag, 16. Oktober 2022

Jetzt steht er an, der Heizungscheck für 14 Mio. Gasheizungen. Bleibt die Frage, wer diese sinnvolle Technikkontrolle am Ende bezahlt: Vermieter oder Mieter?


  • Neue Vorgaben für die Gasheizung
  • Was ist ein hydraulischer Abgleich?
  • Handwerker*innen sind rar
  • Wartungsarbeiten gehört zu den Nebenkosten

Als hätten die Handwerksbetriebe nicht schon genug zu tun und viel zu wenig Nachwuchs, kommt jetzt noch obendrauf die Aufgabe, den flächendeckenden Heizungscheck bei allen Gasheizungen durchzuführen. Flächendeckender Heizungscheck - das ist neu. 

Neue Vorgaben für die Gasheizung

Ein Monsterwort mit 58 Buchstaben müssen Mietende und Vermietende in diesem Herbst lernen: Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV). Ausgedacht haben sich das die Beamten im Wirtschaftsministerium (BMWK) als eine der Antworten auf die Gaskrise. Es geht darum, die Energieeffizienz der genutzten Wärmeanlagen zu steigern. Heizungshersteller wie Buderus, ELCO, Viessmann, Wolf oder Weishaupt verlangen für die Übernahme der Reparaturkosten und zum Erhalt der Garantie einen jährlichen Nachweis der Heizungswartung durch einen zertifizierten Fachbetrieb. 

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Um das zu erreichen, sind alle Eigentümer*innen von Gebäuden mit Gasheizungen zu einem flächendeckenden Effizienz-Check verpflichtet: Der jährliche Heizungscheck, bislang ein freiwilliges Projekt, das umsichtige Hausbesitzende im Herbst schon durchführten, ist jetzt rechtlich verpflichtend für alle. 

Ein*e Eigentümer*in eines Gebäudes, welche*r Anlagen zur Wärmeerzeugung durch Erdgas nutzt, ist verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage durch Fachleute optimieren zu lassen. In diesem Umfeld ist zu prüfen, ob alle technischen Möglichkeiten für den Betrieb der Anlage optimal und Energieeffizienz eingestellt sind, ob eine effiziente Heizungspumpe eingebaut ist und ob es zusätzlich eines hydraulischen Abgleichs bedarf. Außerdem ist zu kontrollieren, ob weitere Dämm-Maßnahmen bei den Rohrleistungen und Armaturen notwendig sind.

Was ist ein hydraulischer Abgleich?

Aber was ist ein eigentlich ein hydraulischer Abgleich? Handwerker*innen sprechen von einem Geheimtipp unter den Energiespar-Ideen. Dieser steigert den Wohnkomfort, senkt den Energieverbrauch und rentiert sich schnell – nicht zuletzt, weil die Kosten überschaubar und zudem noch förderfähig sind. 

Die Heizkörper gluckern? Die Wärme verteilt sich ungleichmäßig? In diesen Fällen kann ein hydraulischer Abgleich für Abhilfe sorgen. Das Heizungsfachpersonal sorgt dann dafür, dass sich die Wärme der Heizung gleichmäßig im Haus verteilt – das führt zu mehr Wohnkomfort und einem geringeren Energieverbrauch. Bis zu 15 Prozent Energie lassen sich so einsparen.

Und wie steht es mit den Kosten? Kommt darauf an: Die Zahl der Heizkörper und die Art der Thermostatventile sind entscheidend sowie das Alter der Heizungspumpe. Ebenfalls unterschiedlich sind die Stundensätze der Handwerksbetriebe. Als groben Anhaltspunkt nennt der Heizungshersteller Vaillant mit Sitz in Remscheid für ein durchschnittliches Einfamilienhaus rund 650 Euro. In der Regel sind diese Kosten bei der Einkommenssteuererklärung (Handwerkerleistungen) geltend zu machen. Hinzu kommen noch Materialkosten.

Handwerker sind rar

Der hydraulische Abgleich der Gasheizung ist nur eine der Maßnahmen, die die neue Verordnung vorschreibt. Eine weitere bezieht sich auf die Absenkung der Vorlauftemperatur oder die Optimierung der Heizkurve bei groben Fehleinstellungen. Die Absenkung der Temperaturen ist ein weiterer Punkt, den es zukünftig noch mehr zu beachten gilt. Moderne Gasthermen haben eine Nachtabsenkung oder eine Nachtabschaltung.

Zu diesem Set gehört ebenso die Sommerabschaltung, Urlaubsabsenkungen und Anwesenheitssteuerungen. Andere Vorgaben beziehen sich auf den Zirkulationsbetrieb, die Absenkung der Warmwassertemperaturen und auf die Absenkung der Heizgrenztemperatur. Schließlich haben die Gebäudeeigentümer*innen oder Nutzer*innen über weitergehende Einsparmaßnahmen zu informieren. 

Die Aufgaben gemäß der Verordnung dürfen Schornsteinfeger*innen, Handwerker*innen, Installations- und Heizungsbauunternehmen sowie Ofen- und Luftheizungsbauer oder Energieberater, die in die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen, übernehmen. Durch die Auflagen der Bundesregierung sind Handwerker*innen schwer zu bekommen. Das Ergebnis der Heizungsprüfung ist in jedem Fall schriftlich festzuhalten. Ergibt der Heizungscheck, dass die Heizung neu einzustellen ist, dann müssen dies die Vermietenden bis zum 15. September 2024 machen lassen. Die Pflicht zur Heizungsprüfung entfällt, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre eine vergleichbare Prüfung erfolgt ist und dabei kein weiterer Optimierungsbedarf festgestellt wurde.

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Wartungsarbeiten gehört zu den Nebenkosten

Und wer übernimmt die Kosten dieser Aktion? Grundlage für die Abrechnung von Nebenkosten bei Wohnungen ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). § 2 Nr. 4 regelt, dass sie für die Wartung der Heizungsanlage auf die Mietenden umzulegen sind. Die Vermietenden sind allerdings für die Wartung der Anlage verantwortlich, die Handwerker*in muss er oder sie organisieren. Das ist nicht der Job der Mietenden.

Zur Wartung gehört Folgendes: Überprüfen und Einstellen der Feuerungseinrichtungen, Reinigen und Einstellen des Brenners einschließlich der Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen, z.B. Dichtungen, Filter oder Düsen sowie das Überprüfen der zentralen regeltechnischen Einrichtungen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und der Abgastemperaturen, Kontrolle und Nachfüllen des Wasserstands und die Prüfung der Dichtigkeit der Gasleitungen im Gebäude, die vom Zähler zu den Gasetagenheizungen in den Mieträumen führen.

Im Gegensatz zu den Kosten für die Instandhaltung (Wartung) dürfen Vermieter*innen die Rechnung für die Instandsetzung (Reparatur) der Heizungsanlage nicht auf die Mieter*innen umlegen, sondern müssen diese selbst tragen. Als Unterscheidungsmerkmal zwischen Wartungs- und Reparaturkosten gilt: Letztere fallen nicht regelmäßig, sondern nur einzelfallbedingt an. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2012 ist eine Klausel im Mietvertrag, welche die Mietenden zur Übernahme der Wartungskosten verpflichtet, auch dann gültig, wenn keine Obergrenze für den Umlagebetrag vereinbart ist (Urteil vom 7.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12).

Fazit

Ja, der Sondercheck angesichts der Energiekrise bei den Gasheizungen kostet vermutlich zusätzlich. Und das gleichermaßen für Vermietende und Mietende. Trotzdem: Für das Ziel, minus zwanzig Prozent beim Gasverbrauch, sind viele Schritte notwendig. Der Heizungscheck ist mit der Sicherheit einer der sinnvollsten.